經過一個假的「金九銀十」，合肥樓市正在走進深秋。
最近關注樓市的人相信都能感覺到，確實冷了。越來越多的項目上了分銷，房價虛高的部分被慢慢侵蝕。前期站崗的地王，割肉可能都快割到骨頭了。
NO.1丨壹
地王最高降價6000元+/㎡，貼地價賣
高新區地王皖新朗詩麓院，這幾天打出的廣告畫面是：單價最低15200元/㎡起。
這是什麼概念呢？
1、項目最近一次備案，均價約2.35萬/㎡，單套最低單價也有2.1萬+/㎡。相比於15200元/㎡，優惠幅度在6000元/㎡左右，非常驚人。
2、項目樓麵價13125元/㎡，是高新區的單價地王。現在最低價只有15200元/㎡，基本貼著地價賣。
這並不是皖新朗詩麓院第一次拋出重磅優惠，8月份均價2.1萬/㎡，10月均價1.9萬/㎡，直到現在的最低15200元/㎡。看得出來，下行市場中，它在試探購房者的價格底線。
而在這之前，還有中介透露，朗詩麓院這個項目只要誠心想買，價格都可以申請，也就是說可以砍價。
實際上在這之前，合肥各區縣就已經掀起了好幾撥降價潮。
除去為數不多的限價盤之外，現在去各大售樓部看房，多數都是賣房的比買房的多，兩三個中介「服務」一個客戶也是常有的事。
對於80%的性價比不高的項目來說，幾乎常年有折扣，總價優惠少則8萬，多則十多萬。
均價普遍1.25萬/㎡的肥東，已經出現了一批單價1萬/㎡左右的房子，並且還可以首付分期。
長豐有項目洋房單價8188元/㎡起，准現房10200元/㎡起。包河淝河片區、蜀山環董鋪湖板塊、新站區等等區域，不降價才是反常。
如果這種情況再持續下去，不排除會成為合肥樓市又一隻「黑天鵝」。
NO.2丨貳
熱銷、降價並存，樓市還在分化
可另一端，上周末首開的幾個項目，去化成績都相對不錯。
1、高速蜀西湖畔：首開2棟高層、3棟洋房，裝修高層均價1.82萬/㎡，洋房價格1.9萬/㎡-2.2萬/㎡，全款可享受總價1.5%-2%的優惠。現場700人參與買房，大部分客戶首付5成以上或是全款。
2、金隅金成府：首開B地塊1#、5#、7#樓，裝修均價19599元/㎡，共計240套房源。總價150萬起，共成交2.4億元。
3、翡翠正榮府：首開2棟高層、1棟洋房，高層價格1.4萬/㎡-1.5萬/㎡，洋房均價1.55萬/㎡。大約400人到場，官方說法銷售額2億。
4、樂富強悅融灣：首開5棟毛坯高層，共257套房源，備案均價1.82萬/㎡，折後均價約1.7萬/㎡。
熱銷和大降價並存，是合肥樓市最詭異的怪局，但背後的邏輯不難理解。
目前銷量還比較不錯的項目，無非是以下幾種類型：
在板塊內有不錯的價格優勢，低單價或低總價二占其一；
具備稀缺的產品和配套，關鍵詞：區域房荒、優質學區等；
板塊前景可期，具備看得見的潛力。
可是，微風畢竟掀不起巨浪。
和降價優惠大潮相比，賣得好的項目太少了。市場更真實的一面，仍然是殘酷的價格戰，說白了，就是比誰的價格更低。
NO.3丨叄
接下來2個月，買房邏輯會變嗎？
一面是大範圍的降價、優惠，另一面是中介們製造的「熱銷」景象。一些信息不對稱的購房者，很容易被攪亂了思路。
接下來2個月，最核心的問題就是：
1、目前給到大額優惠的房子，現在能不能入手？
2、這些降價打折的項目，還會不會繼續降？
下面我們一一來看。
能不能入手，關鍵在於降幅。
1、降幅不超過5%
如果已經處於項目後期或者尾盤狀態，並且過去沒有優惠，現在出現降價，可以買，因為基本可以排除品質注水和爛尾的可能。
2、降幅大於5%，低於20%
這種是目前市場中最常見的，也是情況最複雜的，要辨別降價的力度是不是足夠大。
如果降價力度足夠大，那麼機會稍縱即逝，就像去年的泰禾合肥院子。如果力度不夠大，在沒有達到銷售目標的情況下，不排除會二次降價。
3、降幅超過20%
基本是底部價格，但無異於火中取栗。
一方面，只要項目不爛尾，可以省下不少錢。但這樣的項目，品質可能要打上大大的問號，畢竟開發商首要考慮的是自己「活下去」。
至於還會不會再降？有希望，但不建議死等「底部」。
首先，本輪樓市風向的變化，是從一線-二線-三四線城市逐步蔓延的，並不是合肥單個城市的孤立現象。
土地流拍、貸款利率提高、二手房成交量下跌、開發商變相降價相繼出現，導致樓市預期發生逆轉。
其次，在這樣的行情下，合肥超多純新盤扎堆入市，一些價格虛高的樓盤，會繼續打出「促銷降價」。「是死是活都要賣」，對於開發商來說，回籠資金更重要。
再次，對於那些只有幾個小項目的開發商來說，他們的資金實力不足以支撐太久。如果市場繼續冷下去，他們面臨的將是致命的打擊。或被收購、或斷臂求生，別無他法。
不論如何，買方市場到了。而且，每一次樓市降溫期，都是不錯的買房時機。
NO.4丨肆
結語
總的來說，市場震盪的大環境中，人人自危不可避免。
如果只靠個別項目的熱銷，就說市場要抬頭，一些項目優惠力度加大，就給合肥房價判了「死緩」，都未免太過偏激。
市場再好，也有人買錯房，2016年買房，有人現在還在被套著。市場再不好，也有人能賺錢。
現在的市場，最關鍵是買一套保值的資產。如果全合肥房價下降20%，你的房子只降了10%，就說明你眼光不錯。
可能部分購房者，被2016年房價暴漲帶壞了節奏，覺得買房就必須要賺錢，但2016年的房價暴漲幾十年難遇啊。
除了賺錢，買房更重要的，難道不是為了改善居住環境？獲得更好的學區？更好的物業？下樓就是公園嗎？......