確實曾經大漲：過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣。

香港的房價都被首爾踩在腳下，再漲下去，似乎賣掉首爾的所有房子就可以買下整個美國，和上世紀80年代末的日本一樣牛氣沖天。

首爾人曾經一度非常自信、驕傲，覺得自己就是宇宙中心。

沒錯，首爾市是亞洲主要金融城市之一，也是韓國的政治、經濟、科技、教育、文化中心。

首爾夜生活

韓國總人口大約5000萬，一半人生活在首爾市。韓國最具知名度的大學多分布在首爾市，所以，韓國人讀書首選首爾。

很多世界知名大公司總部都設在首爾，如三星電子、現代集團、SK集團、LG集團、樂天集團等。首爾有發達的公路交通網和軌道交通系統，地鐵載客量居全球前列。所以，韓國人找工作首選首爾。

就連最頂級的醫療資源也在首爾附近的城南市，這個城市距離首爾市中心只有26公里。

城南市集中了大批的韓國一流醫院以及諸多醫療人才，醫療基礎設施也是韓國一流的。

一切都很完美，首爾是韓國的磁場，聚集了絕大部分的韓國韭菜。

根據韓國國民銀行的數據，2021年初首爾的房價收入比就已經達到了17.8。

韓國2013年-2023年房價增長走勢圖

這意味著首爾的普通家庭，需要不吃不喝不花一分錢至少18年，才能在首爾買下一套中等的房子。

2021年，首爾每兩個人當中，就有一個人沒有房，18到34歲群體中，82%的人都在租房。

房價一直漲，韭菜一直來，一切都讓房東、炒房客覺得很美好。

沒辦法，年輕人但凡有點出人頭地的想法，就只能去首爾奮鬥，因為這裡是韓國。

02 房東金融槓桿被撤掉

年輕人奮鬥的同時，需要找地方住，買是買不起的，就只能租。

你說你租就租吧，不要玩槓桿。

但是韓國人民很會玩，玩了一個「全租房」的金融遊戲：租戶繳納當前房產市場價值50%-80%的保證金，不用支付租金，合約通常為2年，如果有需要，可以繼續租2年。

因為當時利息低，所以租戶等於以極低的價格租到了房子。什麼，你沒錢？可以去借，金融公司歡迎你。

比如按月租要8000塊，這是實付的。但是你去金融公司借錢，直接給房東付保證金80%，不用付月租，因為保證金利息低，租個房實際上每月只要2000塊，肯定爽歪歪。

房東拿到一大筆錢，可以繼續加槓桿，只要付個首付，就可以再買好幾套房，因為銀行貸款利率也很低。銀行也很高興，有業務可以做。

三方共贏，大家一起嗨到爆。

只要房價一直漲，利率一直低，沒問題。

可是，美國加息了，韓國不得不跟著加息。

這一加息，房東和租戶都傻了，因為他們拿到保證金的成本就高了，首先是租戶不敢這麼玩了，因為利息付不起，還不如去月租。

於是，房東突然面對的是只能支付小錢即月租的租客，等於一下子把他的金融槓桿撤掉了，但是，這個月租根本不足以覆蓋他們幾十套甚至幾百套房子的金融敞口。

而且，銀行的貸款利率也提高了，等於說還貸的成本也增加了。

房東被撤了梯子，還打了悶棍，唯一的辦法就是跑到市場上出貨—賣房子，越來越多的房東都想賣，直接就踩踏、雪崩了。

利率在漲，找工作不易，誰敢買？雪崩的範圍、規模越來越大。

房東根本頂不住，必須甩鍋。

03 韓國人口連續41個月自然減少

甩鍋最有效的辦法就是人間蒸發，房東開始大規模跑路：有炒房客在首爾買了280套房子，他不跑路是不行的，他把自己賣了也頂不上這個窟窿。

2022年，韓國共發生2073起全租房押金併吞案，金額高達7000億韓元。今年，預計押金損失將達到1.8萬億韓元。

房東跑路之後，那些保證金就蒸發了，但是，這些保證金是租客借的，租客和金融公司之間是有借貸合同的，他們必須還，他們拿什麼還？根本還不起。

講一個運動員的故事：

朴熙順原本是韓國國家田徑隊的一名運動員，曾參加了2010年廣州亞運會，還拿到了女子鏈球第五名的成績。

從國家隊退役後，朴熙順在仁川工作，選擇了全租房模式，借了9000萬韓元。

房東跑路，房東名下的房子也都被強制拍賣，朴熙順求助無果服藥自盡。

這並不是個案。

2022年9月底，韓國統計廳公布了韓國人的死亡原因統計：2021年，韓國平均每天36.6人死於自殺，每40分鐘就有一人自殺。

作為世界上生育率最低的國家，韓國的自殺率在OECD 38個成員國中排名第一，是平均水平的2倍以上。40歲以上人群，主要死因是癌症，而10~39歲人群中，第一大死因全部都是自殺。根據韓國自殺預防中心的統計，自殺原因中，排名第一的是心理問題，第二就是經濟問題。韓國是一個岌岌可危的高負債社會。

家庭債務占GDP比重的警戒線是85%，2022年一季度，韓國家庭債務占GDP的比例已經高達104.3%。當然造成債務的原因還有炒股和炒幣失敗，並不都是高房價的鍋。

一些無路可走的韓國人選擇了不歸路，令人嘆息。

在這種情況下，人口急劇下降是必然的，今年3月，韓國的新生兒數為21138個，比去年同期減少了1864個，這也是歷年3月新生兒數量的最低值。

而今年3月韓國的死亡人數為28922人，隨著死亡人數超過新生兒人數，3月份人口自然減少了7784人，這是韓國自2019年11月起人口連續41個月自然減少。

面對人口負增長，韓國年輕人在社交媒體上不以為然：「生活這麼艱難了，在這樣的情況下，沒有人想要誕下新生命。」

張愛玲曾說過：「如果孩子的出生，是為了繼承自己的勞碌、恐慌、貧困，那麼不生也是一種善良。」

韓國年輕人做出了選擇。

事實證明：把所有優質資源集中在極少數區域，然後通過加金融槓桿割韭菜，這個模式只要稍有風吹草動就會崩盤。

這個遊戲血淋淋，一點都不好玩。

現在的問題是，年輕人都不玩了，怎麼辦？