文章來源：無念地產觀
要說近幾年被蘇州樓市打臉打得最腫的專家，可能就要算是楊紅旭了。
在15年蘇州房價開始強勢走高，幾乎翻番的時候，楊專家多次發表文章唱衰蘇州樓市，並不惜以大黑加紅字體提示，蘇州房價已到頂峰，泡沫嚴重。
在16年9月份，老楊更是以一篇雄文《天堂里的樓市風景不相同！蘇杭房價大逆轉！》，有理有據的指出：
「從新房成交來看，蘇州2015年二季度爆量，下半年爆價。今年3月量縮，均價則從7月盤整。近兩個月的成交量萎縮至2014年10月本輪行情啟動之前，形態非常類似深圳！因此，如果套用老楊的四級預警系統，則當前蘇州與深圳一樣：紅色預警！ 」
接著，更是以多幅圖標和走勢圖精確的預測：
「蘇州的最熱板塊，只能是園區。去年下半年就一直猛漲，漲至今年3月基本見頂……但老楊的觀點很明確：沒戲了！即便是出現一兩個月的成交量反彈、價格反彈，估計能量有限，不足以逆轉振蕩下行的大勢了。」
後來以至再後來的故事，大家都知道了。
在所有所謂的房地產專家中，最喜歡指點江山的恐怕就要算老楊了，除了不遺餘力的推銷自己的板塊輪動學說之外，杭州、南昌、長沙、成都、廈門、武漢、南京等城市均被他點過名，甚至拋出了杭州是朝陽，深圳是夕陽的論斷。然而神奇的是，被他點過名發布過紅色預警的城市，無一例外出現了較大的漲幅。
以蘇州舉例，三年時間，全款變首付。如果真的是老楊的擁躉，損失可能以幾百萬記。
2
宏觀與微觀
老楊們的問題，出在哪呢？其實從宏觀面來看，好像房價的泡沫和下跌是無可置疑的事情。
首先是人口問題，無論是人口老齡化還是新生兒都將出現拐點。
其次是購房需求和實力的問題，比如居民財富被房地產掏空，炒房者推出市場上之後，剛需大軍難以進場。
第三則是空置房和大量的過剩房產，尤其是5000萬套空置房的數據提出之後，一旦釋放必然會對樓市造成衝擊。第四則是金融問題，比如去槓桿，銀行信貸收緊，房企融資困難之下只能降價出售。
第五是關於房企拿地，從今年和去年的拿地數據作對比，無論是流拍還是溢價都出現下滑的跡象，而這也會影響房價的走勢。
但是問題是，若用個案代替整體就犯了社會研究方法中常見的「微體謬誤」。以個人為研究單位，一定不可把研究結論推論及於群體或整個地區，否則就會犯微體謬誤。當然，以整體研究單位研究得出的結論也不可推論到以個人為研究單位，否則就會犯區群錯誤。
尤其樓市分析，萬萬不能以偏概全，尤其是不能拿不具有代表性的案例來分析整體。你拿全國的宏觀數據去推論單一城市的房價走勢，無異於緣木求魚，尤其是在一城一策的今天，每個城市的經濟結構、人口、購買力差距相當之大，對於專家來說，研究好一個區域或者是城市的樓市已實屬不易，若是僅以同一個理論去指點江山，打臉將是大機率事件。
而更為關鍵的是，如同經濟學很多時候被人稱之為是事後理論一樣，房價的變化，受限於非理性的決定因素，往往只能被觀測，而並非能被預測。
在蘇州三月份的時候，蘇州樓市的異動已經出現。首先是在1月份傳統的淡季，卻意外的出現成交量的暴增，日成交量甚至接近700套，同時伴隨的，是吳江單價2萬元以下低價房的快速出清。
同時，1-3月份園區金雞湖片區的次新房豪宅化進一步加劇，水平面提升效應明顯，總價1000萬以上房子成交數量開始明顯提升。
接著是學區房及改善型（四房及以上）上漲幅度在2018年底至年初上漲幅度要明顯超過剛需小戶型，改善需求旺盛，且限價改善樓盤全款比率上升，整個購買力尚未完全釋放。
最後，政策利好不斷，土拍火熱，華東地區嗅覺最敏感的地產公司中梁地產再次殺入蘇州。
如此可見，底部抬升，頂部成交放大，改善意願加強，土拍火熱，怎麼可能如老楊所言，是下跌的一年？
3
蘇州的板塊輪動
而老楊也並不是一無是處，除了預測頻頻被打臉之外，他提出的板塊輪動理論，倒是可以幫我們好好了解一下19年新政後的蘇州房價。
在2015年之前，回顧我國房地產市場發展史，從未出現過區域房地產市場的板塊輪動，基本特徵是多數區域同步變化，同漲同跌。但在2015年之後，出現了非常類似於股市中的板塊輪動，一個接一個的輪動。
比如，深圳樓市火爆之後，東莞接著大漲，甚至擴散至中山與惠州；北京通州房價高漲之後，燕郊房價也暴漲，香河、大廠也跟著大漲，；上海周邊的崑山，四五年房價不漲，上海限購升級後，反而加速上漲。
為什麼會出現此種情況？15年12月的中央經濟工作會議，明確將房地產去庫存列為五大經濟工作目標之一，能否順利推進這一目標，關鍵要看三四線城市的去庫存情況。
讓房價過熱的少數一二線城市降溫，讓板塊輪動更快更穩的向部分二線和多數三四線城市擴展，既是政府工作目標，也是市場內部需求。對此，各方都應持樂見其成的態度。
如果把此種理論和背景移植到19年新政之後的蘇州，將整個中國的棋盤按同比例微縮至蘇州的彈丸之地，一切都得以解釋。
摁住了房價上漲最快的園區和新區，就像被嚴格限購的上海一樣，滿溢的購買力開始往吳中、相城、市區蔓延，在上述區域二手房特別是學區房價格開始飆升的同時，也開始迎來了成交量大增的春天。
不被限購的限售，在板塊輪動的效應下，結果活生生的變成了去庫存。
然而在老楊這個理論的最後還有一句話「而當所有板塊都輪動完的時候，本輪牛市也就接近尾聲了。」
什麼是最後的輪動？那就是以前從未進入購房者視野的偏遠地段、甚至是老破小的房子開始熱炒，往往預示著這輪行情已經已經迎來了最後的接盤俠，接力跑迎來了最後一棒。
如果以此為標準來看，2019年7月份的蘇州，正漸漸走向本輪輪動的尾聲。