買房幾乎是每個人都無法避免的話題，年輕人要買房結婚，父母也會為孩子們的婚房操心。
不過多年來房價高企，我們大多數人的經濟實力都不足以全款拿下一套房子。
有這個資金的人，也會考慮一下拿錢投資、貸款買房會不會更合算。
因此，很多人都選擇了向銀行貸款。截至2018年底，全國個人住房按揭貸款餘額已經達到了25.75萬億。
由此看來，貸款買房的人還真不少。但你真的了解什麼是按揭貸款，知道怎麼還貸最省錢嗎？
這就是我們今天要談論的話題：還房貸的期限「越長越好」還是「越短越好」？銀行員工透露：不少人白送錢。
一、還貸方式選「等額本金」，還是「等額本息」？
還房貸主要有兩種方式：等額本金和等額本息。
別看這兩種方式只有一字之差，其實差了不少錢。
等額本金，即將貸款的本金總額平攤到還貸期限內的每個月，再加上當月產生的利息。
這種方式的特點就是每個月還的本金金額固定，利息越來越少，總數也就越來越少。
缺點是前期還款壓力會比較大。
等額本息，則是將本金總額和利息總額相加，平攤到每個月。
其特點為每個月還款的總額是固定的，但其中的利息比重會越來越高。
缺點在於未付的利息也會產生利息，最後就付出了更多的利息。
對於我們來說，自然是更傾向於等額本金，但現實情況是銀行通常會默認獲利更多的等額本息，甚至沒有我們選擇的機會。
所以我們就來看看，還房貸的期限是「越長越好」還是「越短越好」。
二、還貸期限選「長期」還是「短期」？
如果是買來投資，本身就是為了賺錢，通常來說不適合按揭貸款。
一方面是會增加成本，另一方面也會造成手續複雜。
可假如資金不是那麼充足，不得不貸款買房的話，首選等額本金。
萬一銀行只提供等額本息方式，你可以採取「長貸短還」，儘可能選擇最長的還款期限，比如30年；然後在短期內還清，比如1-2年，以此達到利潤最大化。
如果是剛需買來自住，無論是選擇等額本金，還是等額本息，都是還貸期限越長，付的利息越多。
以常見的等額本息為例，如果按揭貸款100萬元，按照最新的房貸基準利率4.85%來算，貸款10年，月均還款10533元，利息約為26.4萬。
貸款30年，月均還款5277元，利息近90萬，幾乎接近本金。
乍一看，貸款10年要比30年省不少錢，但別忘了，貨幣是會貶值的。
算上這個因素，結果還會一樣嗎？
20年前，一個土雞蛋才1毛錢，如今一個要1.5元甚至2元錢。
按一般M2與GDP的增長差值速度計算，貸款30年的90萬利息，其實就相當於貸款10年的12萬元左右，而選錯了，你就要多花十幾萬元。
我們來看一個非常直觀的例子：30年前，北京房價為1600-1900元每平米，一名大學生每個月能省下50元。
假如當時有等額本息這種貸款方式，每個月還50元，一開始可能壓力比較大，但到現在，每個月只用還50元房貸，你就偷著樂吧！
這就是為什麼有人說，「房貸是普通人一生中最大的一筆金融福利」，所以貸款期限自然是越長越好。