3月份，疫情籠罩下的中國商業地產行業，被注入了一支強心劑：據傳，黑石集團計劃出手40億美元私有化SOHO中國，如果消息屬實，這將是黑石迄今為止在中國市場上最大的一筆押注。
消息傳來，SOHO中國股價應聲大漲37.58%，創下了21個月來的新高。
潘石屹張欣夫婦
阿信看到很多吃瓜群眾表示：幾棟寫字樓打包47億美元債務都能賣掉，潘石屹這是要套現跑路了呀！
不過，這筆交易背後的投資邏輯，遠沒有這麼簡單。而想要了解這筆交易，就要從它的買主——黑石集團說起。
「爛尾樓」重生記
黑石集團創辦於1985年，是全球最大另類資產管理公司之一，業務由私募股權、房地產、信貸、對沖基金以及財務顧問五部分組成。
它最有名的一筆收購案，就是在2007年斥資260億美元通過槓桿交易收購了美國希爾頓酒店集團。
在當時，這次收購被嘲弄為「在市場的高峰買了一個戰利品」，這筆收購正值房地產泡沫的高峰，不久之後，就是我們熟悉的08年金融危機。
經濟衰退下旅遊業蕭條，酒店業也受到了嚴重影響，黑石因此背上了巨額債務。
可以說，這是在最差的時機買下了最貴的房子，這導致大多數分析者很不看好這次交易的前景。
不過，黑石隨後推出一系列整頓和拓展計劃，在亞洲、義大利和土耳其等地增加連鎖業務。最後，他們賺取的額外現金流不但支付利息有餘，更趁著金融風暴下債券價值低迷，以折扣價格買回了債券。
等到旅遊市場回暖，黑石的投資計劃效應彰顯。2013年，希爾頓酒店再次在紐交所上市。
穿著希爾頓毛巾布浴袍的交易員和希爾頓酒店集團高管，激動地等待敲響開盤鐘的時刻
2014年之後，黑石逐步清倉希爾頓股票，為投資人賺取了140億美元左右的利潤，這成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。
這一次精準的「抄底」，是黑石集團聯合創始人蘇世民最得意的資本運作作品。
在中國，黑石也曾經用同樣的方式，幫助無數「爛尾樓」項目華麗變身。
2008年，黑石以10億元收購上海Channel1購物中心，這是黑石在中國內地收購的第一個商業地產項目。
在持有該物業的三年時間內，黑石將其出租率提高至90%以上。2011年，黑石以14.6億元成功將其脫手，套現4億元。
可以看出，在房地產基金的投資策略上，黑石一直在踐行著自己的邏輯：buy it（買入），fix it（修復），sell it（賣出）。
到2019年底，黑石集團管理著超過5700億美元的資產，而房地產業務板塊，已經成為了投資和盈利的重中之重。
如果說私募股權投資家們是當下的華爾街之王，那麼黑石集團的創始人和操盤手——蘇世民，就是當之無愧的王中之王。
蘇世民登上《財富》雜誌封面，標題：新的華爾街之王
如今，蘇世民被譽為「華爾街之王」「投資界王中王」「美國房東」，然而回看過去，他的「封王」之路，走得十分驚心動魄。
黑石集團創立之初，蘇世民和另一位聯合創始人皮特·彼得森剛剛從雷曼兄弟離職，曾經唾手可得的人脈與資源，一瞬間變得遙不可及。
皮特·彼得森和蘇世民
蘇世民回憶說：「被我們視為最可能點頭的19家客戶，一個個拒絕我們。總共有488個潛在投資人拒絕了我們。」
他們曾經飛到波士頓與麻省理工學院的捐贈基金投資官見面，試圖籌募黑石的第一筆基金，目標10億美元。
他們約好三點鐘碰面，到達地點才發現被放了鴿子，離開時冒雨攔了很久才勉強打到車——這是他們一個星期以來完成的第一筆交易。
創業一年，他們想從達美航空基金公司募集一筆1000萬美元的資金，到了公司本部卻被無情拒絕，理由是：「因為你們都是金融界的知名人士，我們想見見你們。」
回想起來，蘇世民認為每一個創業者都知道這種絕望的感覺，就是現在的處境和憧憬的願景之間的巨大鴻溝。
「我們的遭遇幾乎讓我感到山窮水盡，我們的事業幾乎讓我深感挫敗無望，我幾乎看不到前面的路。但我絕不能回頭，我必須勇往直前，百折不回！」
黑石並不順暢的募資之路，在這種勇往直前的堅持下，獲得了投資人的認可：美國保險及證券巨頭保德信公司帶頭投資了1億美元。
最終，黑石的第一隻基金吸引到了包括傑克·韋爾奇在內的32個投資人。
傑克·韋爾奇，美國通用電氣的傳奇CEO
正如蘇世民所說：
「要想成功，你必須把自己置身於你無權置身的境地。你為自己的愚蠢而搖頭。但憑著純粹的意志，你將整個世界磨損殆盡，它最後會給你所想要的東西。」
華爾街之王的秘訣：不要賠錢！
厭惡風險，是蘇世民的另外一個重要的標籤。
在一次圓桌會議中，蘇世民對「中國巴菲特」郭廣昌說，自己成功的秘訣在於三個字——不虧錢。
這來自黑石創立不久時的一次血淋淋的教訓。
當時，蘇世民自認為對鋼鐵市場足夠了解，於是不顧另一位合伙人的勸說與反對，毅然出手收購了鋼鐵公司埃德科姆。
然而，就在完成交易幾個月後，鋼鐵價格急轉直下。埃德科姆的原材料庫存價值已經跌破了採購價，而且每天都在走低。
1961年的埃德科姆（Edgcomb）鋼鐵公司
