北京房姐，資深樓市投資專家。目前已為5000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導
提問：房姐，有全款北京望春園板樓三居想賣掉置換到順義，因為需要，想換到城六區外，有SFSD資格，從投資角度考慮這樣可取嗎？並且順義有推薦的位置或者樓盤嗎？謝謝！
回答：北京原則上不置換，成本太高，一進一出稅費折損嚴重。望春園繼續持有，做抵押融資，根據子彈再定選籌。順義屬於典型的遠郊溢價板塊，投資價值不如望京。如果是別墅消費類產品，孫河相對好一點。
提問：房姐，請問你對上海嘉定安亭鎮的嘉庭菁苑怎麼看？還有升值空間嗎？感覺離江蘇特別近，產業和人口發展不太快，而且離上海市區很遠，通勤時間太長。如果把嘉庭的房子置換出去換市區的話，自住兼顧投資，上海主城區哪個區域或者樓盤更好？
回答：安亭屬於郊區，交通不便，板塊升值靠傳統汽車產業拉動經濟，但是現在汽車產業經濟表現不好，持續走低，未來板塊升值慢。自住根據自己的生活圈來選籌。投資更推薦九亭，九亭泗涇是西南重鎮，受虹橋商務區、西虹橋商務區輻射，長線也是看好的。目前價格不是很高，主要受9號線人太多的影響，以及去到傳統市中心（黃盧靜，不包括徐家匯）還是偏遠了一點（和唐鎮相比）。所以均價也是比較合理的。
提問：房姐您好!孩子在軍博附近上班，到了該成家的年齡，想選擇上班近最好能兼顧學區的房子。1，三里河老破小學區好，單價14w左右；2，復興路61號（農業部家屬院）90年左右的，單價11w左右，學區育英學校；3，鐵道部家屬院（北蜂窩路5號）2008年樓齡，單價11多，學區差（57中）。您看選哪個合適？有沒有更好的推薦一下？謝謝！
回答：北京軍博地鐵站附近。大部分的是鐵道部的，或者北京鐵路局的職工房，這個附近因為是比較老的小區，然後又沒有配套的商超商場，所以價格沒有到很高。附近一街之隔就是到了西城區，那單價就到10萬以上了。
根據國家末來對西城人口控制的政策，目前來看西城的學區是利空的，未來學區政策若有變動，高價入手的學區房斷崖下跌。
考慮自住和學區兼顧，後面2個選擇更好。現在偶爾還可以淘到單價10萬內的，逢筍入。
提問：亞運村慧忠北里有一套小房子，考慮在附近再買一套，方便照顧老人住兼顧投資，幫忙推薦一下性價比好的小區，保利金泉、華馨公寓多少可以考慮？匯園公寓多少錢可以接受？還有那些可以考慮？老公房也可，謝謝！
回答：亞運村周圍整體溢價，投資沒有任何性價比
如果想投資屬性強一些就再往東邊看
提問：房姐，為什麼說tty的頂層複式有投資價值？從那幾點考慮？能具分析一下？
回答：以前有說過，可以看下知識星球精華帖
大面積+較差流動性=長期被低估=存在套利空間
提問：房姐，我家在天通苑有一套八十多平的房子，滿四年，現在由於孩子上學和工作地的原因，想換到通州，但不滿五怕不好賣，價格也得低一點，要是再等一年滿五再賣又怕通州一旦限購政策鬆動會漲到換不起，手頭現金不多，基本不會添多少了。今年換還是明年換？想聽聽您的建議。另外，除了通州，二百多萬的首付，為了上學（不用太好的學區）和自住，在北京比較靠東的位置還有能入手的地方嗎？
回答：通州已經溢價，上漲動力有限，不必過度擔心。
東邊可以看看勁松或常營片區
提問：房姐你好！亞運村保利金泉153平，東南三居，板樓3層，共26層，環境不錯，08年次新總價1250萬，8.1萬/平，考慮自住兼成長性帶車位合適嗎？
回答：保利金泉已經偏貴了，剛需自主可選，投資的話長期會跑輸大盤
提問：房姐好，望京聖馨大地這個小區品質怎麼樣啊？西向高層兩居多好價格能入？
回答：品質普通，小區環境不算差，但由於塔樓結構和密度容積率問題，被市場略微歧視。
價格合適依然可以淘。
朝西可以淘，但是兩居很少有好價格。
好價格基本在150㎡往上。
提問：房姐你好，如果總價在700萬左右，是買望京老破小還是常營的次新房呢？
回答：望京的老破小如果不是特別的學區，總價一般不會到700萬。
常營的700萬，往往是萬象新天柏林愛樂蘋果派幾個小區，單價都略高。
常營這個地區，適合總房價在400-600萬的流動性較好，超過700萬的流動性受影響。
700萬已經可以買望京2001後的商品房小區2居了。
提問：房姐，既然房子朝南最好，那麼是不是雙南戶型比南北通好呢？
回答：雙南和南北通的單價確實差不多，有的樓盤甚至雙南的單價更高。但南北通通常面積都比雙南大一個級別。比如雙南90平，南北通100-110平。不是一個段位的產品，南北通總價要貴10-20%。但如果南北通的面積也控制的比較緊湊，且能方便地改3房，那麼完全有可能單價也比雙南高。因為100-110平3房，在3房的市場競爭中，面臨的總價約束更小，競爭力更強。當然，高端住宅、豪宅就不一定是這樣，因為對總價沒那麼敏感，對品質、逼格更敏感。
請關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球」北京買房「 提問，有問必答，每日更新獨家買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房，一條有用的建議幫你省下幾十上百萬的資金。
知識星球部分熱門文章：
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《為什麼北京一居室不能買？》
《如何判斷一個城市有沒有投資前景？》
《低於市場價50萬的法拍房如何順利拍下？》
《北京投資回報率最高的樓盤在哪裡？》
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-hk/cab9a24BMH2_cNUgafxK.html