有人經常問我，如果我現在有錢的話，還會買房子嗎？說真的，這還不太好問答，畢竟當下的樓市已經變得撲朔迷離。房價的判斷已經和我們過去的判斷方法變得不一樣了，而且在國外也沒有一個例子可以給我們參考了。

現在我們國內完全就是再走一條獨立特色的房地產道路。你把「美國模式」、「新加坡祖屋模式」、「德國模式」拿來借鑑，會發現真沒一條能夠匹配上。為何會出現這種情況呢？其實這和我們的政策與國情分不開。

樓市的漲幅，完全有能力調控，不像國外都由市場經濟自己去調節。根據數據統計，全國房地產調控政策2017年250次，2018年405次，2019年前9個月已經達到415次。在限購、限售、限貸的政策的力度下，明顯可以感覺到「房價橫盤」了。

導致一些城市的房價出現了下調，而且去年忙著「搶房」的人，如今也已「銷聲匿跡」。因此在這種環境下，很多購房者要開始犯迷糊了。到底還要不要買房呢？那麼，按目前趨勢來看，十年後，房子會是「鑽石價」還是「大蔥價」呢？

對此，馬雲、李嘉誠一早就有暗示了。

還記得馬雲那句「房價如蔥嗎」？馬雲做為國內的第一電商王，其過人的智慧和對未來的判斷無人能及。當年的做阿里巴巴的時候，就預示過後面10年到20年將會是電商世界。許多人不信，因此，錯過了許多財富。

不過這次，大部分人對於他的「房價如蔥」也是保持懷疑的態度，認為他在做夢。放在8年前， 他說這句話的時候，其實沒有一個人不吐槽他，但放在當下，似乎也有一些道理。

首先，根據統計，目前我國的房屋存量已經有10億套，足夠30億人居住。其次，其次，加上高層住宅每年還在不斷的建造，未來拆遷的話，成本太高。最後，國家宣布「不再依賴房地產拉動短期經濟」，意味著樓市逐漸進入橫盤期，房價暴漲的日子或許不會再來。

對此，房地產鼻祖的李嘉誠也持類似觀點，曾在一次大會上說過。「不能把買房看得太重要，年輕人要量力而為，並且千萬不要炒樓。」

從李嘉誠的話中，不免聽得出來，李嘉誠對於國內房價的趨勢，也不太看好。其實從李嘉誠最近在國內的動作就可見一斑了。根據報道澎湃新聞報道，李嘉誠以40億甩賣大連地產項目。如果房子還能賺更多的錢，李嘉誠還會這樣做嗎？

聽完馬雲和李嘉誠的話，我們再來結合未來樓市的趨勢，看下是否有道理。

未來10年，影響房價走向的3大因素

一、人口結構。

根據數據統計，我們國家從2013年後，我國的人口已經出現明顯的負增長，尤其是15-60歲人口，每年大約減少200萬以上。有機構判斷，未來10年後，將減少到400萬以上。

而且出生率和結婚率每年都在降低，根據世界銀行數據顯示，近50年，我國的生育率急速下滑。從1960年中國生育率的5.7‰，到2016年已降至1.6‰，不僅遠低於2.45‰的全球平均水平，還低於1.67‰的已開發國家平均水平。

而在結婚率方面，晚婚現象越來越嚴重。根據國家統計局和民政部公布的數據，2018年全國結婚率僅7.2‰，創近10年來新低。其中最低的城市為上海，結婚率僅4.35‰。並且當前中國未結婚有1.3億人，結婚年齡從23歲提升到28歲。

這樣下去的話，將會出現一個情況。隨著大量的房子不斷建造，而面臨著未來無人接手。

二、貨幣增速。

過去房價漲，主要是貨幣供應量增加快，從2004年貨幣供應量是20多萬億，到2019年是190多萬億。這15年內，貨幣供應量凈增加3倍，也漲了8倍。那麼多出這麼多錢當然會影響社會經濟，導致房價上漲。

不過這個局面，在未來或許有些改變。隨著經濟增速呈現L型，早在2017年5月開始，M2增速就有了相應調整，開始從兩位數降到一位數，目前一直保持在8左右的水平。從長期來看，在穩步去槓桿和防範金融風險的調控目標下，貨幣增速基本還會延續目前的態勢，而M2增速繼續放緩。

意味著，未來漲的幅度沒之前那麼誇張了，出現五年翻一番、十年翻兩番三番的現象。所以，可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長，房價上漲動力不再。

三、房地產定位改變。

過去20年，不可否認，中國經濟起飛和繁榮離不開房地產，它是主要推手，對國家經濟作出巨大貢獻，帶動了上下游產業飛速發展，是我們的國民支柱。

可是近日，由中國社科院財經戰略研究院發布《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》表明：負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9左右。2018年中國房價收入比為9.3，已經超過了臨界點，對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。

因此，房地產的定位將有所改變。要知道，房地產在過去是我國的經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。而未來，就很難說了。畢竟國家已經明確宣布，「不再通過房地產拉動短期經濟」，就算面臨經濟下行，也絕不依賴房地產。而是要通過探尋新經濟增長模式，來助長國家的經濟多方面發展，尤其是「實體經濟」。

基於以上三點來看，未來十年，房地產市場量價齊漲的局面難以再次出現，而「漲跌互現」的局面或將逐步打開。簡而言之，就是個別城市會有所上漲，個別城市有所下跌。「大蔥價」和「鑽石價」同時存在。

人口多的地方，特別是那種大都市圈，例如北上廣深，未來10年的樓市地位應該還不會有所動搖。還有一些比較具有潛力的城市，產業升級，人口吸附力更強，房價也會隨著上漲。

而就業機會少，無產業、人口持續流出，這樣的城市，房價很難有所保證不下跌。慢慢的變成了鶴崗、玉門、乳山這樣的城市。

總而言之，房子10年後，到底會是「大蔥價」還是「鑽石價」，就要看你如何選擇了。買對了城市，買對了板塊，就是鑽石。不過，投資的話，我還是不建議。因為當下樓市大局已定，就算買對城市，房價也只能保持微漲或者穩定。在這樣的環境下，房價不漲就是跌，還貿貿然把錢拿去投資房子，顯得不太理智。

而且國家目前正在大力發展共有產權房、租售同權房、空置稅，並且限售、限購都沒放鬆的情況下，多套房的投資客，未來的日子將會變得很難。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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