摘要：理性看待（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1370篇原創
近日，房企再遭到國際評級機構重錘，這次連國資房企也未能倖免。
國際評級機構穆迪將保利發展、華潤置地、綠城中國、越秀地產、中海宏洋、深業集團等房企的展望評級由「穩定」調整為「負面」。
不僅如此，據媒體報道，9月18日，穆迪已將國內房地產行業的展望由穩定轉為負面。
穆迪這是在說大實話，還是在「搞事情」？
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這些房企「上榜」了。
穆迪官網顯示:
近期，其將華潤置地的展望調整為負面，維持Baa1/Baa2評級；
將保利發展和恆利的展望調整為負面，維持Baa2/Baa3評級；
將越秀地產的展望調整為負面，維持Baa3評級；
將萬科集團的評級列入下調的觀察名單......
圖片來源|穆迪官網
此外，綠城中國、中國海外發展、中國海外宏洋、深業集團的評級展望也被調整為負面，中國金茂被列入「信用評級可能下調的觀察名單」。
國際評級機構下調房企評級，2020年以來並不少見，但今年尤為引人關注。
一是，此前業績一直表現不錯的「宇宙房企」碧桂園，突然在8月10日發出上半年預虧450億—550億的盈利警告。
二是，此次下調評級的房企中不乏保利發展、華潤置地、綠城中國、越秀地產、中海宏洋等國資房企。
9月以來，穆迪還下調新城發展的高級無抵押評級並維持公司家族評級，展望調整為負面；下調金輝控股的評級至Caa1/Caa2，展望仍為負面。
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不僅是房企，9月18日，穆迪官網一份報告稱將內地房地產業展望「從穩定調整為負面」。
圖片來源|穆迪官網
穆迪的分析報告預測，未來6-12個月，國內房地產合約銷售額將下降約5%。
該報告分析了多方面原因，比如：
儘管從上到下各地已出台多項重大措施支持房地產業，但其影響將是暫時且不均衡的；
國有開發商與民營開發商的信用質量將進一步分化；
在市場信心減弱的情況下，民營開發商的融資渠道仍將受限等。
此外，穆迪的悲觀或與前不久國際評級機構被「打臉」有關。
和訊網報道，今年6月，穆迪將碧桂園高級無抵押評級調至Ba1，展望為負面，但仍高於其他民營房企的評級。同期，標普維持碧桂園現有的 「BB+」期發行人信用評級，展望「穩定」。
彼時，穆迪的報告中，也認為碧桂園主動降負債、縮降業務規模是有效果的，預測其：「能推動未來6-12個月債務的下降，部分緩和了對財務靈活性降低的擔憂。」但並未預料到碧桂園在業績上將出現暴雷。
此次對內地房地產市場的判斷，穆迪尤其提到碧桂園，認為其信用危機「加劇了購房者的避險情緒」，以及影響民營房企的融資，也強調了其認為房企「債務重組不會化解其運營挑戰」的擔憂。
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留有餘地的報告，應理性看待。
評級機構的報告也同樣留有餘地，不會把話說得太死，畢竟「打臉」的歷史也不少。
穆迪對於國內房地產業展望的研報也是如此，稱如果出現以下3種情況，會考慮將展望調整為「穩定」：
9月中旬，國家統計局公布《2023年1—8月份全國房地產市場基本情況》。
1—8月，商品房銷售面積同比下降7.1%，其中住宅銷售面積下降5.5%。商品房銷售額78158億元，下降3.2%，其中住宅銷售額下降1.5%。
來源|國家統計局
相比1-4月銷售情況，商品房銷售額同比增長8.8%；以及1-5月，同比增長8.4%，7、8月份有所回落。但夏季本身也是房地產銷售的淡季。
救市也在不斷加碼。
7月，重要會議定調房地產，強調要「適時調整優化房地產政策」，同時未提「房住不炒」。
今年8月底9月初，廣州、深圳、上海、北京四個一線城市，相繼官宣「認房不認貸」。
9月14日，央行再次宣布降准，下調幅度0.25個百分點。有媒體估算，約釋放6000億元基礎貨幣，按照貨幣乘數計算，理論上有望衍生出上萬億廣義M2。
9月19日，武漢、西安、無錫，三座萬億GDP城市同時放開限購，而9月以來已有十餘座城市放開了限購。
今天（9月25日），全國存量房貸利率正式下調。此舉不僅對買房者來說，是實打實的優惠，對於市場上的觀望者也給予了信心和動力。
當然，從政策傳導到市場是需要時間的，疫情三年後的經濟復甦也需要時間。
對於評級機構的報告，我們也不妨更加理性看待，畢竟對於未來行情的判斷，以往他們「打臉」的次數也不少。
但對於具體企業的評級，從投資和購房的角度來看，則不妨謹慎為妙......恆大、碧桂園的暴雷，媒體和評級機構早有預警，甚至有的早了一兩年,但真正官宣的時候還是出人意料。購房者們還是多了解、多對比、多實地看看，更為靠譜。
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