一個年紀輕輕就實現財務自由，只為興趣而工作的女孩子，真的太讓人羨慕和佩服了。
——遇言姐
愛彼迎（Airbnb）退出中國市場。
這條新聞看得遇言姐有些唏噓。
退場這事跟疫情有點關係，但關係不大。
風靡海外的app來到中國後，多有水土不服的狀況，往往干不過本土公司。
從亞馬遜到高朋到Uber到領英，再到愛彼迎，都逃不開退場的結局。
好在，愛彼迎在中國的市場很小，只占據總體份額的1%不到，退場幾乎影響不到愛彼迎的財報。
說到這個事兒，遇言姐想到一個最早在愛彼迎平台上做短租房的上海姑娘——羅尼。
4年前，上海愛彼迎排名前10的民宿中，有7個是她在經營——連「愛彼迎」這個中文名字，都是諮詢過她才確定的。
羅尼是個90後妹子，人極聰明，行動力強，性格老成，愛琢磨事，最愛的電視劇是講以小博大生意經的《雞毛飛上天》。
先跟隨投資大神打通了財商二脈，之後又在前輩的理論上守正出奇，大學畢業沒幾年就年入百萬了。
如今更是放出話來，要實現現金流充裕，需要做到年入A8（8位數）。
2016年的時候，羅尼寫了篇文章：《30歲前退休是圖樣圖森破，誰告訴你的？》，文章中說自己年紀輕輕已經退休一年了。
那時的羅尼不過20齣頭，她說的「退休」，是指辭掉了500強的工作。
辭了職去幹嘛呢？把副業搞成主業，租房子做愛彼迎。
此後幾年，據她自己說，月收入保持每年以2-3倍增長。
2019年，地產投資教父歐神歐成效，踢曝愛徒羅尼姑娘的收入——月入30萬。
那時的羅尼，還不到30歲。
她對自己的形容是： 既買了一些房，又開了一些公司的人。
羅尼姑娘是怎麼年少發家，在疫情中生意還撐得住嗎，她的賺錢模式能不能複製，就讓遇言姐來給大家擼上一擼。
最近因為上海那邊的情況有所鬆動，遇言姐又蠢蠢欲動計劃下半年出差。
在短租平台上找市中心的民宿，看到了一個眼熟的靜安老洋房。
綠色窗欞、歐式大床，我記得這是羅尼在管理的房子，但是房東顯示的是一家公司的名字。
遇言姐當時還奇怪來著，以為這房子換人管理了，之後翻了翻羅尼的公眾號，才知道妹子的生意做大了，開公司了團隊作業了。
除了靜安區的老洋房，她還弄了好幾個別墅，又是花園泳池，又是屋頂泳池，又是釣魚小湖，全都用來自己裝修做短租，去年裝修費就花了1200萬。
今年這情況我琢磨著，這短租生意怕是黃了。
結果羅尼說她兩個別墅從3月以來都是滿租，原因是租房的直播團隊直接被封在房子裡了，只好日復一日地續租。
這。。。
怎麼悲傷中有點好笑呢。
就來說說羅尼的故事。
羅尼這姑娘愛琢磨事兒，尤其是跟錢有關的事兒。
我說的琢磨，是天分、是基因、是自洽，能創造出來一套賺錢模型的那種。
巴菲特在前陣子的股東大會上，談到了自己人生中的開悟時刻——當19歲的他讀到班傑明·格雷厄姆的書時，一秒鐘就反應過來自己的方法全都是錯的。
這種開悟時刻，羅尼身上也有，所以我說她是有賺錢基因的人。
羅尼總結，自己有三次成長的關鍵節點。
第一次，是在2012年玩桌遊時悟出的—— 永遠以正現金流為基本原則。
羅尼玩的桌遊遇言姐也有一套，是《窮爸爸、富爸爸》的作者羅伯·清崎設計的一款類似《大富翁》的遊戲（售價較貴，不太推薦大家買）。
在遊戲中，羅尼搞明白了資產負債表，萌生正現金流為本的理念。
守住了正現金流就守住了生命線，要保證手上不斷有牌可以打下去。
她說，自己是先學會了「守正」，才能做到後邊的「出奇」。
羅尼的粉紅小豬主題民宿
第二次是在2013年。
羅尼在一檔財經頻道打雜時，採訪到地產投資大神歐成效（關於歐神的故事， 點這裡閱讀舊文 ），get到一條投資理念—— 磚本位、屯面積。
但在一路高漲的房地產市場，羅尼姑娘空有理論上不去車。
接著到了2014年，羅尼和幾個同學去土耳其玩，第一次在愛彼迎上預訂民宿。
她暗自一算，這民宿的租售比高達30%，在上海能不能做得起來呢？
再後來的事兒遇言姐在前頭已經提到過了，羅尼回到上海後就租房做起了愛彼迎短租。
