一波未平，一波又起的樓市，從不缺乏看點。
深圳「史上最嚴調控」出台之後，一石激起千層浪。據報道，深圳業主開始紛紛將二手房報價調低，有「二手業主直降超百萬」；買房人「在看房的路上發現失去了購房資格」、「一覺醒來發現買不了房」；中介也是硬生生從瘋狂推銷賣房逼成了協助客戶退房。
深圳這邊的葫蘆剛按下去，廣州那邊的瓢似乎要開始露頭了，「深圳一堵，廣州樓市要高潮了」的聲音開始出現。深圳加碼調控之後，熱錢將湧向何處？廣州房價將如何走，現在值得入場嗎？深圳政策利空，大灣區樓市房價格局將如何洗牌？本期幸福城市觀察聚焦「深圳調控後的大灣區樓市」，解讀樓市熱點。
01 深圳市場會快速降溫，利空深圳，但周邊市場值得關注
@地產情報站長
伴隨著疫情黑天鵝的衝擊，國內的城市正在迅速出現兩極分化的態勢。
以深圳為首的一線城市，因其供應端的不足，去化率往往是驚人的。深圳中原研究中心的數據顯示，截至2020年5月底，深圳全市新房住宅存量為212.8萬平方米，環比下降7.5%。根據過去一年平均成交量計算去化時間不到7個月。
相較於二三線城市的去化周期，深圳樓市可謂是相當優秀。
然而房地產行業到底是一個整體，無論是太過火熱，還是太過冷清，最終都會指向同一個方——漲房價。
一二線城市固然好，房價高漲上去之後，仍然有普通人為之買單，畢竟要生活的嘛。而高漲上去的三四線城市，就很難找到接盤俠了。
@米宅
深圳調控加碼之後——可以預見的是，深圳市場會快速降溫。
尤其是跳漲過高的西部區域，尤其是寶安、南山、福田這三劍客。它們受此次調控加碼的打擊最嚴重，限購、限貸、豪宅稅、增值稅，精準的傾瀉到了這些區域的頭上。
以深圳西部為代表的市場，會快速降溫。可以預見的是，深圳市場的輪動浪潮會被打斷。
調控之前，深圳市場正在從西部向中部，進而向東部輪動。調控之後，這種輪動鏈條會被人為的打斷。可以預見的是，深圳市場將進入陰跌僵持期。
@櫻桃大房子
這次深圳調控了，投資客馬上會把眼光轉向周邊市場，利空深圳，但卻利好東莞、惠州、珠海、廣州，畢竟現在錢多，所以大家可以關注一下周邊市場。
02 放眼大灣區，廣州成熱錢眼中唯一一個容易進，又有價格的窪地
@樓面
深圳的調控暴風雨，讓百萬深圳人在一夜之間失去了購房資格，會給原本火熱的樓市澆下一盆涼水，漸漸熄火。但是他們手裡的錢需要有出處。
外溢的熱錢湧向何處？這是盤桓在大灣區樓市的最大疑問。
環深板塊，東莞已經漲到高位，惠州趴著萬年不動，無力承接 。
昨天深圳調控之後，東莞其實也怕自己被敲打，昨晚便象徵性地出了維護市場穩定的文件，東莞調控細則應該也在研究中，近期會出台。天量供應的惠州是填不滿的大坑，惠陽大亞灣業主本來都放棄治療了，已經被迫接受房子成為「不動產」了。
放眼整個大灣區，深圳外溢的熱錢，承接體量最大的肯定是廣州。不管是城市吸引力、價差、配套，廣州都有碾壓性的優勢。
北上深房價都是高處不勝寒，都是卡死房票和信貸，大水漫過，獨留廣州這片窪地。而且廣州也是一線城市中唯一對外開了口子的。
現在的廣州，真的很窪地。
@廣州樓市滾雪球
深圳的購房入口堵了後，現在如果想投資房地產，又要有價值的城市的話。縱觀整個華南地區，現在最松的就是廣州，更松的就是黃埔。
