臨港再度大賣 成交有所反彈

【 市 場 關 注 】

• 12月10日，央行發布2019年11月金融統計數據報告。其中，11月份人民幣貸款增加1.39萬億元，同比多增1387億元。分部門看，住戶部門貸款增加6831億元，其中，短期貸款增加2142億元，中長期貸款增加4689億元。分析來看，11月份住戶部門中長期貸款新增額環比10月份有所回升，增加了1102億元。
  
• 15日，滬通鐵路太倉至四團段工程全面啟動。上海市委副書記、市長應勇宣布開工。建成通車後，將填補上海東部地區幹線鐵路的空白，使上海與江蘇及沿江、沿海城市的聯繫更加便捷，並進一步提升自貿區臨港新片區、浦東綜合交通樞紐、外高橋港區等重點區域的鐵路服務能力，進一步改善上海營商環境，強化對長三角地區的集聚輻射功能。
  
• 近日，繼海口、昆明之後，鄭州市也推出了「租房落戶」新政。在鄭州中心城區租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口。
  
• 進入四季度以來，房企紛紛向全年銷售目標發起衝刺，行業整體銷售額穩步增長。不過，隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企之間分化加劇，尤其是中小房企，生存壓力持續加大，破產數量明顯增多。業內機構統計數據顯示，今年以來，截至11月底，房地產企業破產數量已經超過450家，超過2018年全年的破產數量。

【 一 周 綜 述 】

經過短期調整後，上周成交反彈，據上海中原地產數據顯示：上周（12.9－12.15）新建商品住宅成交面積16.3萬平方米，環比增加39.3%。

上周成交出現反彈意料之中，不過基於臨港項目投放量比較大，成交比較多，因此這一高度完全是個別項目在支撐，而其他各區雖有反彈，但成交量釋放並不明顯。因此伴隨這個項目過簽約高峰，後續成交可能會震盪回落。

上周中央經濟工作會議有關房地產方面工作延續此前調控基調，也沒有超過市場預期的內容。市場情緒會維持穩定，也不會對預期產生較大影響。因此，後續成交高度完全依賴市場供應節奏。

國家統計局今日發布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。部分城市出現政策微調，雖然指數總體延續上漲格局，但漲幅略有回落，隨著年底臨近，市場顯示出一定疲態。

上海市場分析：成交反彈 價格正常波動

由於11月份沒有長假影響，加上前期供應相對充足，因此當月新房成交出現明顯反彈，並且周度成交中經常出現成交超過百套的項目，說明市場情緒維持不錯。不過從成交量來看，只有70萬平方米，離開80萬平方米的「正常流量下限」尚有一段距離。儘管當月LPR利率有所下調，對買家而言有助於減輕總購房支出，但政策大環境並未發生轉變。因此，儘管成交有所反彈，但無助入市意願加強。因此當月指數出現小幅波動。

上海11月份二手房成交量比10月略有回升，但是只增加了11%，考慮到10月還有長假因素，成交節奏有所打亂，因此11月份成交回升力度其實是偏弱的。一方面，臨近年底，房東掛牌意願開始下降，11月後每周新增掛牌基本在9000套左右波動，是下半年以來最低時期。掛牌減少限制成交有力反彈。另一方面，新盤供應穩定，並且認籌率基本在一半左右波動，新房可挑選餘地多，房源不緊張，也削弱了房東在銷售中強勢地位。因此，在價格談判中5%左右的下降幅度是普遍現象。總體來看，市場仍處於正常波動中。

後市展望：年末有翹尾 價格或震盪下行

儘管一些城市出現政策微調，但作為上海，政策面保持穩定，這對穩定預期進而穩定市場有積極作用。在政策面沒有變動的背景下，市場不會出現大幅變動。量、價變動主要取決於市場供求。臨近年底，部分房企或加快投放，衝擊銷售指標。市場投放會維持在一定水平，但基於臨近年末，不急於入市的買家也會選擇繼續觀望。因此年末的「翹尾」的高度會有限。

不過基於新房市場投放的產品和以往相比有所提升，一些項目價格比前期或有小幅上行，因此不排除新房價格指數有小幅反彈的可能。二手房市場和新房市場略有不同，基於當前成交量已經低於月均成交水平，並且近期看房客流逐步下降，預計12月份成交繼續維持低位震盪。價格方面，因為缺少成交量的支持，不排除指數有小幅下跌可能。