債市異動、股價跌慘！萬科怎麼了？

在深交所互動易平台上萬科表示，近期公司境內外部分債券品種交易出現異動，並非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周尾出現大幅波動。

萬科基本面如何？也是前幾天，該司發布三季報。蜜妹看到，有些數據確實有在下滑。如下圖：

第三季度營收894.2億元，同比下降31.6%；歸屬凈利潤37.5億元，同比下降22.5%。

今年1-9月，萬科累計實現營業收入2903.1億元，同比下降14%。歸屬凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

銷售方面，第三季度萬科合同銷售面積521.4萬平米，銷售金額766.7億元，同比分別下降19.3%和22.9%。

1-9月，萬科累計合同銷售面積1,818.4萬平米，銷售金額2,806.1億元，同比分別下降6.1%和10.8%。

此前國統局數據顯示，1-9月，商品房銷售面積84806萬平米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。9月份，房地產開發景氣指數為93.44，相比8月的93.55也下滑了點。

10月，根據克爾瑞數據顯示，萬科前10月銷售額3116.1億元，排名第二，同比去年的3406.7億元下降約8.5%。

另據克而瑞研究中心統計，2023年10月，近六成百強房企單月業績環比降低，近半數百強房企業績同環比雙降。

總體來看，1-10月，百強房企實現銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內累計業績降幅繼續擴大。

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財務方面，萬科三季末貨幣資金有減少，從去年末的1372.1億元，降低到1036.8億元。資產總計從去年末的約17578億元下降約1111億元到16467億元。

另一邊，相比去年末，萬科三季末的負債總額也在下降，總負債從2022年末的13521.7億元下降至12385.7億元，降幅約1136億元。

這1136億元的下降額度里，其中流動負債占約1373億元。其中短期借款從上年末的41.3億元降到36.5億元；應付帳款從上年末的2892.2億元降到2489.4億元；合同負債從4655.8億元降到4075.4億元（這部分主要是銷售的下降）；1年內到期的非流動負債從上年末的639.22億元下降到474.91億元。

截至2023年三季末，萬科的非流動負債總額有所增長，從2022年末的2743.7億元增長到2991億元。其中主要是長期借款的增長，三季末該數據為2150.6億元，比去年末的1807.7億元多了約342.9億元。

綜上，相比銷售情況，萬科的財務狀況更穩一些，至少從帳面上看，現金流暫時無憂，短債也都能覆蓋。

但銷售才是重中之重，沒有銷售，哪來錢賺？總吃老本或者靠其他渠道融資也不是長久之計。

此次美元債異動，有報道說可能與近期萬科被機構下調評級有關。10月17日，惠譽國際曾發布評級報告稱，將萬科地產(香港)有限公司主體信用評級由「BBB+」調低至「BBB」。

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在大跌之後，11月初萬科的美元債價格有所修復。11月1日，萬科地產（香港）有限公司的2027年到期的美元債每一美元買價上漲1美分至45美分；其2024年3月到期的美元債每一美元亦上漲2美分，創去年11月以來最大漲幅。

A股市場，萬科的恢復則來得沒這麼快，據蜜妹觀察，其躺在11元出頭的價格已經小1個月了，誰也不知道什麼時候能重返30+元的巔峰。

10月21日，有投資者在互動平台提問稱：「萬科股價已經遠遠低於凈資產，有沒有考慮增持或管理層個人增持，以增強市場信心？」

萬科A對此的回應是：目前股價走勢與行業正處於新舊發展模式轉變以及行業面臨多種挑戰有關，公司將努力做好經營，守護公司安全；同時，也會做好資金的統籌規劃和利用，最大程度維護公司和股東利益。

值得注意的是，就在10月末，萬科三季報發布之時，該司也披露了一項董事會決議公告，提到董事會審議通過公司2023-2025年度獎金方案：董事會主席和總裁2023-2025年度現金薪酬方案繼續和年度凈利潤掛鉤，並增加年度股價變動作為調節係數，將公司A股每日復權收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導向。

表決結果為贊成8票，反對0票，棄權0票，迴避表決3票。董事郁亮、祝九勝、王蘊迴避表決。

總的來看，萬科目前尚還是穩健的。但作為行業的優等生代表，其股價低迷、債市異動也告訴我們，雖然前段時間各種刺激讓人興奮，但房地產的低潮期遠沒有過去。

如郁亮所言，「市場短期存壓力，長期要有信心」。只是這個「長期」的期限，到底會是多久？

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