前幾天有個朋友向我諮詢一個問題：我公司是簡易計稅徵收的，之前預繳商品房增值稅3％，現9月開不動產正式銷售發票，發票上稅率是5％，那提稅費如何記帳？
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費－增值稅是3％，還是5％？
該帳務處理借方和貸方科目均不正確。借方科目方面：科目名稱錯誤，營改增之後"營業稅金及附加「更名為「稅金及附加」；增值稅屬於價外稅，不影響利潤，不應通過"稅金及附加"核算。貸方科目方面應通過「應交稅費——簡易計稅」核算。
【政策依據】
財會〔2016 〕22號第一條（八）項的規定，「應交稅費——簡易計稅」明細科目，核算一般納稅人採用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。
財會〔2016 〕22號第二條第（二）項規定，全面試行營業稅改徵增值稅後，「營業稅金及附加」科目名稱調整為「稅金及附加」科目，該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的「營業稅金及附加」項目調整為「稅金及附加」項目。
為了便於理解，本文通過舉例的方式對選擇適用簡易計稅的一般納稅人房地產企業的預繳、納稅申報的會計、稅務處理進行全流程會計、稅收政策解析，相信可以解決朋友的問題。
例：某一般納稅人的房地產企業，銷售自行開發的房地產老項目選擇適用簡易計稅。採取預收款方式銷售自行開發的的房地產項目。2019年3月取得預收款105億元，按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條的規定，2019年9月為納稅義務發生時間，當期銷售額為210億元。
我們先來判定能否選擇簡易計稅。國家稅務總局公告2016年第18號第八條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。符合規定的房地產老項目可以選擇簡易計稅，是否為老項目需要看《建築工程施工許可證》或建築工程承包合同註明的開工日期。
（一）3月收到預收款105億元時
借：銀行存款 105
貸：預收帳款105
借：應交稅費——預繳增值稅 3
貸：應交稅費——簡易計稅 3 105/（1+5%）×3%=3(簡易計稅的計提)
（二）4月預繳時
借：應交稅費——簡易計稅 3（簡易計稅的預繳）
貸：銀行存款 3
【政策依據】
國家稅務總局公告2016年第18號第十條規定，一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條規定，應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財會〔2016〕22號第一條第（三）項規定，「應交稅費——預交增值稅」明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建築服務、採用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額.
（三）9月 確認收入時
預收款轉收入
借：預收帳款 105
貸：主營業務收入 100
應交稅費——簡易計稅 5(簡易計稅的計提)
確認當期收入額並計算應納稅額
借：銀行存款210
貸：主營業務收入 200
應交稅費——簡易計稅 10(簡易計稅的計提)
（四）10月申報繳納增值稅時
借：應交稅費——簡易計稅15（簡易計稅的繳納）
貸：應交稅費——預繳增值稅 3（簡易計稅的扣減）
銀行存款 12
【政策依據】
國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規定， 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
國家稅務總局公告2016年第18號第九條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。