在後台收到一條讀者信息，大概內容是他在深圳有一套房，現在手頭上有點閒錢，想買套公寓投資。
因為最近深圳政策利好太多了，沒有房票的人都去買了公寓。而且今年開盤的公寓都賣得很好，想著將來肯定能賣個好價錢。
中洲灣公寓線上選房情況（圖源：深圳地產網）
8月31日，福田中洲灣開盤當天，只用了1分鐘，B座公寓飄紅，有土豪入手十幾套;
11月9日，光明璟悅軒開盤725人簽到入場，去化約316套；
11月10日世茂深港中心開盤，但在頭天晚上提前內部選房，外地投資客連夜排隊，共售出房源200多套；
接下來的一段時間，還有不少公寓產品即將入市；
如，光明勤誠達正大城、光明天匯城、大運的佳兆業未來城等。
看到這些火熱的場面，大多數人應該會和這位讀者一樣心動不已。
畢竟在深圳「限購限售限貸」的政策下，想分到一塊房產的蛋糕，或許公寓是最好的選擇。
然而，南方樓事想說一句：普通剛需小白，請謹慎。錢多無房票，能買但要選好！
在分析之前，南方樓事整理了一份市面上常見的公寓類型，參考下圖表格：
不同於正兒八經的商務公寓、明確只能公司購買的產研公寓（宿舍），商業辦公類公寓大概是當中最「打擦邊球」的。
放到全國來說，商辦類公寓也就是前兩年大火的「商住房」。可以個人名義購買，但實際上並不具備居住功能。
多數情況下，商住兩用的公寓只是某些開發商把規划過剩的寫字樓改成住宅，是政策的「灰色地帶」。
前幾年，全國各地興起商改住公寓浪潮。然而這類「公寓」，也是整治的重點對象。
如各地政府曾出台一系列政策，整治「亂象」。
2017年3月8日，南京出台加強非住宅公寓管理政策。
2017年北京出台326商住房政策，嚴格限制商辦樓買賣和貸款，隨後成交暴跌95%
2017年，廣州出台330政策限制個人購買商辦樓，隨後成交暴跌71%。
2018年，廈門出台商辦樓政策，嚴禁商辦改公寓住宅，甚至會無償回收土地。
以北京為例，在2016-2017年很多沒有北京房票的投資者開始投資公寓，開發商看市場需求這麼大，精明地把辦公用地改建成公寓，一時間北京5環內建起了大量公寓。
對此北京出台326商住房政策，嚴格限制商辦樓買賣和貸款，隨後成交暴跌95%。
投資者們虧損嚴重，商辦類公寓突然就變成了塊牛皮糖，難以脫手。
源自我愛我家研究院
相較之下，深圳並沒有對商辦類公寓銷售進行限制。再加上不限購不限貸不限售（商務公寓限售五年），這類產品的境況要比其他城市好得多。
只不過，深圳明確規定商業、辦公和研發用房不得轉化成公寓產品，如不得採用住宅套型設計、≤150平米的單套面積之和不得超過50%等等。
2017年5月23日，深圳規土委發布《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》
綜合來看，商辦公寓總有種「名不正言不順」的感覺。缺乏居住功能，更傾向純投資性質的產品。
普通購房者一般玩不轉，投資客關注這類產品時則要調查清楚有無違建，以及關鍵詞：地段地段地段。
商務公寓，是政府認定的正規公寓，產權有40年，也有50年的，還有個別是70年產權的，可居住可辦公。
商務公寓（下文簡稱公寓）也是今天南方樓事重點分析的類型。
眾所周知，在中國能夠長線跑贏通脹的只有兩個東西，一個是優質股票，第二個是房地產。
長周期里，房產的波動小，穩健性高，費的心思也更少。
這也就可以理解為什麼無數有錢人只要有閒錢，必定買房。
而那些有錢想做資產配置的購房者，沒有房票怎麼辦？這時候公寓就成了最好的選擇。
但是現在的公寓作為限購政策下的衍生品，如果其它條件不變，它也會隨著限購政策的弱化或取消而下滑。
我們從深圳近六年的成交數據來看，公寓一手市場的成交套數占比是不斷增加的，在2018年成交占比高達38.5%。
源自中原地產研究中心
