摘要：2023年合約銷售金額同比下降34.9% （歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1264篇原創
穀雨已至，但很多人或企業的春天依舊沒來。
近日，一份披露的《股權轉讓協議》，將百強房企德信中國重新拉回輿論視野。協議披露：出售目標公司餘姚厚新置業有限公司100%股權，代價約3.72億元。
此次交易買家為中意寧波生態園控股集團主要從事土地整治服務、工程建設業務等，公司最終由中意寧波生態園管理委員會擁有。
德信中國預計將按照持有賣方45.23%股權獲得收入約1.68億元，預計將獲得未經審核除稅前虧損約6940萬元。
01德信中國，在浙江算是大佬，為浙系房企四小龍之一，其他3家分別為中梁、祥生和佳源。老闆胡一平1987年1月畢業於中國浙江的浙江省建築工業學校，獲得工民建專業中專學歷，那個年代的中專，含金量還是比較高的。
胡老闆算是從體制內下海成功的範例之一：1987年1月-1995年9月曆任浙江省德清縣住房和城鄉建設局勘察設計室技術員、助理工程師、工程師；1995年開始成立德信地產並任董事長。
2022年，胡老闆以50億財富位列《2022年胡潤百富榜》第1221位，其身後有兩家香港上市公司：德信控股和德信服務，不過這兩家公司上市時間都不算長。
德信中國雖然成立了20多年，但2019年才上市。德信服務則為物管公司，上市時間在2021年7月15日。
在蜜妹看來，德信系的兩家公司，上市時間都頗為尷尬，可以說均錯過了行業的高光時刻。德信中國前兩年股價一直不慍不火，最近1年更是「慘不忍睹」；
德信服務集團稍微好點，不過股價波動也是頻繁，後面要上漲恐怕難了。
且此前2022年末，德信中國在存續美元債投資人會上就曾透露，在談判出售德信服務集團，但需要時間，且仍有不確定因素——雖然德信服務並不是德信中國子公司，但二者的實控人均為胡一平夫婦。
這幾天，德信服務的人事大調整分外惹眼，諸多高管職位變動，其中就有執行董事以及財務長朱曉莉。
02
種種跡象表明，德信中國的財務壓力似乎不小。早在2022上半年，德信中國以4.54億元的價格出售其持有的浙江杭州德信艾工業園54.54%的股份，還引起輿論爭議。
其一上述出售預計將帶來未經審計的稅前虧損約1404.19萬元。其二該項目可以說是德信中國投資物業中租金收入最高的物業，從年報來看，2021年，該地址下的AI產業園為德信中國帶來了約6818.7萬元的租金收入。
虧錢也要賣掉「現金奶牛」，很容易讓人聯想到債務壓力大。
此前，德信中國發布了2022年業績報告，其中披露該司總營收221.5億元，同比下降4.17%；毛利潤21.78億元，同比下降56.54%；歸母凈利潤3.74億元，同比下降60.3%。
此前中國房地產TOP10研究組發布的報告顯示，2022年，百強房企營業收入均值為371.6億元，凈利潤均值為21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。
如此來看，德信中國營收雖然跑贏平均，但歸母凈利潤卻有些「掉隊」。
另外，債務的壓力是顯而易見的。
一方面，德信中國的借款雖然減少，但總量依然大。自銀行及其他金融機構的借款，非流動及流動部分加起來211.91億元，其中流動的占了93.41億元。
另一邊，該司現金及現金等價物卻急劇減少。從2021年末的175.6億元降低到2022年末的73.07億元。如此來看，其現金不足以覆蓋短債。
受此影響，德信中國的資產負債比率上升明顯：從2021年末的60.5%增加到68.7%。
好消息是，2022年，德信中國對旗下美元債進行交換要約，一番波折後終於通過，不容易。該票據的本金額為3.483億美元，最低接納金額為3.1347億美元。
03
也有不太好的消息，2023年一季度，德信中國的銷售表現似乎不太好。前幾天披露的銷售數據顯示，今年1季度，德信中國實現累計合約銷售金額約81.7億元，累計合約銷售面積約47.6萬平米。
2022年這兩個數據分別是93.5億元、42.9萬平米。2023年，德信中國銷售面積增加，但銷售額同比下降了。這是否意味著，2023年德信中國樓盤均價下降，但銷售額依舊上不來呢？
尤其值得注意的是，2023年3月單月，德信中國合約銷售金額26.30億元，同比減了34.9%。
2022年，房企銷售相比2021年本就下滑不少，在原本低基數下繼續下滑，未來會怎樣真不好說。
2022年，德信中國合約銷售額約361億元，同比減少約51.2%，合約銷售建築面積約197.3萬平米，同比減少約43.5%。平均售價約為每平米18297元，同比減少約13.6%。
2023年至少從1季度來看，德信中國量價齊跌的困境，似乎仍未解決。
人事調整勢在必行。財報顯示，2022年，德信中國人員銳減，從2021年末的2476名降低到1561名，減幅約37%；雇員薪酬則降幅不明顯，下降約17.1%為713.2百萬元。算下來人均薪酬大概45.7萬元。
2023年初，德信中國還對集團層面以及區域公司層面進行較大力度的調整——以集團各部門及區域公司的合併精簡為主。
綜上，和「浙系四小龍」的另外3位相比，德信中國似乎相對更穩一些——至少目前沒暴雷。但債務壓力也不小，尤其短債。若銷售能進一步回暖，則走出泥濘依然可期，否則……
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