隨著經濟的快速發展，各地征地拆遷項目也在如火如荼的開展，然而征地拆遷項目實施過程複雜，涉及的利益眾多，有的徵收方為了節省徵收成本，加快徵收進程，作出侵犯被徵收方權益的事項，其中最常見的就包括「以拆違促拆遷」。
由於大部分老百姓對於政策法規並不精通，常常在徵收方軟硬兼施下，糊裡糊塗認同了對方。今天，北京京康律師事務所主任史西寧律師總結以往代理征地拆遷案件的經驗，為各位被拆遷詳細解讀「違章建築」那些事，助大家不被忽悠，拿到合理補償！
違建認定要有「權」
《城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條、第六十六條分別對未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設、在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設、違法進行臨時建設的後果進行了明確規定。
第六十四條，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。
第六十五條，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第六十六條，建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以並處臨時建設工程造價一倍以下的罰款： （一）未經批准進行臨時建設的； （二）未按照批准內容進行臨時建設的； （三）臨時建築物、構築物超過批准期限不拆除的。
根據上述規定，對違建有認定和處理職權的僅為縣級以上城鄉規劃部門、鄉、鎮人民政府。另實踐中有時城市管理綜合執法局（即城管）得到省級政府授權也有可能參與到違建的查處工作中來。
而在史律師代理實踐過程中發現，房管局、拆遷辦公室等認定違建並向被拆遷人作出相關行政決定的「拆違」並不少見。但實際上這些部門是無權對違建進行認定和查處的。
違建拆除要合「法」
違章建築的認定是要遵守嚴格的程序的,並不是房屋徵收部門或行政執法機關認為是違章建築它就是違章建築的！具體來講,依據相關規定,違章建築的認定和拆除需要遵守以下基本程序:
(1)調查取證。在相關部門做出認定房屋為違章建築的行政決定之前,要先經過立案和調查認定程序。即調查房屋被拆遷人的基本情況,現場勘查記錄房屋的現狀,包括區位、面積,結構以及修建時間,有沒有在基層社區工作站信息登記,有沒有歷史遺留房屋申報,等;調取城市、(鄉)鎮建設總體規劃確定規劃區,併到房管部門查詢該房屋的登記材料。
(2)對違章建築的認定。調查取證完成後,相關部門需根據有關法律法規作出該房屋是否為違章建築的認定,並報相關部門審查。在認定階段,為保障被拆遷人的知情權,需以書面通知的形式告知被拆遷人,其建築被認定為違章建築的事實、理由和法律依據,並告訴被拆遷人,他依法有陳述、申辯和要求聽證的救濟權利。
(3)下達《限期拆除決定書》或《行政處罰決定書》。經過調查認定程序後,如果行政機關認為房子確實是違建,就要下達《限期拆除決定書》或《行政處罰決定書》,並告知被拆遷人自行拆除房屋的期限,不自行拆除的後果,適用的法律依據,及其所享有的權利和相應的維權方法等。
被拆遷人如果不服拆除決定,可以申請行政複議或者提起行政訴訟程序維權。
(4)催告。接到拆除通知後,如果被拆遷人臨近拆遷日期還未拆除房屋,行政機關就會直接拆除違建,不過,在此之前必須下達《催告通知書》,告知被拆遷人如果再不自行拆除違建,將可能面臨強拆。
(5)作出強制拆除執行決定,準備正式啟動強拆工作。限期拆除決定送達被拆遷人手裡後,如果當事人自己不願意拆房子,又不申請行政複議或者提起行政訴訟等法律救濟程序,收到催告通知後也沒有主動拆除房屋,那麼,行政機關會作出「強制執行決定」,啟動強拆工作。同理,程序上,這份執行決定也必須送到當事人手裡,並在法律規定的區域張貼公告。
(6)依法拆違。如果執法機關按照以上法定程序走完了所有流程,被拆遷人仍舊不申請行政複議,也不提起行政訴訟,那麼,執法機關就可以依法對違法建築實施強制拆除。當然,在違建拆除過程中,被拆遷人有權知悉強拆的時間,到場參與。
可以看出,整個拆遷流程對程序正義是非常看重的。明確要求每一道程序的相關文書,都必須載明當事人享有的法律救濟權利,以及啟動法律程序的期限。
所以說,違法建築的認定不是由房屋徵收部門或行政執法機關隨意說了算的,必須經過嚴格的程序認定,不符合法定程序的認定是不合法的。
史律師提醒
征地拆遷案件專業性較強，涉及法律體系非常龐雜。各位被拆遷人，如果不熟悉法律維權的操作，可以委託專業拆遷律師協助取證和訴訟，從而最大程度保障自己的合法權益！