但從供應量來看，從2014年開始供應量一直處於上升趨勢的公寓，在2018年出現了近四年來供應量首次下跌。
其中很大原因是731公寓限售5年的政策出台，這對公寓的打擊很大。
整個8月沒有公寓項目入市。
源自中原地產研究中心
可見，公寓對市場政策依賴性有多大。
到了2019年，公寓產品市場大熱，有自媒體稱今年是「公寓之年」。
上半年公寓批售的項目雖然只有14個，只占2018年全年的29 .85%，但成交量卻出奇的。
據樂有家研究中心數據監控顯示，2019年1-8月深圳一手商務公寓共網簽9678套。
源自樂有家
入市的公寓項目都賣得不錯，這是真的。
2019年2月，瑞府8000萬公寓被「秒光」；
2019年3月，傳麒景苑推出帶有學位的公寓，最低總價200萬，遭到瘋搶，因為現場太火爆，該項目最後被叫停銷售……
2019年5月，會展灣中港以成交套數1149套排在公寓成交榜首；
2019年6月，深圳灣壹號頂層二手成交單價成功突破32萬/㎡，432㎡頂層豪宅，成交價1.38億；
2019年8月31日，中洲灣只用了1分鐘的時間，B座公寓銷控表就一片耀眼的紅，開盤賣800多套，有土豪一口氣入手十幾套！
11月9日，光明璟悅軒開盤725人簽到入場，去化約316套。
11月10日世茂深港中心開盤，但在頭天晚上就提前內部選房，外地投資客連夜排隊，共售出房源200多套。
……
深圳房價高企、限購升級，在很大程度上公寓確實分流了住宅市場的客流，也填補了市場上小戶型剛需產品和投資產品的空缺，獲得了市場機會。
而今年賣得很火爆的公寓產品無一不是帶有自身優勢：帶學位、毗鄰CBD、一線海景稀缺資源、未來地標建築......
但，真的值得投資嗎？
可以肯定的一點是，深圳公寓是比較特殊的。因為國家有各項利好給到了深圳，而且都能落地實施，這是其他城市不能相提並論的。
不管是大灣區、先行示範區或是其他利好政策，都讓深圳的身價漲了起來。
其他城市的投資客，在沒有房票的情況下只能選擇購買公寓，分羹一勺。
買對了產品，的的確確也會大賺一筆。如經歷了2015-2016大牛市的深圳，南山的公寓2年漲了一倍左右。
我們聽到公寓的宣傳時，總會聽到類似的話術：
「低總價低單價，不限購不限售不用搖號隨便買，精裝修小戶型！」
銷售天花亂墜的營銷話術，總是能讓很多人心動了，恨不得馬上買幾套賺上一筆。
但公寓又跟住宅有很大區別，實際上它是這樣的——
商務公寓：40-50-年
住宅70年產權到期後，還有政策明確表示可自動續期。但是公寓呢，產權到期後怎麼辦？直到現在仍然沒有出台任何文件表明。
戶口學位
公寓：無法落戶，沒有學位。（部分城市公寓可落戶、帶學位）
公寓屬於商業用地，目前大部分城市是無法落戶的，但可以註冊公司啥的。
不能落戶和學位一直以來被人詬病，失去了房產的重要附加屬性。
但是現在有一些城市的公寓承諾可以落戶、帶學位。例如長沙、佛山、寧波等。
在2018年深圳政府也公布南山、福田、羅湖三個區域部分商務公寓可以積分入學。但相關規定的各項要求比較嚴格，並不能保證一定可以入學。
比如你買的這個公寓是唯一住房才能申請；而且商務公寓被歸到特殊房產類進行積分，與自建房、集資房、租屋和軍產房一樣屬於第三到第四類型，積分分值與住宅差了14-20分不等。
在學位緊張的情況下，根據積分高低錄取的話，住宅商品房分值比特殊類房產高得多，商務公寓想要憑藉積分入學也是很困難的。
成本
公寓：商水商電、物業費高、不能通天然氣、不能使用明火。
單看公寓的總結的確比住宅低，但把日常生活的開支算一算，你就會發現，水電物業費比住宅貴上一倍，隱形持有成本遠高於住宅。
首付和房貸
公寓：五成首付，房貸利率上浮30-40%（各地銀行利率不同，數據僅供參考）
以40萬的公寓為例，如果首付20萬，按照基準利率上浮30%計算，貸款10年，每月需還月供2257.75元。
