在房屋交易的過程當中，有一個重要的內容就是房屋貸款，理解房貸的本質是讓我們更好的理解購房行為，投資行為的重要一課。

通過之前的一系列文章，我們不斷的抽絲剝繭，層層推演，大家不知是否已經真正明白一個事情，就是在中國的市場當中，有一個市場是被扭曲的，它就是我們的住房市場。同時在這個扭曲的市場當中，有一個非常重要的扭曲金融手段，就是我們的房貸。

現在的高房價對於絕大多數人來說，住房貸款流程是買房的必經流程，而且其實在如此低息的環境下，住房貸款的金錢成本如此低廉，貸款獲取通道如此方便，套利之空間如此之大，比起其它融資渠道來講，幾乎就是國家給到的一種特殊優待福利。因此我們必須要抓好這樣的市場，哪怕你有錢，只要有更好發揮現有這筆錢作用的渠道，你都不應該把錢過多的投在房子當中。我經常講：在住房投資過程當中，善於運用房貸是提升你成功率的重要一課。

房貸天生3倍槓桿是因為在銀行眼中住房投資本身就是一個安全性產品

回到槓桿交易的房產交易當中，為什麼說中國優選的物業能夠進行槓桿交易，而且效率超高？他的立論前提就是你借來錢的成本低到不合理，同時產生高收益率的可能性足夠高。再次強調，這個在投資界是不容易獲得的！只有在扭曲的市場當中才是容易被獲得的，所以正是基於這個扭曲的市場，我們借來的錢是遠遠低於住房對於貨幣超發的吸納率，也就是住房的增長率，而且我們被過低壓制的表面CPI 影響到了我們正常投資效率的渠道，所以一正一反，這個市場當中產生金錢效率的可能性是非常高的，這個資金的成本是非常低的，唯一唯一的就是在過去的十年你只要傻瓜化的去執行，你都能夠去獲得比較大的回報，但是在未來十年，你需要更加的專業，因為畢竟過了突飛猛進的十年，在未來十年，你做錯一步，在如此大市場噸位當中，就算不讓你死，也會讓你停止邁進的腳步，套死你就會讓你行動不了了。唯一唯一重要的就是我們需要變得更加專業，去更能夠去駕馭住他，而不是靠一些想像力，去進行選擇。

2018年前央行行長周小川表示，個人住房加槓桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的空間，「個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。」這些話的意思就是說：中國房市整體性槓桿並不高，不存在整體系統性風險。舉例對比來說：美國次貸危機的爆發的根源是源於美國黃金十年的過程當中，美國的信貸率已經高到了離譜；次級貸就是說把貸款發給了街邊的要飯者、流浪者，反而收了更高的利息，因為他們當時迷信金融衍生品的發明創造，能夠把風險進行轉嫁，其實當金融風險發生的時候，發現完全不頂用。而當年日本泡沫破裂的時候，首要問題就是日本東京等幾大城市房價的增速比起今天的中國要高的多、快得多，同時也在於美國逼迫日本日元的升值幅度，因為當時日本作為戰敗國，沒有自己的保衛能力和自我的堅持能力，他們的匯率增長的過快，當市場預期日元已經對美元升值一步到位的時候，我們說當你覺得某件東西已經一步漲到頭了，你理性的選擇就是拋售，對不對？而中國是靠長期穩定匯率政策來不斷壓低我們人民幣實際的估值，這裡面是有很多因素是不可同日而語的，所以有些東西是需要細分化、專業化的解讀和比較，而不是像市面上流傳的文章一樣，無腦平移，很多背後的因素和環境都是不一樣的。

我國整體房貸槓桿率是低的，不存在系統性風險

從這一點上講，中國的老百姓還是很保守的，從全局上講，我們整體借貸槓桿率是低的，我常調查周圍的人，你們住房房貸是否大於50%，很少很少有大於50%的，中國老百姓基於老傳統無貸一身輕，有債就有負擔的思想，其實思想的開化是非常緩慢的，絕大多數人買房還是全款或者說儘量的少貸槓桿，儘量的少借款。那麼在這個過程當中，就是說明中國不可能因為槓桿率過高而引發槓桿破滅的系統性風險，所以中國房市的整體性槓桿，並不高，大多數人依舊是老實人，現實里仍然有很多人，不明白我們本系列文章講的一些道理，甘願去做社會的貢獻者，甘願做一個睡著的人，把他們辛辛苦苦的勞動性資產以非常低的利息，放在銀行裡面，去供借貸人的購買力搜刮，所以，既然絕大多數人還是睡著，那麼少部分醒著的人，就可以獲得倍增效益，這又是那個二八定律，即百分之二十和百分之八十的區別，所以我們矢志不渝的就是要喚醒睡著的人，在睡著的人還是大多數人的情況下，醒著的人是安全的，但是我也說過這是從總體維度去分析的，並不代表區域性風險和波段性風險不存在。比如說：個別的地區沒有基本面，完全是在一次大行情當中，靠情緒帶來的資本推動力上去的行情，就很容易形成泡沫，從而破滅，比如我們曾經的溫州，溫州的房價在曾經的上上一輪行情當中，漲的是比北上廣深還離譜，但是我說過了溫州並不具備北上廣深那種吸納社會資源，並不屬於我們說的那種中心核心地段，它既不是王權也不是王權之下的財權之地，所以完全靠情緒引發的 資金推動上去的行情，是存在區域性風險的。比如說：我們在每一輪行情過程當中的頂點是存在波段性個體風險的，就是你個人槓桿運用的太高，又駕馭不住，方向又判斷反了，跳樓自殺的也是存在的，尤其是在滬深的樓市當中，每一輪都會有。這就是說總體風險是安全的，並不代表著個體風險是安全的。個體風險就取決於你對這個市場的認知和駕馭能力，也就是說 你的功力決定了你在這個市場上的生存。但是這個市場整體我們認為是安全的，在一個大多數人都熟睡的市場當中，醒著的人是容易占便宜的，你是願意做醒著的人還是睡著的人呢？