這也是羅尼的第三次節點。
羅尼做的第一個民宿是一棟三層樓的大頂復，360平米，5米6的挑高，6個房間。
那是羅尼大學畢業的第二年，一腳踩上了人生第一個風口。
當時愛彼迎剛進中國，民宿的概念剛剛興起。
70%的住客是外國遊客和工作人員，30%的住客是留學生和年輕創業者。
初代客人素質普遍很高，會非常禮貌地自我介紹，認真看完房屋使用指南，不會給主人添任何麻煩，甚至臨走前還會自己把床單放進洗衣機。
羅尼用Paypal收著美元，與世界各地的遊客打交道，跟每一個客人聊得都很嗨。
一片藍海中賺錢太容易，只需要帶著好奇和情懷，愛好就能變成順便賺錢的事業。
羅尼的粉紅少女主題民宿
民宿賺到錢後，羅尼把幾條投資心經捏吧到一起，得出了一套自己獨有的增長模型——五牛犁一田。
意思是，每持有5套民宿運營，就搭配購買一套房產，打包成一個正現金流的資產包，然後把這個模式不斷重複下去。
直到去年，羅尼的公司保持線性發展，每年穩步增長5-10個項目，連續7年盈利。歐神自己的空置的別墅也託管給了羅尼。
羅尼自己也買了多套房產，並不斷出掉老破小，升級為陽台大平層。
「五牛犁一田，田產豐富，物資充足。」羅尼說。
剛工作的時候，羅尼在一家500強外企打工。
老闆問她的目標是什麼。
羅尼回答：「30歲前不上班也能月入5萬，然後退休。」
遇言姐說：這妹子也太實誠了，完全沒有職場意識，標準回答難道不是談談10年職業規劃啥的？
果不其然，老闆鄙夷羅尼思想幼稚，說：「很多人剛畢業都會瞎想，過幾年你就不這麼想了。」
後來羅尼做起了民宿，有次接待了一個從金融體系出來，上過36氪創業榜的同90後姑娘。
這姑娘也問了跟羅尼老闆一樣的問題：「你的目標是什麼？」
羅尼還是一樣地回答：「30歲做到每月被動收入5萬，然後退休。」
妹子不可思議地反問：「才5萬你就要退休？！」
羅尼運營的面向轟趴客戶的民宿
同樣的問題，同樣的回答，得到的反饋反差巨大。
羅尼說，這是因為人的認知不同，對事物的預期也不一樣。
好比王健林口中的一個小目標，在大眾眼裡是不食肉糜的笑話。
但是遇言姐身邊的生意人，都覺得這是很正常的邏輯。
羅尼開始做民宿後，精力都花在房子上。
對於工作，她只當是學習的地方，反正工資沒有副業多。
同事吃飯的時候她在看房，同事加班的時候她在看房，同事開會的時候她在看房。
每天下了班，從7點到9點倒騰副業，等中介都下班了，她再回公司加班到半夜。
同時，她也發現自己不適合職場。
「於是，我選了一條不需要取悅任何人的，簡單純粹的路」，羅尼說，「看房、買房、貸款、裝修、出租，除了和包工頭、中介打打交道，就是和來旅行的年輕人聊天」。
2015年，上了3年班的羅尼正式辭職。
她心安理得地睡懶覺，因為只要在戰略上正確，無需為每一個戰術焦慮。
如果僅是踩中風口賺了一筆，羅尼還不值當讓遇言姐寫她。
事實上，羅尼這姑娘頗有企業家思維。
除了之前提到財富底層邏輯之外，羅尼對復盤和發展都有著很多思考。
她清楚地認識到風口是不能依靠的。
風口來臨的時候，市場處於紅利期。
在階段性供需不平衡下，60分的產品也會很好賣。
但風口不是常態，紅利終將退場，收益會回到均值，想舒舒服服10年20年不間斷地賺取高於社會平均值的回報是不可能的。
到後期，品牌、專業、資源、能力，硬要素的具備與否，決定了市場參與者能否從飛豬轉型成穩定現金牛。
因此，羅尼很早就意識到了，民宿很快會變成紅海。
把一套房子按照房間分租，無論拼人力，還是拼低價，都是死路一條。最後變成勞動密集型行業，忙得要命還賺不到幾個錢。
對此，羅尼的對策是，在細分市場中再做細分，做服務影視製作的民宿，節省運營成本。
羅尼在電視台財經節目做過編導，有媒體資源，而娛樂業是精裝大房的主要租客。
畢竟，在國產劇中，每個哭窮的樊勝美都住著200平米的樣板間。
