一個二十年的「伏筆」，房產稅初現端倪

今天談談樓市，樓市中，一條埋了二十年的「伏筆」開始發光發熱，那就是房產稅，近期會後發布的《決定》中提到「完善房地產稅收制度」和「到2029年完成本決定提出的改革任務」，側面預示著未來五年房產稅將落地。

房產稅的討論最早追溯到2006年，2010年十二五規劃提到「研究推進房產稅改革」，2011年重慶上海試點，2018年房產稅立法寫入政府工作報告，2021年人大授權國務院推進試點，2022年財政部表示不具備擴大試點的條件，原因是樓市進入下行。

從歷史看，似乎出不出房產稅政策，取決於樓市穩不穩。似乎政策面想要在樓市穩定的時候推進房產稅。但現實是，當前房產稅徵收還是有其迫切性，因為地方財政需要新稅源。如上半年廣州土拍64.78億，同比下降85%，全國不乏土地收入大幅萎縮的城市，廣州只是全國土拍現況的一個縮影。

土拍減少導致地方財政緊張，急需新稅源來填補財政缺口，消費稅央地分配在前段時間被廣泛討論，消費稅能補充地方財政，但問題是，並非所有地方都有消費稅相關產業，這種方式存在區域稅源不平衡的問題。而相比之下，土地相關稅源對於地方來說相對穩定，畢竟，某個城市可能沒有酒廠，但一定有土地。所以，地方財政要開源，房產稅幾乎是必選項。

至於房產稅是否會導致樓價下跌？要辯證看，現階段我國穩樓市的思路正在改變，過去是鼓勵居民加槓桿，但居民槓桿如今已達臨界點，居民部門買房潛力不大。所以，穩樓市政策思路便開始轉變：國企通過收購存量房來穩樓價，並將存量房轉變為保障房供給市場，實現租售同權。為此，央行也給與3000億的專項信貸額度。只不過，當前的房產庫存量實在太大，央行給的額度還不夠。而收房主力是地方國企，尤其是地方城投公司，而地方國企背靠地方財政。也就是說，繞來繞去，最終收房的底氣還是來自地方財政的收入。財政收支閉環就是：房產稅徵收替代土地財政，充實地方財政收入，而地方財政充實後加大收房力度，實現樓市去庫存，穩定樓市的同時加大保障房和租賃房供給。

當然，房產稅出台並不會很快，至少有5年寬限期，而在這五年內，勢必要用強力手段穩定樓市，因為只有穩樓市才能讓房產稅順利出台，繼而完成地方財稅收支閉環，所以，投資人可以期待一輪新的樓市刺激政策。

另外，若房產稅收入用於保障性住房，實際上這也是一個皆大歡喜的結果，對於有房者，重慶和上海推行10年並沒有造成房價下跌，對於無房者，如果可以增強保障性住房投入，則能夠讓更多無房者「居者有其屋」，也是好事。

呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】