而且只能貸款10年，不能用公積金貸款。
稅費
公寓：契稅+營業稅+土地增值稅+個人所得稅
100萬買套公寓，如果漲到200萬 ，稅費要占到增值額的30%-50%，七七八八一算中，各項稅費成本加起來有60萬。
（各地銀行利率不同，僅供參考）
不管是價格、附加值、還是長期看漲的房價預期，房產投資所需要具備的因素，公寓都比住宅要弱。
然而，總有些特例。
以深圳占據黃金地段、城市稀缺景觀的公寓為例。如，深圳灣的一線海景公寓深圳灣壹號、華潤潤府、科技園的華潤萬象府等。
這類豪宅系列的公寓買來自住完全沒有任何問題，但是動輒2000萬、1億，除了少數豪宅，還有誰可以接盤呢？
這類公寓在長期看來，會有更好的表現。但是，它只適合資金實力強勁的投資客。
如果只是手裡有點閒錢或者是資金緊張的剛需，在選擇公寓的時候，一定要選擇好地段+小面積的公寓，在買入和出租以及後期的轉手都會相對有利。
剛需們在攢夠首付後，建議還是換住宅。
一旦買錯了地段，漲幅非常慘澹，後期想要脫手會十分困難。如經歷了2015-2016大牛市某知名房企在龍崗的公寓，2年只漲了500塊/㎡......
所以大家要清楚一點，公寓是有錢人的遊戲，資金實力不夠的剛需可以買來做過渡性的居住。
公寓還能怎麼玩？改造成民宿出租、酒店營業......似乎怎麼都不會虧。
人類的智慧是無窮的，為了賺錢，大家變著法子確實玩出了很多花樣。
近兩年爆紅的民宿為例，在愛彼迎上搜索顯示，深圳一間40㎡左右的公寓民宿，可以租到468元/天，的確比正常的公寓租金要高。
這個公寓在華強北附近，三年前那一帶公寓的價格大概58045元/㎡。
一套40㎡，單價58045元/㎡，租金468元/天/套，出租率為50%
月租金：468*30*0.5=7020元/月
每平方米租金：7020/40=175.5元/㎡
投資回報率：175.5*12/58045=3.6%
在沒有計算裝修成本的情況下，這個投資回報率算下來 27年左右就能回本，是不是還不錯？
但是，不要忘了這個公寓在福田，華強北附近。在很大程度上，地理位置和周邊環境決定了他的投資回報率。
公寓對地段和交通的依賴性很高，與住宅的宜居、生活配套相比，它更偏向於效率，讓租或者買它的投資者可以更好的提升生活、工作效率。
假設你買的是偏遠片區的公寓，有哪類人群會去租，這周邊有沒有讓他們更高效工作的東西...這些都是在投資公寓前需要思考的問題。
在今年一季度的50城租金回報率中，三四線城市把北上廣深全部甩在後邊，其中深圳的租金回報率僅1.6%。
源自國民經略
國際上租金回報率在3%-5%才是合理水平，而北上廣深都未超過2%，低於國際水平。
以排行末尾的廈門為例，租金回報率僅1.2%。這也就意味著，在廈門一套房子僅靠出租回本，至少需要80年。
這個回本周期，對於普通的置業者或者有一丟丟閒錢的投資者，還是建議要謹慎再謹慎。
相信有能力熬過這個長周期的，並不在多數。即使按民宿、酒店或者其他花樣來經營，也需要很長時間。
對於有錢人的話，你隨意，開心就好~
最後，南方樓事總結了一些公寓投資的經驗，供大家參考：
1.不具備居住功能的「公寓」，要謹慎選擇，因為是政策的「灰色地帶」。
2.手頭資金緊張的剛需可以入手好地段+小面積的商務公寓作為過渡性居住，但資金允許的情況下還是建議首套房買住宅。
但注意，一定是優質地段的公寓，比如地鐵上蓋、商務人群多等類型。這類公寓才有投資價值，你後期轉手也會相對簡單。
3.資金實力雄厚、沒有房票的人民幣玩家，可以為所欲為。但關鍵詞還是：地段、地段、地段。
在深圳，一年到頭賺的血汗錢還不如一套房子的漲幅，你可能會覺得一年白忙活了。
但是，一旦你亂買房，你大機率會白忙活一輩子。
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