本文要點提示：
1、8月25日起，個人房貸將統一轉換為LPR定價。事關每個買房人！「到底是LPR好，還是固定利率好？」僅有一次機會，怎麼選最划算？
2、一圖看見中國近20年房貸利率變化，選擇新的LPR，房貸有何變化？
3、「固定利率」和「LPR+基點」,該怎麼選？
4、「我轉還是不轉？」關於LPR轉換的高頻問題看這裡！
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LPR轉換再不決定，銀行就替你安排了
僅有一次機會，怎麼選最划算？
8月12日，中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行等五家國有大行均發布公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。
購房者注意！如果還沒轉LPR的，銀行自動轉了，如果被轉後，還是確定要之前的固定利率，還得你自己再轉回來，僅有一次機會！
五大行發布通告
為何銀行這麼鼓勵貸款者選擇以LPR為基準的浮動利率？
其實就是為了減輕銀行利率風險。
因為未來市場利率的波動無法預料，購房貸款長達20/30年，如果實行固定利率，這會增加銀行風險。
事關每一個買房人，那僅有一次機會，怎麼選最划算？
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中國近20年房貸利率表曝光
選擇LPR，房貸有何變化？
自央行改革LPR形成機制至今，已發布12次LPR。目前，1年期LPR較首期下調了40個基點，與個人住房貸款利率掛鉤的5年期LPR短短10個月5年期已下降20個基點。
當然了，以上只是短期趨勢，我們更需要從一個長遠的角度來分析。要知道，房貸是絕大多數人可以向銀行借到的最大一筆貸款。
縱觀全球主要經濟體，中國目前4.65%+基點的5年以上房貸利率，是世界中上水平。參考已開發國家20年房貸，比如日本(1.41%)、法國(1.69%)、德國(1.89%)，基本是2%以內。
圖源於百姓懂房
從這個角度來看，隨著中國經濟發展，LPR的長期趨勢肯定是下降而不是上升。所以，如果你現在擁有10年期，甚至更長時間的房貸，選擇跟LPR掛鉤，自然是明智之舉。
但也有不同的聲音，短期來看，選LPR浮動利率，我們的房貸是降低了，每月能省下幾杯星巴克。
長期來看，選擇固定利率也有依據。首先，LPR5年期利率(它對應房貸利率)的起點是4.8%(以2019年12月期的為準)，再往下降息的空間有限，降到接近公積金的利率3.25%都很難。其次，利率和房價往往是相反關係：利率高房價降，利率低房價漲。未來，如果房貸利率大降，房價大機率上升，雖然選擇固定利率，相對浮動利率要高一點，但是房價上漲了，對沖也穩。如果房貸利率上升，選固定利率的話，房貸就不受影響。
LPR目前是下行趨勢，但未來的事情誰也無法預測。
而對個人而言，LPR報價影響較大的方面是房貸。
那麼選擇新的LPR，房貸有何變化？
以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。5月5年期以上LPR4.65%，月供從最先的5276.9元減少至5156.37元，累計利息相差了6.49萬元。
對於購房者來說，利率下降意味著購房成本減少，還貸壓力減輕。但具體執行，還需要銀行來操作。
很多城市現在房貸利率還非常高，基準下降了，相信未來加點也會下降的。
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「固定利率」和「LPR+基點」,該怎麼選？
兩者區別：
固定利率：若選擇固定利率，重簽合同後的利率水平應等於原合同的貸款利率，此後利率不再變化。
LPR模式:掛鉤每月最新的LPR利率，按照LPR+加點模式（加點可為負值）計算每年利率，每個月都是浮動的。
按照央行規定，如果重簽合同時選擇LPR模式，將按照LPR利率+加點計算每年利率。加點數值在合同剩餘期限內固定不變，變化的只是每月的LPR。
總的來說，相對老利率政策，新利率政策推出後的房貸利率結構，大框架並沒有發生變化，計算公式仍可表示為，房貸利率=基礎利率+利率加點。
但是，基礎利率由央行官方公布的貸款基準利率換錨到LPR，利率加點中也引入了央行和人民銀行各省級分行的參與，更具靈活性。
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「我轉還是不轉？」
關於LPR轉換的高頻問題看這裡！
定價基準轉換案例01
