摘要：屬於中小民企的空間，越來越小（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1307篇原創
低調已久的房地產行業相關企業，難得出現在IPO名單上，這一次是物業公司。
最近，蜜妹注意到，有兩家物企接連遞交招股書，開始謀求上市。一是明喆集團股份有限公司（簡稱「明喆集團」），該司於6月26日向深交所主板遞交招股書；另一位是泓盈城市運營服務集團股份有限公司（簡稱「泓盈服務」），該司於6月25日向港交所提交招股書。
這是什麼信號？
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細看這兩家公司的背景及成色，還頗有代表性。先說明喆集團，創立於2000年10月，深圳起步，目前布局了全國9大區域。
明喆集團主要從事的是非住宅類業務，為醫療機構、教育機構、行政事業辦公、企業辦公、公共空間等提供相關後勤服務，集物業服務、單位食堂、信息技術、安保服務、樓宇科技等一體。
圖片來源|企業預警通（特此感謝！）
企業預警通顯示，明喆集團的實控人為高藝菲，是創始人高海清的女兒。高海清的老婆張國玲也是公司大股東，一家三人合計直接持有該司股份約80.78%，合計控制公司91.71%的表決權，非常濃厚的家族色彩。
另一家公司泓盈服務則不一樣。成立時間稍晚：為2015年，這是一家國企，疑似實控人為湖南省長沙市國資委。
和明喆集團不同，泓盈服務是一家從事從事房地產業為主的企業，招股書顯示，其服務範圍涉及物業管理服務、城市服務及商業運營服務。
其中，物業管理服務包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務以及增值服務；城市服務包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務。
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從體量來看，二者似乎不可同日而語。明喆集團規模龐大，而泓盈服務最多算是「小而美」。
截至2022年末，明喆集團綜合物業項目在管面積4091.49萬平方米，在管項目583個。其中醫療機構物業項目的在管面積1118萬平方米。
同期，泓盈服務在管物業管理項目總數為63個，在管建築面積1030萬平方米，城市服務板塊在管項目總數148個
2020-2022年，明喆集團的營收分別為30.01億元、33.42億元和36.17億元；扣非後凈利潤分別為2.76億元、2.49億元和2.78億元。
明喆集團的收入及利潤規模在A股上市物業公司中僅次於招商積余，超過目前已經在A股上市的同類公司比如新大正、特發服務及南都物業。這也意味著如果明喆物業此次順利上市，A股物企第二股將會易主。
相比之下，泓盈服務營收則小得多，如下圖招股書數據。2020-2022年，其營收分別為2.78億元、4.32億元、5.29億元。同期凈利潤分別為3461.7萬元、4084.1萬元、5359.6萬元。
不過從這兩年營收增速來看，泓盈服務則是要更優秀。2021、2022年同比增速分別為55.4%、22.5%；明喆集團該數據分別為約11.4%、8.2%。
從增速趨勢上，兩家公司這兩年都呈放緩狀態。
再來看看利潤率。毛利率方面，2020-2022年，明喆集團主營業務毛利率分別為21.54%、16.54%、17.72%，凈利率分別為9.18%、7.4%、7.7%；2022年雖然同比有回升，但相比2020年還是有些距離。
另一邊的泓盈服務同期毛利率分別是29.39%、24.86%、23.00%；凈利率分別為12.44%、9.46%、10.14%。趨勢來看二者差不多，基本也能反映出上市物企的整體趨勢，但泓盈服務的利潤率指標略勝一籌。
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體量差距大、地區也不同、上市地點各異，明喆集團和泓盈服務，也面臨著不同潛在風險。
之於明喆集團，其雖然總坐標在深圳，但大客戶似乎都多在北方，比如國家電網、中國醫科大學附屬盛京醫院、天津市公安局、天津市兒童醫院等。
明喆集團的這幾年的大手筆分紅也格外惹眼。數據顯示，2020年-2022年，該司現金分紅分別為3.80億元、1.19億元、3.45億元，合計8.4億元，蜜妹算了下，甚至超過了其同期凈利潤。
另一邊，明喆集團濃烈的家族色彩，也意味著這大筆的分紅大多數落到了高海清、張國玲、高藝菲一家。按照直接持股比例估算，其一家這三年大概可直接收穫現金6.8億元，超過明喆集團近三年的凈利潤6.3億元。
此外，明喆集團勞務成本這兩年也在不斷上升。2020-2022年，該司人工成本（包含勞務派遣和勞務外包成本）占主營業務成本的比例分別為：82.36%、85.52%和87.25%。
另外回款也是個問題，2020-2022年，明喆集團應收帳款餘額分別為54995.77萬元、68609.11萬元、87814.15萬元，應收帳款壞帳準備餘額分別為3391.46萬元、4463.21萬元、6772.46 萬元。基於此，該司近3年應收帳款周轉率逐漸降低，分別為5.67 次、5.38 次和 4.60次。
而物企泓盈服務則面臨其他的問題。該司業務主要分三大塊：物業管理服務、城市服務、商業運營服務。2020-2022年期間，其三大業務均對關聯方的依賴程度很高。
如上圖招股書數據，期內該司物業管理服務收入來自城發集團及其聯繫人的占比分別為60.3%、68.7%、72.6%，占比逐漸提高。城市服務收入期間則分別占比91.8%、63.2%、55.3%。雖然逐漸降低，但比重仍不低。
而商業運營服務收入這三年里則均來自城發集團及其聯繫人委託的項目。
圖片來源|企業預警通（特此感謝！）
根據招股書的介紹，城發集團是長沙市最大的城市綜合開發商，也是泓盈服務的母公司。
得益於母公司的強大，泓盈服務在長沙應該不差項目，但從獨立性來看，該司目前似乎上升空間還很大。
上述報告期內，泓盈服務獨立第三方的中標率分別為10%、25%、28.6%，而同期來自城發集團及其聯繫人的項目中標率均為100%。
另外2020-2022這三年里，泓盈服務的派息也是逐年減少，分別為4,590,000元、20,000元及零。截至2022年末，應付股息仍未清償。
宏觀來看，隨著房地產行業的長時間洗牌，曾經備受追捧的物企也多數跌落神壇，上市數量也肉眼可見的減少。
而這兩年上市的物企里，多數也是和泓盈服務一樣，具有「國家隊光環」的，或是如明喆集團這種體量較大的，屬於中小民企的空間，越來越小……
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