摘要：毛利率降低（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹（ 這是@閨蜜財經的第1238篇原創）
一波三折，「西北一哥中億基業」再闖港交所，這是第三次。
據港交所官網披露，3月13日，中億基業控股有限公司（簡稱：中億基業）向港交所主板遞交上市申請，國泰君安國際為其獨家保薦人。2021年5月11日、2022年4月19日，該司也曾遞表港交所。
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中億基業何許人也？其前身要追溯到中房集團。
1991年，中房集團銀川房地產開發總公司成立，主要從事物業開發、物業管理等。
1994年，中房銀川總公司改制為有限責任公司，即如今的寧夏中房實業，開始在銀川發展住宅物業。
寧夏中房實業的董事長方陸1962年10月出生，1985年畢業於原寧夏大學中文系，畢業後留校任職於教學研究科。
此後方陸報考公務員，從科員一直到銀川高新技術開發區經濟發展局副局長，負責整個開發區的招商和項目審批。
1994年，32歲的方陸辭職下海，2000年加入中房，直到成為企業掌舵人。中億基業，則是寧夏中房實業集團有限公司的母公司。
根據中億基業最新招股書介紹，截至2022年12月31日，該司擁有42個處於不同發展階段的物業開發項目，應占總建築面積6626987平米，其中37個項目由其附屬公司開發、5個項目由聯營公司開發。
從銷售額來看，中億基業是當之無愧的寧夏樓市「一哥」。根據中指院資料，其2022年在銀川的所有開發商中排名第一，且自2014年至2021年連續八年在銀川及西寧的所有開發商中排名第一。
中指院數據里蜜妹看到，2022年寧夏中房全年銷售額約為151.6億元，排名105位。
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營運方面，2020-2022年，中億基業的營收分別為56.36億元、129.45億元、115.16億元。2021年增長明顯，或許和2020年低基數有關？2022年略有下跌，也與大的行業背景不無關係。
從收入構成里可以看到，這兩年中億基業的營收越來越集中在住宅的開發和銷售，商業、停車場的銷售收入占比有降低趨勢。另外的物業租賃服務、管理諮詢及其他服務占比也越來越少，到了2022年幾乎可以忽略不計。
中億基業被稱為「西北一哥」，這和他長期深耕寧夏、青海等地不無關係。
如下圖招股書數據顯示，截至2022年末，其在寧夏、青海兩地的土地儲備占比分別為52.0%、40.1%，二者加起來占比高達92.1%，一方面體現出該司在兩地的行業地位，另一方面，濃厚的區域色彩對於其後續發展，以及在資本市場的表現可能會形成掣肘。
盈利能力上，中億基業2020-2022年的表現比較波動，2021年增長最高，毛利從前一年的17.93億元增長到31.98億元，但2022年下降到28.26億元。
凈利亦然，2020-2022年分別是8.71億元、13.84億元、13.00億元，2022年微降。
上述時間段內，中億基業的毛利率呈下降趨勢，分別是31.3%、24.5%、24.4%。主要是由於土地使用權成本較高，以及交付室內精裝工程的物業比例增加。
現金流來看，和前兩年擴張、買地不同，2022年中億基業花錢變少了，經營活動現金流量凈額由負轉正。但投資、融資活動的現金流量凈額都為負值，分別是-1.75億元、10.63億元。
因為買地收緊等，2022年中億基業的期末現金及現金等價物同比略有增加，為26.66億元。
2020-2022年間，中億基業均並沒有債務與權益比率，因為現金多於借款。不過早期招股書顯示，2018-2020年，中億基業的資產負債率分別為88.66%、91.68%、91.84%，大大高於行業平均水平。
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另外提到中億基業，不得不說的就是業內大佬萬科，二者「緣分頗深」。
2017年，中億基業的附屬公司「中房萬科實業」成立，作為與萬科集團的戰略合作平台。如其所述：可利用萬科集團的全國網絡、市場聲譽、財務實力及行業經驗，鞏固其市場地位；當進入新的地理區域或當地市場時，通過與萬科集團的合作可以降低相關風險。
萬科則可利用其在西北地區的當地網絡及市場聲譽，縮短其進入當地市場的適應期、降低與監管部門的溝通成本、提高利用當地財務資源的效等。
從區域拓展角度來說，這確實雙贏。而這些年來，中億基業營收當中，和萬科合作的收入占比也越來越大。
數據顯示，2020-2022年，中房萬科實業貢獻的總收益分別為1209.4百萬元、7972.3百萬元、5798.1百萬元，分別占相關期間該司總收益的21.5%、61.6%及50.3%。
截至2022年末，中房萬科實業擁有位於銀川及西寧的9個開發項目，應占總建築面積2,94,534平米。
和大佬合作是好事，但過分依賴大佬的合作，也有潛在風險。目前來看，中億基業的營收中大概半壁江山都來自和萬科合作。雖然招股書里也說了：就中國西北以外的潛在項目而言，萬科集團已表示願意與他們合作。但是失去了深耕本地這一最大優勢，雙方在外地的合作是否能順利進行，還是未知數。
另外值得注意的是，中億基業與萬科或其他第三方開發的物業的毛利率總體低於其單獨開發的物業毛利率。 比如2020、2021年，中房萬科毛利率為10.6%和19.8%，由中億基業開發的項目毛利率為35.9%和32.1%。
此次第三次遞表港交所，中億基業部分數據似乎「美化」了一些，但核心問題依然存在，比如依賴西北，和萬科「綁定」加深、毛利率降低等等，能否順利上岸，仍有懸念。
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