貝殼財經原創出品
記者王雨晨
編輯 陳莉
「我提前去銀行預約了提前還房貸，2月18日可以正式辦理。」北京市民王飛告訴貝 殼財經記者自己兩個月前預約了提前還10萬元的房貸，近期將可辦理。
最近在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，房貸利率不斷下行，提前還房貸的年輕人不斷增加。
面對扎堆提前還貸現象，不少銀行設置了「時間門檻」，購房者需要提前兩三個月甚至更長時間去預約。還有銀行通過提高提前還款的成本來抑制客戶提前還款的行為，去年8月份有銀行因收取房貸提前還款補償金惹爭議。
為何大家要提前還房貸？易觀分析金融行業高級諮詢顧問蘇筱芮分析，伴隨著理財投資收益的走低以及去年下半年以來資本市場及債市的波動性加大，對於占據絕對優勢的保守型群體來說，資金難以有好的去處，因此越來越多的金融消費者傾向於通過提前還款來」降槓桿「，優化自身負債結構，同時也圖個「心安」。但提前還貸行為未必會受到銀行的歡迎，尤其在個人房貸作為優質資產的當下，銀行會傾向於採取更多預約還款、作出收費等「限制性措施」。
從購房者角度看，是否要提前還房貸？什麼樣的情況下提前還房貸比較划算？上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析稱，「理論上來講，剛買房不久，剩餘利息較多的購房者可以考慮。而還貸時間較長的購房者已經還完大部分利息，此時再去選擇提前還款肯定是不合適的。」
01
提前還房貸需預約
「三個月能辦下來也不錯了」
近日，一波「提前還貸潮」在年輕人中盛行。
北京市民王飛告訴記者自己兩個月前預約了提前還10萬元的房貸，近期將可辦理。另有市民小李稱，「昨晚提的提前還款申請，下午四點多就通過了，可辦理時間為4月23日。」
據了解，目前部分銀行可通過APP線上進行提前還貸的操作，但是預約全靠「拼手速」。有購房者表示，在APP嘗試提前還款時，頁面顯示暫時無法受理該提前還本申請，線上額度已滿。個別銀行APP則直接關閉了提前還款的線上通道，只能去櫃檯排隊辦理。
某國有大行的客戶經理告訴新京報貝 殼財經記者，提前還款需先去營業部申請，等額度分配下來再通知存款，扣款成功後大概一個月拿塗銷資料。但由於人民銀行給每個銀行都有固定額度的，目前提前還房貸肯定需要排隊預約的。「三個月能辦下來也不錯了。」該客戶經理表示。
「現在提前還款的人太多了，銀行設置了提前還款的額度，所以一直都在排隊。」另一家銀行的客戶經理也對貝 殼財經記者表示，現在提前還貸都要在系統中預約，目前在該行預約起碼也得兩個月。
對於部分購房者願意提前還房貸的原因，有銀行分析人士指出，這主要是因為近年來宏觀經濟環境複雜，市場利率持續下行，部分早年購房者房貸利率高，提前還房貸減少利息支出；同時，由於市場利率下行，資產收益普遍下降，導致風險適中、高於房貸利率的資產難找，即有部分「閒錢」的業主難以找到風險、收益匹配的資產。
上述分析人士指出，房貸能為銀行提供穩定現金流收入的優質資產，提前還房貸能加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失未來較高的利率收益，並且如果短期內出現較多提前還房貸情況，銀行就面臨短期難以找到類似優質資產匹配，機會成本上升的問題。
「個人按揭貸款是銀行核心優質資產，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。」博通分析金融行業資深分析師王蓬博對貝 殼財經記者表示。
02
有人提前還款可省幾十萬利息
提前還貸值不值？
「利息太高了。」魏先生告訴貝 殼財經記者，他肯定是要提前還房貸的，原來理財收益能覆蓋房貸，現在不能了，就想提前還了。
據魏先生計算，其在河北的一處房產貸款金額70萬元，還款期限為25年（已經還款5年），如果現在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計算，可以省下約37w的利息。
農業銀行的一名客戶經理也向記者分析稱，目前來看，如果理財收益遠低於預期水平，提前還貸還是比較合適的，除非有更好的投資渠道。
相比扎堆提前還貸的購房者，也有購房者表示，近期不打算提前還房貸。去年曾提前還過一筆房貸的北京市民李凡告訴記者，「在今年的環境下，我肯定不會提前還款，而是更傾向於投資。」
作為一名個體經營者，黃女士則認為手握「現金流」相對更划算。黃女士告訴貝 殼財經記者，用尾款的資金經營帶來的收益遠大於提前還貸省下的利息。
蘇筱芮指出，在房貸「上車時」利率過高的人群會更偏好提前還款，以求在當前利率水平較低的環境下節約更多利息，目前國內第一波疫情已進入尾聲，後續第二波等不確定性依舊存在，預計今年傾向於提前還貸的人群依舊保持在高位。
那麼，究竟什麼樣的人適合提前還款？王蓬博認為，手裡有餘錢的，又找不到合適的投資渠道，或者對於資產穩定期望較高的購房者，可以選擇提前還貸。
嚴躍進則認為，利息支出太多，手上有閒錢的人可以選擇提前還款。此外，理論上來講，剛買房不久，剩餘利息較多的購房者也可以考慮。而還貸時間較長的購房者已經還完大部分利息，此時再去選擇提前還款肯定是不合適的。
「對於個人來說，提前還房貸減少了利息支出，但需要讓渡資金流動性，並且金額不在小數目。」上述銀行分析人士認為，一般來說，對於房貸利率高，還房貸期限長，短期擁有大筆「閒置」資金的業主相對適合一些。他指出，從趨勢看，隨著經濟回暖，利率中樞有所抬升，金融市場回歸常態，市場風險偏好逐步回暖，提前還房貸預計有所減少。
新年伊始，監管接連重磅發聲，既有提出對購買首套住房要大力支持的，也有提出要鼓勵房、車等大宗商品消費的。蘇筱芮建議，一是明確提前還貸的相關業務流程，使進度變得更加透明，二是充分響應監管精神，關注新增房貸的拓展，為首套購房、多子女二套改善購房等剛需群體做好基礎性金融服務。
嚴躍進亦認為，提前還房貸目的就是減少利息支出，應該重視扎堆「提前還貸」現象。一方面，要積極宣傳「存量貸款也會降利息」的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把「房貸利率下調-房貸提前償還」之間的關係做系統的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。