預期的利潤沒有實現，埃德科姆土崩瓦解，黑石無法償還債務。
為此，蘇世民遭到了基金投資人的痛罵：
「你是能力有問題，還是腦子不好使？得蠢到什麼程度，才會把錢浪費在這種毫無價值的東西上？我怎麼能把錢交給你這種低能兒呢？」
作為決策者，這次慘敗讓蘇世民難以忘懷：
「我對自己發誓，這樣的事情，以後永遠永遠都不能再發生在我身上。」
投資失敗的心情，全世界都一樣
一家工業公司可能需要數年時間才會失去市場地位，最終破產，而一家金融機構破產只需要一天時間。
在金融界，突如其來的運氣逆轉，一筆糟糕交易，一筆不良投資，都可能將你擊垮。
從此，「不要賠錢」成為了蘇世民的首要投資原則。
「黑石邏輯」：穿越周期的力量
很多人可能會不理解了：賺錢就是不要賠錢，這不是一句廢話嗎？收益越大風險越高，這不是投資的常識嗎？
其實，蘇世民規避風險還能保持收益的能力，來自他豐富的職業經驗。經歷過7次大規模的市場下滑或衰退，他深諳「周期」的規則：
「任何投資的成功與否，在很大程度上取決於所處經濟周期的節點。周期會對企業的成長軌跡、估值及潛在回報率造成重大影響。」
所以，為了達成「不虧錢」的目標，黑石會定期圍繞「周期」展開討論，這成為了公司投資流程的一部分。
為了降低投資風險，蘇世民為黑石集團打造了一套完備的決策流程：
- 設立投資委員會，來對每一項投資項目做出集體決定。通過集體的智慧，排除投資流程中的個人因素和風險因素。
- 任何提案都必須以書面備忘錄的形式、提前兩天提交給參會人員，以便大家對其進行細緻理性的評估。
- 每個參會人員無論資歷、職務如何，都要提出自己的意見。每個決定都經過參會人員的一致同意才能推行，風險同擔、利益共享。這樣民主化的決策流程，讓所有人都像公司的主人翁一樣做事……
「黑石的邏輯」，就在於把這套流程貫穿於每一次交易，將每一個致命因子掐滅在搖籃。
在這種邏輯的指引下，黑石成為了全世界最賺錢的私募基金之一。
自2008年金融危機以來，黑石集團的資產增長了六倍。今年三月初，黑石的市值反超了投行巨頭高盛和摩根史坦利——而就在兩年前，高盛的股票市值還是黑石集團的兩倍多。
《福布斯》：新冠病毒混亂之下，黑石市值反超高盛和摩根史坦利
去年一年，黑石集團為投資者賺取了330億美元的收益；而它自身的凈收入達到38億美元，較上年增長18%。
2019年也因此被蘇世民稱為「里程碑式的一年」。
「不要賠錢」，這套簡單的理念，最終賦予了黑市集團穿越周期的能力，也鑄就了蘇世民星光熠熠的投資人生。
蘇世民：一個像電話交換機一樣的人
在大學畢業前一次面試中，蘇世民告訴面試官：
「我想成為一個像電話交換機一樣的人。從無數的電話線路中收集信息，對信息進行分類，然後將他們傳送給世界。」
如今，他手上匯聚了難以想像的資金規模，如他所希望的那樣，這些資本經由他的「電話線路」流向各行各業，並正在持續創造著驚人的財富。
而由他捐贈創建的清華大學蘇世民書院，還在培養更多連接世界的人才。
回首往昔，他對如何實現卓越、發揮自己的影響力、追求有意義的人生進行了自己的總結和思考。《蘇世民：我的經驗與教訓》就是他花了近三年時間親自寫就的一本重要自傳。
蘇世民曾經跟這本書的編輯開玩笑說，這是一本價值15億美元的書，因為他每年從黑石公司獲取的薪酬是7億-8億美元。
在書中，蘇世民不僅分享了他的投資與併購戰略，也向我們展示了積極行動的意義。蘇世民的面對困境的勇氣，和解決問題的智慧，也會通過這本書的「電話線路」，傳達給每一位讀者。
這本書的英文版在美國出版後，迅速登上了各大暢銷書榜，受到了企業家、學生和組織內各個層面員工的廣泛歡迎，因為這本書為如何開闢成功之路提供了切實可行的借鑑和建議。
《紐約時報》暢銷書：這是一本想走上成功之路的人們的必讀書
美國前國務卿基辛格這麼評價這本書：
「這本書包含了蘇世民從生活中得到的思考，這些深刻的洞見在世界金融、政治、教育領域都得以體現。這些思考和洞見也深刻地改變著世界。」
如今，這本書的中文版也在中信出版了。阿信相信，每個人都能從蘇世民的講述中，獲得一些面對困難的教訓和思考——不論你是職場新人，還是企業管理。
就像清華大學國家金融研究院院長朱民所說：
「這是蘇世民50年追求卓越之旅的感悟，也是給當今每一個面向未來的開拓者的生動指引。」
參考資料：
[1]《蘇世民：我的經驗與教訓》 蘇世民，中信出版集團
[2]《40億美金馳援潘石屹，巨鱷黑石潛行中國12年》 野馬財經
[3]《不是老潘在跑路，只是黑石在加倉中國》 PropTech研習社
[4]《史上最佳槓桿收購 黑石靠希爾頓狂賺120億》 學點金融吧
[5]《從賣手帕的窮小子到華爾街之王，清華最難進的學院為什麼用他的名字命名？》 遠讀重洋
[6]《黑石集團蘇世民：耶魯、哈佛到清華》 FT中文網
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