物業公司問：我公司2019年四季度開始預收2020年全年的物業費，可以在2020年分期確認收入繳納增值稅嗎？

答：可以。

感覺河北「營改增」政策問題解答說得很明白：

十二、物業管理公司採取預收款方式收取業主物業費確定納稅義務發生時間問題

納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天應確認納稅義務發生；先開具發票的，開具發票的當天應確認納稅義務發生。

按照收訖銷售款項確認應稅行為納稅義務發生時間的，應以發生應稅行為為前提。物業管理公司預收的物業費，屬於在發生應稅行為之前收到的款項，不屬於收訖銷售款項，不能按照該時間確認納稅義務發生。物業管理公司採取預收款方式收取業主物業費的，應按照發生應稅行為的時間，分期確認銷售收入；先開具發票的，於開具發票的當天確認銷售收入。

有很多業務會涉及到預收款項，今天將預收款相關增值稅規定作一下總結，如有遺漏，歡迎補充：

一、一般規定：

（一）《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規定：「條例第十九條第一款第（一）項規定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，按銷售結算方式的不同，具體為：…...（四）採取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天……。」

（二）「營改增」項目關於預收款有相當多的特殊規定，除了特殊規定以外的應該適用一般規定。《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條規定：「增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：（一）納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。」

註：如上物業公司，應按照發生應稅行為的時間，分期確認銷售收入，但如果先開具了發票，那開具發票的當天就發生增值稅納稅義務。

二、收到預收款即實現納稅義務

（一）《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規定：「條例第十九條第一款第（一）項規定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，按銷售結算方式的不同，具體為：……（四）……但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。」

（二）《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條規定：「增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：……（二）納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。」

隨後，《財政部 稅務總局關於建築服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）對《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條第(二)項進行了修改，刪除了建築服務。其第二條規定：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條第(二)項修改為「納稅人提供租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天」。

註：《國家稅務總局關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）第四條規定：「《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。」

三、收到預收款需要預繳增值稅

（一）《財政部 稅務總局關於建築服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第三條規定：「納稅人提供建築服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款後的餘額，按照本條第三款規定的預征率預繳增值稅。

按照現行規定應在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建築服務發生地預繳增值稅。按照現行規定無需在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。

適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。」

註：只針對預收款項才是預繳增值稅，按進度支付的款項應該實現增值稅納稅義務。

（二）《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號印發)第一條第（八）項「銷售不動產」規定：「9.房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。」

四、開了發票都不需要繳納增值稅

（一）《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第三條規定：「單用途商業預付卡（以下簡稱「單用途卡」）業務按照以下規定執行： （一）單用途卡發卡企業或者售卡企業（以下統稱「售卡方」）銷售單用途卡，或者接受單用途卡持卡人充值取得的預收資金，不繳納增值稅。售卡方可按照本公告第九條的規定，向購卡人、充值人開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

（二）《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第四條規定：支付機構預付卡（以下稱「多用途卡」）業務按照以下規定執行：（一）支付機構銷售多用途卡取得的等值人民幣資金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值資金，不繳納增值稅。支付機構可按照本公告第九條的規定，向購卡人、充值人開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

（三）《成品油零售加油站增值稅徵收管理辦法》（國家稅務總局令第2號）第十二條規定：「發售加油卡、加油憑證銷售成品油的納稅人（以下簡稱「預售單位」）在售賣加油卡、加油憑證時，應按預收帳款方法作相關帳務處理，不徵收增值稅。

預售單位在發售加油卡或加油憑證時可開具普通發票，如購油單位要求開具增值稅專用發票，待用戶憑卡或加油憑證加油後，根據加油卡或加油憑證回籠記錄，向購油單位開具增值稅專用發票。接受加油卡或加油憑證銷售成品油的單位與預售單位結算油款時，接受加油卡或加油憑證銷售成品油的單位根據實際結算的油款向預售單位開具增值稅專用發票。」

如果您覺得文章有幫助，請點擊右上角「+關注」，每天及時獲取實用好文章！

「理個稅」提供最專業個稅資訊及籌劃與綜合管理服務。