最近，深圳豪宅市場相當鬧騰：
香蜜湖某千萬豪宅開盤售罄，2794位購房者搶192套房，創下深圳史上最低中籤率。
此前周末連續開盤的兩大豪宅，大戶型基本被掃光，最貴的頂復也售罄了。
深圳灣某次新豪宅成交單價達到27萬/平，刷新記錄。
香蜜湖日光豪宅
這說明了什麼？
深圳不缺購買力，缺的是好房子。
從2016年底首次提出，不到3年時間，人人都接受了「房住不炒」。
深圳這個投資氣氛曾經最熱烈的城市，也早已冷卻下來，購房者對「住」的要求卻在日益增加。
南方樓事身邊換房的朋友們都表示，哪怕預算提到1000萬，買到合適房子真的「太南了！」
壹
深圳人越來越理性了。
這兩年來，從深圳各大新盤銷售的情況來看，可發現3大趨勢：
投資比例逐漸減少，房子回歸「住」的本質
改善型需求持續增加，豪宅比剛需盤好賣，大面積段的戶型越來越搶手
價格和地段不再是主導因素，購房者對房子產品素質的重視程度在增加
曾幾何時，深圳投資客比例曾一度高達30%。那是個人人都在談房子的瘋狂時代，2015年全年深圳新房價格上漲39.4%。
2015年相關報道
當時，南方樓事有朋友在高點急匆匆入了手，不為自己住，只是害怕被房價拋棄。然而幾年下來，漲幅有限，仔細算來還虧了。
而來自樂有家的最新數據顯示，2019年上半年深圳投資客占比已下降到5%。
眾所周知，2016年12月中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」概念。
而深圳出台的一系列房地產調控政策，也正堅定不移地貫徹這個原則。
104新政、三價合一、731新政、新房限價......深圳房價至此，平穩成了一條直線。而深圳人的心思，也從炒房賺錢轉向「找個好房子住」。
2016-2018年深圳新房均價 數據來源：深圳中原研究中心
然而未來的競爭，或許越來越激烈。
01
房子太少，買房的人卻太多
前不久，貝殼研究院發布的《2019年粵港澳大灣區房地產市場白皮書》中，有一組非常可怕的數據：深圳住房自有率僅僅23.7%，粵港澳大灣區中最低。
而深圳近三年的人口增量，卻是大灣區最高：165萬！
尷尬的住房自有率，與源源不斷新增的人口，再加上日益緊縮的土地供應，都在透露著一個信號：房子真的太少了。
數據來源：貝殼研究院
好在深圳政府早就著手準備解決這個棘手的問題：被視為二次房改的意見稿中，提到2035年要新增170萬套房，其中保障房不少於100萬套。
2018年8月，市政府正式出台《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》，提出系統構建面向 2035 年的住房供應與保障體系，將新增建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
不難想像，深圳未來保障房體系將越來越完善。
硬幣的另一面，卻是商品房供應比例的減少。隨著二胎家庭增加，未來巨大的改善需求到底該如何滿足？
在這日益龐大的改善群體中，二胎家庭是不可或缺的中堅力量。
據貝殼研究院發布的《2019理想三居報告》，統計顯示，50.45%的受調人群表示，受到了「二孩」影響所以選擇四居室。
02
深圳購買力太強大，好房子全靠搶？
對於這類群體來說，除地段和價格外，吸引他們的關鍵詞更多是：教育、樓盤素質、居住舒適度。
事實上，自從「房住不炒」深入人心之後，深圳人在買房這件事上冷靜了很多。
然而，一旦遇到符合上述條件的新盤，就勢必掀起「搶房潮」。
比如前面提到的香蜜湖豪宅，南方樓事粉絲透露有朋友認了10個籌準備打新，也就是說準備花5000萬去搶房。
回想此前同樣待遇的新盤，還有華潤城、招商雙璽、華潤悅府......雖是動輒幾千萬/套的豪宅，但銷售成績卻比普通住宅傲人得多。
這些符合條件的新房，不是大多數改善家庭都能「玩得起」的。哪怕資本足夠雄厚，依然面臨著僧多粥少的激烈競爭。
那二手房呢？
南方樓事有位朋友準備換房，表示1000萬預算還是沒選到合適的房子。
學位好的房子大多數都是老破舊，住起來不舒服。學位和樓齡都過得去的房子，很多設計都已經跟不上時代了。
「別說什麼智能化人性化，花園裡兒童遊樂設施都感覺是上個時代了的。每天出入的大堂，可完全沒有價值千萬房子的感覺.....」
看來有錢人的煩惱，也是挺南的......
