10月17日，國務院新聞辦公室又一個重磅會議召開，本次擔綱的是住房城鄉建設部部長倪虹，自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人參會。本次會議，究竟有哪些實質性內容，前景如何，影響幾何？《清華金融評論》編輯部特邀國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 蔡真和中國銀河證券宏觀經濟分析師 聶天奇各抒己見，以饗讀者。
住建部發布會政策有利於市場止跌回穩
文/國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 蔡真
2024年10月17日，住建部聯合國土資源部、財政部、人民銀行、國家金融監督管理總局召開《促進房地產市場平穩健康發展有關情況》發布會。
此次會議的重點措施包括： 第一，四個取消。調整或取消各類購房的限制性措施，包括取消限購、取消限售、取消普通住宅和非普通住宅在稅收方面的差異。 第二，四個降低。降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量按揭貸款利率，降低「賣舊買新」換購住房的稅費負擔。 第三，兩個增加。一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是今年年底前，將房地產融資協調機制「白名單」項目的信貸規模增加到4萬億。 第四，發行專項債和應用保障性住房再貸款收購閒置土地和存量商品房。
這次會議提出的政策將對房地產市場起跌回穩產生實質性影響，原因有如下幾點： 第一，需求端，存量按揭利率下調力度大（如北京首套房下調幅度約85個基點，二套房下調幅度約105個基點），這有利於減輕老百姓購房負擔，遏制當前去槓桿趨勢。 第二，供給端，用地方專項債收購閒置土地，實際上是財政資金介入土地市場，有利於化解前期金融工具應用中資金不平衡的問題，可以更好促進土地市場供需平衡。 第三，風險端，城市房地產融資協調機制進一步擴大規模（由10月16日授信2.2萬億元擴大到年底4萬億元），力度之大、範圍之廣，為後續保交樓工作提供了有力資金支持。 第四，增量政策，100萬套城中村改造和危舊房改造採取貨幣化安置方式，在邊際上可以迅速托舉市場需求，加快市場止跌回穩。
從市場走勢看，「銀十」開局表現「超預期」，核心城市「回穩」態勢明顯，本次發布會上住建部部長也表示，市場已經開始築底，預計短期內新政將繼續顯現政策效果。
五部委地產「組合拳」怎麼看？
文/中國銀河證券宏觀經濟分析師 聶天奇
核心內容提要：2024年10月17日國新辦舉行新聞發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，住建部部長，及財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局相關負責人參加，介紹了關於落實房地產市場止跌企穩的各項措施，提出實施100萬套城中村改造和危舊房改造，明確了多項政策措施的資金來源。我們認為政策整體符合預期， 當前經濟處於新舊動能轉換的關鍵時期，針對房地產領域的政策取向主要是防範風險、解決「歷史包袱」，以助力新質生產力的輕裝上陣，未來需要觀察專項債和信貸資金用於收購存量土地和商品房的落地情況。其中，本次會議有以下要點值得關註：
一是本次房地產政策主要面向供給端。前期需求端政策意識已是應出盡出。前期「四個取消」和「四個降低」主要是從需求端出發，取消限制性政策以及降低利率、稅費，最大程度上滿足居民的剛性和改善性住房需求。本輪政策更多從供給端出發，一方面加大力度解決地產企業現金流問題，包括加大白名單項目貸款力度，以及利用專項債收儲土地和收購存量房；另一方面，加大重點民生相關項目建設力度，對新增和存量的住宅、土地進行結構性調整。
二是白名單項目貸款政策大幅加碼，至年底翻倍至4萬億，「白名單」項目貸款力度大幅增加。合格項目將全部納入「白名單」，並且要求商業銀行「應貸盡貸」「能早儘早」，預計至年底，白名單項目貸款審核金額將翻倍至4萬億元以上。我們注意到，今年上半年房地產開發貸款新增規模為8900億元，「白名單」項目貸款新增規模較大，預計將是當前及未來一段時間拉動地產融資需求的重要動力。
三是新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，貨幣化安置，提高房地產開發投資、降低存量商品房庫存，估算投資規模應在1萬億左右。本次會議提及的100萬套實施規模主要是條件比較成熟的項目，預計將在今明兩年逐步實施，本次或主要集中在大中城市。按照當前35個大中城市的開發投資成本，預計總投資規模將在1萬億作用，其中資金主要來源是開發性、政策性金融機構貸款、專項債資金及商業貸款，按照以往棚改經驗來看預計政策性金融機構和准財政工具將是本來開發安置的主要資金來源，前期持續凈償還的PSL有望在降低利率的基礎上重啟。與此同時，本輪住房改造明確採取貨幣化安置，我們預計將有效助力大中城市的商品房去庫。
四是明確收購閒置土地，專項債資金、專項貸款、人民銀行再貸款資金支持，資金渠道拓展。在收購方式方面，除政府收購外，鼓勵企業自助開發和市場化流通。我們估算目前未開工土地面積規模在14億平左右，對應土地價值在規模3.2萬億元左右，按30%政府收購大約萬億左右規模，預計也將在今年和未來兩年逐步落地，帶動新增專項債需求和配套融資需求提升。
五是收儲預計將帶動提升明年專項債發行規模。鑒於專項債收儲和收購存量房，我們認為明年專項債規模有望提升至4.5-5萬億，其中主要假設是：用於項目建設資金規模保持今年3.12萬規模（按發改委新聞發布會公布口徑）、新增土儲專項債規模在6000億元左右，收購存量商品房規模在8000億元-1.3萬億元左右。但政策執行初期可能存在項目審批較嚴，符合條件項目較少的問題，例如前期央行推出的3000億元再貸款工具。具體規模我們認為近期可關注今年年底可能公布的專項債提前批規模，是否較去年有大幅提升。
小結：整體來看，本次會議在落實前期政策基礎上，進一步明確了房地產開發投資規模、土地和存量商品房收購方式、以及各項政策的資金來源，從供給端和資金端促進房地產市場止跌企穩。 我們預計本輪地產政策將帶動新增信貸需求，房地產開發投資、以及大中城市房價的溫和回升。
來源 | 清華金融評論
編輯丨劉媛媛
責編丨周文佳
審核丨李元真
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