客戶張先生向銀行申請並於2017年12月15日發放了一筆住房貸款，利率類型為按年調整（次年1月1日），期限10年，利率下浮15%，執行利率4.165%。
現根據銀行公告安排，進行住房貸款定價基準批量轉換，在2020年7月21日進行轉換時，如果該筆貸款當時執行利率仍為4.165%，參照2019年12 月 20 日發布的LPR5Y（5年期）利率4.80%，加點值為-0.635%，該加點值在合同期內保持不變，該筆貸款下一重定價日為2021年1月1日，將根據2020年12月20日公布LPR5Y利率及加點值-0.635%進行重定價。
定價基準轉換案例02
客戶劉女士向銀行申請並於2019年7月25日發放了一筆房抵快貸，利率類型為滿一年調整，期限2年，基準利率4.75%上浮30%，執行利率6.175%。
現根據銀行公告安排，客戶自願於2020年4月10日進行非住房貸款定價基準轉換，如果該筆貸款當時執行利率仍為6.175%，參照2020年3 月 20 日發布的LPR1Y（1年期）利率4.05%（假設），加點值為2.125%（依據假設計算），該加點值在合同期內保持不變，該筆貸款下一重定價日為2020年7月25日，將根據2020年7月20日（遇節假日順延）公布LPR1Y利率及加點值2.125%進行重定價。
Q:
LPR多長時間發布一次？在哪可以查到最新的LPR？
A:
全國銀行間同業拆借中心每月20日（遇節假日順延）9：30公布。您可以在中國人民銀行網站及全國銀行間同業拆借中心網站查詢。查詢網址：中國人民銀行網址（www.pbc.gov.cn）全國銀行間同業拆借中心網址（www.chinamoney.com.cn）
Q:
定價基準到底轉好還是不轉好？
A:
定價基準是否轉換要看客戶的自願選擇，LPR的市場化程度更高，也就是未來您的貸款利率會隨著市場價格的變化而變化。
Q:
LPR每月公布一次，我的貸款利率也會每月調整一次麼？我的貸款是組合貸款，其中一部分是商貸、一部分是公積金貸款，怎麼轉換？
A:
如果您的貸款利率是固定利率，在整個貸款期間，貸款的實際執行利率保持固定不變，不會隨LPR的調整而變化。
如果您在簽訂貸款合同時約定您的貸款是浮動利率貸款，您的貸款將按照合同約定的重定價周期進行重定價，會在重定價日根據最新發布的對應期限LPR利率及約定加點值確定。
組合貸款，銀行定價基準轉換僅轉換您商貸的部分，公積金貸款部分仍按原合同執行。
Q:
什麼是重定價日？什麼是貸款重定價周期？
A:
就是在貸款合同期內，按照貸款合同約定的周期在制定日期重新計算貸款利率。
如果合同約定重定價周期是按年調整（次年1月1日）也就是在貸款發放後，合同期內，每年一月一日根據定價基準及約定增減浮動值來重新計算貸款利率。
如果合同約定重定價周期是滿一年調整，也就是在貸款發放後，合同期內，每年以貸款發放（起息）日的隔年對日根據定價基準及約定增減浮動值來重新計算貸款利率。
舉個例子王小姐在銀行申請一筆住房貸款，並於2019年10月19日放款，期限10年，貸款利率滿一年調整，貸款利率=2019年9月20日LPR5年期利率4.85%+協議加點值0.5%=5.35%；該筆貸款下一次重定價日為2020年10月19日，將按照2020年9月20日（遇節假日順延）公布LPR5年期利率+協議加點值0.5%進行貸款重定價。
Q:
哪些貸款需要進行定價基準轉換？是不是一定要轉換？
A:
2020年1月1日前已發放或者已簽訂合同但未發放，使用人民銀行基準利率定價的人民幣個人存量浮動利率貸款。是否轉換充分尊重客戶您的意願進行自主選擇。
Q:
哪些貸款不需要進行定價基準轉換？
A:
1.合同約定為固定年利率貸款不轉換。
2.2020年3月1日起已處於最後一個重定價周期的貸款不轉換。
3.個人住房公積金委託貸款(以公積金利率定價)不轉換。
Q:
我在銀行辦理的住房貸款怎麼轉換？銀行轉換工作起止時間？
A:
簡單說就是如果您同意轉換，可以不做任何操作。銀行對個人住房貸款採取批量轉換方式在2020年7月21日進行轉換處理。
若您暫不同意轉換，可在4月初至8月31日前進行在線轉換意向確認。
整體轉換工作計劃於8月31日截止，建議採用線上辦理方式。如確需進行線下辦理，請在銀行辦理房貸業務的市民提前預約辦理。
Q:
我在銀行辦理的非住房貸款怎麼轉換？
A:
您需在2020年4月初至8月31日登錄銀行網上銀行或手機銀行或赴營業網點，簽訂轉換協議，方可進行貸款定價基準轉換。
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