貳
那到底怎樣才算理想的好房子？南方樓事更願意用數據說話。
根據貝殼研究院最新發布的報告，面積100-120平、3-4房是半數人以上的「理想居室」。
數據來源：貝殼研究院
再看具體考慮因素，除了交通、地理位置、價格這些常規因素，小區內部景觀、物業和教育成了最重要的方面。
數據來源：貝殼研究院
簡單概括就是，考慮到人本身需求的房子，才是好房子。
按照這個標準來篩選的話，目前深圳在售新房中可選的並不多。
從原關內看，福田、南山和羅湖在售住宅這個面積段的總價，基本都在1000-1500萬/套。部分片區的熱門豪宅，如香蜜湖、深圳灣等，總價都要去到1500萬以上。
而在地理位置和未來規划上有天然優勢的，除關內核心區域之外，就屬寶中和龍華了。目前寶中新房相對稀缺，面積段100平以上的戶型單價去到了10萬+/平。
說完地段和價格，再看看產品。
回望深圳30年房地產史，從中國首個商品房，到市場快速發展房價飆升。面對房子，深圳人似乎總有些浮躁。復盤歷代樓盤，並沒有能形成體系的精品留下。
數據來源：搜狐焦點
好在「房住不炒」新時代來了，深圳房企們開始用心做產品了。
這一趨勢，更常見的是在精裝修上猛花心思，各類改善型產品動不動就是「豪裝」。
這裡需要提醒的是，豪裝並不等於「豪宅」。從上述調查也可看出，改善群體更關心小區的細節，如內部景觀、園林、物業等。
如果特別在意產品，南方樓事建議可以多關注外來品牌房企，在深圳的經典產品系項目。
畢竟珠玉在前，經過多年發展沉澱，再結合現代生活習慣升級，呈現出來的基本是精品，一般不容易踩雷。
南方樓事得到消息，TOP10房企龍湖在深圳龍華的新項目即將要入市，定位是其城市高端豪宅——春江系。
要知道，能作為龍湖春江系的項目必須都要滿足以下條件：中心地段、高配資源、交通便利、商業繁華。
位於龍華核心地段的春江天璽，以上條件看來都滿足了。
此外，龍湖春江天璽推出的住宅產品為100-120㎡3-4房平層以及120㎡複式。從定位來看，也已然符合了改善群體「理想居室」的基本標準。
當片區和產品戶型不再是唯一優勢，能否留住購房者的心，就要看細節了。實地踩完盤後，南方樓事最深的印象就是：這是真正以「住」為設計出發點的房子。
01
住得舒服，必須看這些細節
房子住得舒不舒服，影響最大的無非就是戶型結構、朝向、空氣是否對流、密度高低。
龍湖春江天璽把這些幾近做到極致。
南北對流、動靜分區、兩梯三戶......你相信這是非板樓的高層社區能同時達到的條件嗎？聽完介紹，只想默默說一句：設計師牛啤~
據銷售透露，春江天璽通過設計構思，實現了高層社區比較難得的南北對流和動靜分區。再加上空中花園的設置，在最大程度上保障了業主的景觀視野和休閒綠化空間。而科學的人車分流，也保證了居住的安靜。
雖然現在整體還未完工，但從現場看到的示意圖看，項目的入戶大堂絕對是「朋友來玩很有面子」的標準：豪宅常見的兩梯三戶，最大化利用空間的同時，絲毫沒有降低大堂「奢享」標準。（沒有拿到圖，大家可以現場參觀時諮詢銷售~）
02
老人小孩都有地方玩，太重要了！
作為改善群體，上有老下有小是家庭的基本配置。能否滿足老人小孩的娛樂需求，很大程度上能影響購房者的決定。
南方樓事有位朋友，之前買了頂豪深圳灣壹號，但因為小區沒有適合女兒玩樂的空間，父母也不習慣屋裡到處都是現代化的玻璃牆，最後換了深圳灣更適合居住的豪宅。
而龍湖春江天璽，很貼心地考慮到改善群體這一「痛點」。
據介紹，作為區域內唯一有泛會所的項目，春江天璽以室內會所精裝標準，打造覆蓋全年齡段社區活動場所，包括兒童娛樂區、會客區、棋牌區、健身區、便民設施等。
老人帶著小孩，就可以在小區里玩一天了。
會所示意圖
03
浮島、天空飛船、農場、星空廣場......竟都在園林里？
這大概是南方樓事見過，園林最多花樣的項目了。
且不說綠化率高達40%以上，光是看現場銷售展示的園林設計主題，就能收割絕大部分改善客了。畢竟前邊說了，調查顯示小區內部景觀是僅次於價格的考慮因素。
從規劃來看，龍湖春江天璽園林又分大地塊和小地塊。
小地塊上為「海之島」，島上包含了兒童戲水區、泉林間會客廳、島之心、垂直綠化等功能體驗。
更有創意的是位於大地塊的「天之城」，感覺小朋友看到都會瘋狂尖叫！
在「天之城」里，既有天空飛船、龍小湖歡樂場、樹屋、鞦韆球等兒童遊樂設備，也有龍華首個社區天空農場，寓教於樂兩不誤。
最浪漫的是還可以看「星星」！在星空廣場上，運用星星點點爍的燈光，引入了各種有趣的畫面，通過二維投影打在廣場地面，與特製的月亮雕塑形成映照......
園林示意圖
啥都不說了，respect~
04
有個好物業，啥都不用操心了
最後說說買房時最容易被忽略，但入住後卻最常出現維權的部分——物業。
物業的好壞，直接決定了業主的生活質量，甚至能影響房子的升值空間。
據統計，2008-2017年期間深圳物業糾紛中最大原因在於物業服務質量差。
作為全國物業服務TOP10的龍湖物業，在最大程度上幫業主避免了以上風險。
高科技和智能化就不必說了，在21世紀的今天這就是高端住宅的基本配置了。
最打動人的是貼心與溫暖。熟記新手司機業主提前在車庫等候提供幫助、颱風天為忘記關上天窗的車子撐傘......這些是發生在其他城市龍湖社區里的真實事件。
更驚喜的是，在這些高質量物業服務的基礎上，春江天璽項目還進行了升級。
首先在安全上，對園區進行了5重安保管理，建立了行業領先的科技管理體系，安全屬於A+級別。
其次， 春江天璽突破了原有的物業服務框架，首次引入了享譽世界的英國宮廷管家理念，提供超五星級酒店式大堂服務。
最新消息，龍湖春江天璽預計在11月9日開放樣板間，感興趣的朋友可以自行預約參觀體驗。
據悉，樣板間開放當天現場還有八重福利，上門100%有禮品，有華為P30、蒂芙尼項鍊、香水等等。
更有意思的是，現場復刻了許多《蒂芙尼早餐》的電影經典場景，以精緻致敬經典，影迷千萬不要錯過~