而且，整個華南地區明顯滯漲的也是廣州。你又松，又漲得少，而且是一線城市，外面的熱錢不衝來廣州，不衝來黃埔，又能去哪呢？
廣州在微漲，現在就缺一個導向高潮的催化劑，有可能深圳的這個樓市新政就是催化劑了。
如果廣州依然是本科半年社保入戶，或黃埔的人才購房政策不改的話，廣州漲的機率極高極高！
因為，縱觀整個華南，廣州就是熱錢眼中，唯一一個容易進，又有價格的窪地了。
03 廣州樓市政策釋放寬鬆信號，下半年總體形勢向好
@廣州PLUS
廣州下半年樓市的大致方向是啥呢？我們不妨來看看廣州近期發布的樓市政策。
今年上半年，廣州發布的樓市政策，大多與「松限」有關。先是3月份時，發布取消商服類項目的限購政策，雖然後來撤回該政策，但寬鬆信號已經發出。果不其然，3月之後，重磅炸彈一個接一個。黃埔、白雲接連公布人才新政，門檻一個比一個低。
至此，廣州發出的信號已經很明顯，對下半年的樓市，廣州的態度基本是：來呀，造作呀~
那麼廣州樓市本事如何呢？
根據中原研究發展部數據，在剛剛過去的六月，廣州新房網簽8952宗，環比上月大漲39%，同比去年6月上漲27%，創18個月新高。
乍一看，廣州樓市已經開始乘風破浪。但是專業告訴我，只看成交不看供應，就是耍流氓。
那麼，整個廣州目前供求局面如何呢？
6月份，廣州新增供應達7731套，環比上月微降6%，但總體仍處高位。雖然5、6月份的成交屢創新高，但是當我們把時間線拉長到整個上半年會發現，受到年初疫情的影響，整個上半年廣州樓市的成交，不甚樂觀。
而今年下半年，有兩個比較重要的推貨節點：國慶和年底。在這兩個推貨節點，大部分開發商都會推出不同力度的折扣活動，促進成交。在下半年，購房者積壓已久的購房需求，或會迎來兩撥集中釋放。
因此，廣州樓市下半年總體形勢向好。房價方面，由於今年開發商回款壓力大，去化任務重，不排除會以價換量。因此我預測，下半年廣州樓市房價或呈現平穩微跌態勢。
04 樓市難度降到新手模式，獲利機會當前，拼的是時機和把控能力
@廣州PLUS
下半年如果想在廣州買房，可重點關注這些區域：
天河
今年下半年天河的供應量比較大，購房者可選擇的餘地較多。不過，由於天河的需求量遠超過供應量，購房者如果看中合適的房源，可以直接入手。
黃埔科學城
黃埔自從人才政策出台之後，熱度不減。而科學城中由於存在大量的產業，對人才有著更大的虹吸作用，從長遠角度看來，升值潛力可期。
番禺
番禺今年很多新項目入市，特別是一些斷供已久的區域開始抽新芽，對於購房者來說無疑是一個好消息。 多個樓盤進入集中推貨期的好處在於，競爭壓力下，不少樓盤會放出優惠搶客。
靈山島尖
下半年，靈山島尖有三個全新盤面世，雖然有新彈藥補充，但靈山島尖預計下半年價格依然堅挺，讓步空間不大。
新塘
由於新塘供應量較大，加上開發商去化壓力，下半年，新塘或會持續以價換量，區域內項目折扣力度或將進一步加大。如果考慮上車新塘，下半年不妨多關注片區樓盤，如果價格合適，不妨出手。
總而言之，今年的樓市對於購房者來說，難度幾乎已經降到了新手模式。在樓市整體橫盤的前提下，每個人都有從中獲利的機會。
就像高考，越簡單的卷子，學霸與學渣之間的差距縮得越短。這時候，越細心的人，越容易出彩。
買房也是如此，現在樓市拼的，是對具體時機及各盤能力的把控。