今天基建、房地產開發板塊很多公司開盤表現強勁，東方園林，大龍地產，矩陣股份、天房發展、柯利達等個股競價漲停，之後快速跳水，大機率這些公司短期有見頂嫌疑。我們周末提醒過，一線城市的房地產由於人口流入，還有機會，而三四線城市，房地產基本上飽和了，一線城市只有大房地產商還有錢拿地，小房地產公司，基本上是熬死為止。按照美國的經驗，我們20幾萬家房地產公司，死掉一半都正常。
今年樓市遇冷以來，很多開發商、中介都在期待國家救市政策。 雖然國家 放出了不少大招，遲遲救不起來 怎麼辦 ？ 沒辦法，只能繼續，前兩天，新聞聯播發布重磅消息，《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》被審議通過。 棚戶區改造，名字 換成 了城中村改造，看上去是 升級版 ， 但基本內容其實是 差不多的意思 。
國家之前主要是採用棚戶區改造，或者是城市舊改。之前的改造給大部分城市的房地產業帶來了巨大的推動力，特別是那種三四線的地方，推動了那些地方本地的房地產廠商的發展。所以，這次政策出來之後，大家希望也能對相關城市的房地產業，產生明顯的推動效果。
棚戶區改造主要採取的是貨幣化安置的模式，也就是拆除你原先在棚戶區的小房子後，直接給你發錢，按照你的面積進行補償。居民得到錢後，會直接推動當地的商品房的發展，這對房地產企業是利好。進而接著刺激開發商的投資建設積極性，另外，大家買房子後還會有購車和購買家電等消費需求，從而拉動整體經濟。
貨幣化原地置換，則是先把你搬遷到郊區的一個臨時住所，可能在那裡居住兩三年，等到這些地方改造完成後，再在原地為你建造新的房子並重新搬回來。
這種方式就沒有棚戶區改造來的有效果，因為無論是先安置還是在搬回來，都沒有刺激大家去買房子，錢沒有流到房地產以及裝修的池子裡，對開發商後續投資的刺激力會相對較少。這樣的效果把自己限制在了原城中村的裡面。
不過，這次這個政策出來，帶來了的改變不會很大，為什麼？就是由於政策限定了實施的範圍，城市方向瞄準的是特大和超大城市，所以一線城市的房地產商還有機會。
三四線小城市可能有些房地產企業也隨著消息大漲，但機會不多，因為你可以放眼咱們全國，有幾個特大和超大城市？這個政策和大部分城市都是沒有關係的，其實，它的整體影響的城市數量有限。而且這些城市基本上都是經濟較發達的城市。之前這些大城市也在做城中村的騰退和建設，陸陸續續這麼多年了，還能夠供改造的地方不多了。
政府背書，鼓勵民間資本進入
現在有變化的是，執行主體會發生變化，舊改是開發商牽頭，城中村改造卻是由地方政府牽頭，承擔起保障房的任務，並且發展各種可持續運營的業態，鼓勵民間資本進入。
之前深圳的統租房模式，應該是城中村改造的大趨勢。大概意思則是改造會以翻新為主，改善居住環境和生活品質，同時規範化管理，釋放更多市場需求。如果是拆遷，按照很多城中村的地理位置，一線城市的中心，拆會是很大一筆費用，要是遇上城中村的村很大，那更拆不起。
深圳這種政府將房子租下來進行改造以後，再對外出租這種形式，租金價格也不少，很多人應該是贊同這樣的形式，把房子打包出租，有了租金收，還可以不操心運營管理，還有政府信用背書，省心省力。
住過城中村的應該知道，很多城中村都是亂糟糟的，環境也是髒亂差，政府介入之後，得投入成本運營管理或者改造，所以價格應該比以前要高，這些成本也要從租客身上收回，那麼對租房子的人就不合適了，特別是想租到好地理位置價格又不高的租房子的人就不合適了，租附近小區的價格一定比租城中村的價格高。
城中村裡很多房子都是村裡人為了賺錢私自建造的，比如本來是一層，就私自搭建了二層，也有些甚至是小產權房，沒有房產證，歸屬國資企業統一運行管理後，政府接管之後，可以做很多拓展，像把房子打包抵押給金融機構，用來融資。融資來的一些錢應該也會流入政府那裡，所以對於城中村改造，政府一點不吃虧。
你我都逃不掉
房地產已經是國家的一個龐大的蓄水池了，在這十幾年，二十年里，我國貨幣供給量總體上不斷增多，十五年前，在四萬億刺激之下M1、M2同比增速上升。2016年M1上升也較為劇烈。
2019年以來，雖然M1、M2同比有所回升，但回升速度比較慢。但是從2020年開始，M1與M2同比增速回升明顯，因為貨幣政策相對寬鬆，政策支持實體經濟恢復力度增強，不過M2、M1的同比增速回升較慢，仍是低於2017年以前的水平，顯示實體經濟相對較弱。
2022年開始M2增速繼續加快，2023年2月M2增速一度達到12.9%，雖然4月份有點回落，可6月份再次呈現驚人的增長，增幅達11.3%，相比5月份的增長更是多出了5萬億。M2貨幣餘額已達到287.3萬億，按當前的匯率計算約合41萬億美元。
雖然維持增長，可物價水平還好，當然也有翻倍上漲的，總體似乎並沒瘋狂的上漲，今年6月份物價同比也沒怎麼增長，這和消費不足有一些關係。疫情之前消費增速就出現了減弱現象，再加上疫情後消費恢復達不到預期，與長期的供給穩定增長結合，形成產能過剩與需求不足並存的情況，讓部分產品的價格跌了點。很多產品的價格都處於可接受或者是可控範圍里。在一個社會經濟發展所需的溫和通脹的大體里，這就不包括房價，這大多因房產起到了吸納貨幣的作用。從銀行里流出來的巨額貨幣，很多都流向了土地，帶來很多房地產上的項目，接著就是一部分錢流向了水泥、鋼材、家電等等一些列相關產品，大部分的錢再土地房地產行業里，用於投資或者再生產。
現在是有些房地產項目也難以把這部分資金盤活，為什麼？你看看你周圍，有多少人還在投資房產？有幾個還在買房子？房子賣不出去，房地產廠商運作不起來，整個貨幣傳導路徑斷在了商業銀行放貸環節，錢出不來。房產不行了，那麼，把錢轉向別的產業行嗎？科技產業也有相當一部分資金，可很多技術還要等，基建方向，我們已經擴建了很多年了，還有空間嗎？
上層一次又一次的提房地產，所以把大部分精力還是放在了房地產上，要是房地產再托不住，又沒有其他行業的大踏步發展，可能通縮就不遠了。要是這波房地產托住了，可以促進增量貨幣會在房地產這個池子裡來來回回流動，所以，房地產行業穩住，確保不出現斷崖式下滑對於經濟保增長也很重要。
你會發現，可能很多的政策，到最後都會和房地產行業掛上鉤，或者甩不掉這個行業，因為目前經濟的很多方面，地方財政，銀行，債券市場，跟房地產捆綁的太深了，我們所有人都逃不掉。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】