羅尼自述，自己手上有6000+個製作人名單，囊括影視、綜藝、網劇、廣告、直播等細分客戶群，天天晚上有三位數的人找她租房。
這幾年，羅尼民宿入駐過《三十而已》、《繁花》、《歡樂頌》、《全職高手》、《親愛的熱愛的》等劇組工作人員……
還接待過《我們戀愛吧》、《我家那閨女》、《花樣實習生》等綜藝節目組。
我說怎麼國劇中出現的房間常有相似，原來都是租的羅尼的房。
租給劇組，月營收穩定在8萬以上，最好的月份突破6位數。即便不做劇組只做民宿，每月也能穩定在5-7萬。
影視之外，轟趴也是羅尼營業方向。
轟趴是最小的一個市場，占據份額連1%都不到，但是能提供轟趴場地的房源更少。
這種派對要求400平米以上的郊區大型別墅，帶花園和泳池更佳。客單價因此被推高到了一個令人咋舌的地步。
而羅尼正是這種房源的提供者。
除此之外，她還增添了遊艇、辦公、醫院，這些可供拍攝的場地。
遇言姐寫這篇文章不是鼓動大家做民宿。
羅尼做得還都是200-300平米的大戶型，你如果不像她那樣有特殊渠道的關係，貿然進入這個領域會死得很慘。
羅尼這個案例讓我覺得有趣，是因為這個姑娘不凡的財商。
她的公眾號文章沒有廢話，年紀輕輕談吐老道，有很多關於道與術的思考，有些篇幅我要慢讀才能消化。
就像羅尼說的，是興趣愛好促使她踩上風口的，而刻意去追風口往往會慢一拍。
羅尼的成功大概可以歸納為以下幾個原因——
第一：她在年輕的時候遇到了很厲害的導師，她自己又特別喜歡在房產這行上鑽研。
有個領路人固然幸運，但自己消化更加重要。
因為導師比你高了好幾層道行，他講的東西你一下子理解不了，需要反覆咂摸推演，方能感應其中妙處，以此達到有效攝入。
這個開悟的時間有早有晚，而羅尼屬於特別有悟性的。
第二：羅尼是一個能夠吸納心法，不會拘泥於任何形式的人。
羅尼剛開始做民宿的時候，連歐神都不看好這塊市場，覺得體量太小，客戶不夠用的。
但是羅尼有自己的，雞毛飛上天的邏輯——
她說：生意可以不需要鬼斧神工的創新，而是從暴利行業中找一塊邊角料。
這塊邊角料大資金看不上，不一定很合規但是不違法。找到這個細分領域，從邊緣突圍，把服務做好，成為供應鏈上被上下游需要的一部分。
後來，羅尼的成就讓歐神都深感佩服。
第三：你要提供有差異性的產品。
每一個城市都有海量的分租房東。
但是，多數房產既沒有特色也沒有流量渠道，甚至連專業打掃和及時溝通都做不到。
這樣的民宿高度依賴平台，平台推薦哪家，哪家就有訂單。
相應地，房東的利潤也被平台薅掉不少，只留給房東一點雞肋的辛苦錢。
而羅尼提供的是差異性產品，即便脫離平台也有精準客戶。
第四：羅尼有一個清晰的增長模型，這個模型是可以自我複製的，道與術兼備。
很多人在投資的路上走不下去，都是因為沒搭建這樣一個模型，或者是體量不夠，所以雪球滾不起來。
此外，羅尼是一個非常警覺的人。
沒有大片藍海就找小片藍海，2017年預計到影視行業走低，就去日本找機會，總是能先人一招。
此外，遇言姐喜歡羅尼的是，她是個樂觀的人。
每次做經驗分享的時候，都有人問她，怕不怕被帶出來的徒弟，搶占了自己的市場份額。
羅尼回答：這麼大的市場，要是能被我帶得供需失衡，我也算引領過行業潮流了。
按照羅尼最早期的那個，月入5萬就退休的計劃，她早已經數倍超越了。
但是，身價已經達到A8.5的她，將退休年齡推到了35歲。
因為她做出了快感，覺得投資很好玩兒，打算繼續經營下去。
做民宿的羅尼是一個很小的創業實例，但她讓我們看到——
風口是給有準備的人的。
雖然面向大眾的2C不太好做，但細分市場裡的2B總有機會，能做下來一塊邊角料已經能夠把自己養得很好。
這樣的縫隙，在各個行業中不算罕見。
以及，一個年紀輕輕就實現財務自由，只為興趣而工作的女孩子，真的太讓人羨慕和佩服了。
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