從金融效率角度，思辨房貸

同時在這樣一個扭曲的市場行情當中，在我們處於一個大機率的負利率狀態下，我們要做聰明的債務人，一方面靠我們有效資產吸納超發貨幣，做大資產； 去吸納、分瓜城市發展紅利；同時我們又能夠靠負利率的補貼， 去搜刮債權人的購買力。我們即借了錢、賺了錢，同時我們實際付出的利率代價小於我們應該付出的利率代價，這一正一反就造成了有產者在過去十年當中財富遠遠大於無產者。這是一種扭曲了的市場增值效應，要看清、明白這一點。

房貸利率實際上是遠遠小於實際通貨膨脹率的，體現了一種購買力的補貼。這個從現實生活中也能感受到，首套房貸利率基本一直都是5%左右，但是房價卻是一直在時而快速或者時而緩慢中增漲。如果CPI高，則房價增速快，CPI低，則房價漲幅緩慢，兩者間基本成正比。

房貸利率實際上是遠遠小於個體任何的貸款利率的，這裡就實現了一種套貸的可能。大家切實想一想，你做生意想從銀行貸點款，容易嗎？難得不得了，一方面，銀行給到你的利息高的不得了，還要捆綁好多的苛捐雜稅，又要同步買這個理財產品、買那個保險，辦這個業務、辦那個業務，一大堆的附帶品。因此，一般人做生意想從銀行貸點款是非常難的，而且銀行能貸給你就不錯了。如果你從銀行貸不到錢，你還得從其他高利貸渠道借錢，那麼利息就更加高的離譜，高達十幾的貸款率是比較普遍的，平時我跟很多做生意的人聊，你為什麼要通過做生意的方式來貸錢呢？你有了本金，通過正常的住房交易，一方面提升了自己的住房品質，但是你有錢也不要全款啊！你有一千萬也不要買一套一千萬的房子啊！你用三百萬去買一套一千萬的房子，不就是能獲得700萬的極低代價的貸款了嗎？你把這個貸款用在你的生意，不是一回事嗎？或者說你只有300萬的本金，你就是貸出來700萬，也能夠獲得1000萬的資產。

房貸利率小於很多可把控的收益率，這裡面也就體現了一種套利的可能。上面寫到的：即使你能夠全款買房，但你不要全款，你貸款，用省下來的資金去投入到一些你可以把控的，更高收益率的狀態下，這就叫套利。比如說貸款利率四點幾，你有1000萬，全款買進房子；但是現在你花300萬去買房子，貸700萬，房貸利率四點幾，然後你餘下的700萬，你只要能找到一個大於四點幾的回報率，那麼產生的正收益率就可抵消掉你的房貸利率所產生的利息，你還有盈餘，這就是套利。同樣一筆錢，你的房貸利率四點幾，比如說你能找到8的收益率，那麼你就可以獲得三點幾的套貸利率，當然，這裡面有個前提就是你如何能夠找到一個利率又高又可以把控的，這是一個非常重要的前提條件，這也不是一般人能夠做到的，很多人因為貪婪，找到了很多高回報率的領域，都是高利貸領域，這個領域的跑路性風險也是很大的。這個東東運用不好也是一個魔鬼，這個領域不做詳細介紹，只是要大家理解房貸利率優惠可以帶來很多的可能，進而未來在我們道行高了以後，自然就可以多出很多很多金融方面的衍生機會。這些在以後的文章中再陸續介紹，但是，今天你要有這樣的一個意識。

房貸利率沒有周轉壓力。它既是真實利率，同時一貸又是幾十年，沒有像普通的商業貸款，生意貸款一樣，需要在這個信貸周期以後，先還本，然後再去獲得授信，沒有周轉壓力。

房貸利率就是真實利率，你看到的利率就是實際利率。大家要記住：第一、在投資品中的真實利率是很少的，因此要儘可能要把握住又低又真實的利率產品。第二、房貸利率其實是這個市場上為數不多的，幾乎是唯一的，非常非常低資金成本的非常好的融資、非常好的資金。你如果沒有充分的去運用，其實是一件非常吃虧的事情。