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「經歷了中國樓市暴漲的人，都想在東南亞找到再來一次的機會。」
然而，他們又真能如願麼？
隨著國內房地產行業投資機會逐漸收窄，為對抗通脹、對衝風險、優化資產配置，大批投資客開始把目光轉向海外。
基於地緣、經濟等綜合因素，近兩年東南亞國家成為中國投資客，特別是熱情的中國大媽們前往海外置業的不二選擇。
她們風風火火地前往柬埔寨、泰國等各國考察，然後大手一揮豪擲幾筆，以期在紅利期轉手大賺一筆。
一
蜂擁而至的中國投資客
「金邊就是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡」，「今天在泰國買房，就是投資十年前的北京」。
開發商和中介喊得響亮的宣傳語鼓動了一波又一波的中國投資客，他們緊跟潮流一擁而上，儼然過去北方冬天買大白菜般開啟了東南亞房產「爆買」之旅。
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去年有業內人士透露，長三角地區，尤其是上海的投資客，對於海外投資機會比較敏感。有些投資人，一出手就是兩三套小戶型。
當然，中國大媽們在選擇東南亞房產投資時也並非無腦介入，無外乎看中可期的投資回報率。而她們之所以如此看好，大多是基於以下因素考量：
東南亞國家作為新興經濟體，近年得益於龐大且低廉的勞動人口數量，在接棒「世界工廠」後快速崛起，其地區經濟的快速發展，讓不少中國大媽看到了機會。
東南亞多國屬於人口密集型國家，龐大的人口基數，年輕的人口結構，與之相匹配的消費需求，隨之而來的是國外技術、資本、產業輸出。這在不少投資客看來，勢必會刺激購房需求。
有數據顯示，僅2017年中國對於東南亞和南亞房地產投資投入達25億美元，17年泰國曼谷和馬來西亞吉隆坡的房價年均漲幅更是超過10%。
相較於發達的歐美房產市場，東南亞多數國家房產市場投資門檻相對較低，且得益於人口紅利，其升值空間備受中國投資客關注。
二
中國大媽赴東南亞置業一覽
剔除所謂「剛需」，當前中國大媽們前往東南亞購置房產，多數以投資需求為主。
眾所周知，進行房產投資主要依靠兩種變現途徑：
一種是依靠租金，比如像泰國普吉島這種偏熱門旅遊城市，依靠出租熱門景點附近的房屋賺取收益；
另一種則是依靠出售，藉由房產升值當口轉手出售賺取差價。
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按投資偏好及熱度，中國大媽對東南亞各國的置業投資主要有如下劃分：
第一梯隊——泰國、馬來西亞
泰國，作為近年來中國民眾所偏愛的東南亞旅遊目標國，其首都曼谷及熱門景區如普吉島，一度成為中國大媽前往置業的熱門選擇。而馬來西亞吉隆坡擁有較為穩定的投資回報率，也一直備受青睞。
第二梯隊——柬埔寨、越南、菲律賓
柬埔寨首都金邊，在去年榮登 「胡潤2018年度海外置業投資回報指數」榜首，其房價指數的攀升，不得不說絕對有中國投資客的功勞。而越南、菲律賓作為東協地區經濟增長較為快速的國家，其首都的房產投資人群中也少不了中國大媽的身影。
不得不說，在細化到具體房產選擇上，中國大媽們也可謂是下足了功夫。
她們仔細研究了各國付款及貸款方式，產權限制及各種稅費等綜合限制條件，甚至在房屋地段、區域規劃、交通、周邊環境、配套設置等投資維度進行實地「考察」。
一波折騰下來，終於放了心，大手一揮，買上兩三套！
三
真實利好還是資本騙局
誰在攪動東南亞房產市場？
資本是逐利的。
客觀來講，東南亞房產市場的崛起，基本是幾股力量共同作用的結果。
除了以中國大媽為代表的廣大中小投資者的助推力量外，中國及東南亞各國房地產開發商和中介的作用也絕對不容忽視。
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其中，中國房企就深諳高周轉之道。
以柬埔寨金邊為例，2010年以來，當其他資本都在撤離，中資房企卻逐漸加碼投資，深化全球化布局，逐步強化在東南亞的擴張。
大宗資本力量的加碼，則意味著鋪天蓋地的宣傳推廣隨之而來。
而經歷了中國樓市暴漲的人，都想在東南亞找到再來一次的機會。於是乎，東南亞房產投資在中國中小房產投資圈迅速火爆開來。
即使不關注房地產市場，也或多或少在微信群或朋友圈，看到過有關東南亞房產投資的廣告。
一時之間，中國赴東南亞炒房團風光無兩。
中國買家的「互割」遊戲？
不同於中國房產動輒上百、上千萬的資產價格，東南亞房產相對低廉的價格只能說是小巫見大巫。
然而，即使是「小錢」，對中小房產投資者來說，他們又真能在其中獲利？
從全球房地產市場看，房屋不動產，作為流動性較差的固定資產，其變現能力較弱。
而過去中國房市的投資邏輯，是基於中國經濟高速騰飛期，城鎮化進程中巨大的人口紅利以及多重複雜因素的綜合。
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東南亞各國，他們既不同於中國，也不同於歐美已開發國家。
且不說消費觀念，僅在消費能力上，即使作為新興經濟體，他們的經濟體量也相對更小，國民收入相對更低，房產承壓能力也更差。
換句話說，在東南亞買房，本國人接盤的可能性非常低。
從風險防範角度講，在東南亞投資房產需要格外注重經濟、政策等系統性風險。
由於經濟體量較小，東南亞各國對國外資本依賴度很高，隨著全球貿易不確定性高企，其經濟必然遭受影響。實際上，今年東南亞4個新興經濟體已經遭受重創。
而打著房屋出租獲利的主意，且不說跨境投資，可能由於環境熟知度低、風險可控性低等遭遇各種問題。光是跨境置業高昂、不透明的物業管理費就夠讓人頭疼。
事實上，中國大媽們接手的東南亞房產，由於接盤時房價已經不低（遠超當地人可承受範圍），大部分房產變現效率、換手率非常低，最多只能中國買家之間互相流通。
而更多的只能砸自己手裡，默默承受損失。
當然，並不是說東南亞房產投資就絕對不靠譜。但盲目相信所謂置業顧問們的一面之詞，倉皇判斷大舉投資，最終遭遇損失的只會是自己。
泡沫吹起的時候，正是眾人狂歡的時刻。
而當所有人狂歡的時候，或許正是泡沫黯然離場的時刻。