文/ 宋子豪
7月真是調控密集的一個月，政府像打地鼠，誰露頭就打誰。力度大的區域限購限售，輕一點的也得規範一下搖號規則。
但是，即便在這種情況下，有些城市土拍仍然熱度不減。不賣關子，說的就是四大火爐之一，南京。
7月以來，南京已有3場大規模土拍，是今年以來南京土地供應量最多、土拍頻次最強的月份。
不過，調控可能會遲到，但不會缺席。
8月18號，南京發布了最新土地出讓公告，包括調整競價成交方式、嚴格開發資質、提高競買資金、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數量五個方面。
這份公告最有殺傷力的是下面兩點：
1、設置地塊最高價，競拍超過最高價的開發商就搖號。
2、調整拍地的「首付款」，部分火熱的地塊競買保證金要達到起拍價的80%。
可以說是教科書式的精準打擊，就是要降溫開發商高價拿地。
我們之前說過，開發商是因為看到房價會漲，才會高價拍地。是房價拉動地價，樓市的火熱帶動土拍的火。
那麼，南京樓市的火，是怎麼來的呢？
火熱的南京市場
先來看價格。根據國家統計局8月14發布的「7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據」，7月南京新房價格環比上漲0.1%，同比上漲4.9%；二手房價格環比上漲0.4%，同比上漲5.2%。
此外，根據冰山二手房指數，南京的二手房價從2月2號開始，已經連續5個月增長。
再看成交數據，根據同步房地產顧問提供的南京地產月報，除了今年6月，南京房產成交面積（包括一手二手）已經連續7個月上漲。
也就是說過去幾個月，南京是量價齊漲。
而且南京的房價已經在全國排名第7，除了一線城市，還能超過南京的只有廈門和三亞。
這麼高的價位，還能再保持長時間的上漲，可以說南京的樓市不但火，而且特別堅挺。
為什麼南京熱度不減呢？
我們在之前的文章里曾講過，分析房價的長期走勢，可以看8個要素。其中四個常見的要素分別是：城市規模，人口流入，人均收入，和土地供應。
四個不太常見，但是非常關鍵的要素分別是：兒童數量增速，上市企業數量，財政收入，服務業占比。
我們一個一個分析。
南京房價的支撐
先說四個常見的要素。
首先是城市規模，它能代表一個城市的資源聚集能力和綜合城市管理水平。具體可以參考這個城市的GDP總量。
根據南京市《政府工作報告》顯示，2019年，南京全年完成地區生產總值1.4萬億元，排名全國第11，實際增長率8%，增速連續11個季度保持8%及以上，位居東部地區萬億GDP城市首位。
所以說南京的綜合發展實力在全國都十分靠前。在2019年中國城市發展潛力100強中，恆大首席經濟學家任澤平把南京排在第6位，可見城市潛力很強。
然後是人口增量，南京的人口凈增，常年在全國排名15-18。
2017 年南京常住人口凈增 6.5 萬人，排名15；2018 年南京常住人口凈增 10.12 萬人，排名15；2019 年南京常住人口凈增 6.38 萬人，排名18。
也就是說南京的人口吸引力也在全國前列，Top20的水平。
再說說人均收入，根據南京市《政府工作報告》顯示，2019年，南京人均GDP達2.4萬美元。全體居民人均可支配收入達5.8萬元，年均增長9%。全國排名第11。
看了這些數據，給我的第一個感受就是南京基本面很強。
綜合實力的強勁使得南京房價抗跌性比較強。在2017年317新政之後，房價泡沫大的城市跌幅都很大，且很難恢復。
我們看看南京的房價，跌幅較小，且很快就重新上漲。
但是，這能解釋南京房價全國第7嗎？我覺得是不夠的。
我們往細里分析。
再說說4個不常見的因素。
首先是兒童數量增速，2010年以來，南京在校小學生增速，持續是全國平均水平的2倍以上，這是支撐房價的重要因素。
為什麼要重視小學生數量？
因為，如果家長願意將子女放在一座城市上學，表明其有長期居住的打算，買房可能性較大。
此外，一個城市的兒童數量，反映了這個城市的人口結構。如果兒童數量比較多，說明人口相對年輕。
然後是服務行業占比，除了2002都2004年，南京這些年服務業占比持續攀升。這是好事，因為，有研究表明，服務業主導的城市發展潛力大，房價即使面臨經濟下行表現比較好。
至於財政收入，2019年南京的財政收入 為1271.9億元，年增長 11.3%，作為江蘇省會，南京從2016年開始基本都是江蘇的第二名。
再說上市企業數量，因為上市公司各方面審核比較嚴格，從上市企業數量可以看出一個城市產業上是否有優勢。
我以國內GDP總量Top20的城市為對象。分別統計了在A股，港股，美股的上市企業數量。
比總數，南京排名第七。這個就比較厲害了，南京一下從Top20的段位上升到第7。
南京的5個優勢產業分別是，集成電路，新能源汽車，生物醫藥，軟體和信息服務，人工智慧。全是風口，而且起步較早，規模較大。
雖然目前沒有巨頭，處於比上不足，比下有餘的地位，但產業結構還算不錯的。
產業結構好的城市，房價會更健康一些。因為，同樣的GDP總量和人均GDP，一個靠高科技行業的發展的城市高薪崗位多。
相比之下，一個靠低端製造業的城市，只是部分人有錢，大多數人收入都被平均了。
高科技行業發展起來的城市，能買得起房的人肯定更多一些。
綜合分析這些因素，我們發現南京的綜合實力還是很強的。但是也有它的問題。
分化的南京樓市
我們剛談了南京樓市的整體情況，那麼分區來看是什麼樣的呢？
熟悉南京的朋友可能都知道，房價最高的6個區域都是南京的核心區域。漲幅比較大的也都是這些區域。
鼓樓名校集中；
建鄴是國家東部地區的金融服務中心；
玄武不缺名校，環境還好；秦淮也有名校，豪宅也多。
雨花台是南京打造的軟體名城，棲霞是江北新區的核心區域，有醫藥產業的支持。
外圍的區域相對就弱很多，房價幾乎相差2倍左右。而且在每次房價上漲的時期，漲幅都比較小。
體現在成交上也是，中央商務區的房子一房難求，但遠郊區域的房子新盤都賣不完。
而且截止到2019年，南京65 歲及以上人口 107.58 萬人，占比 12.7%。這個占比還是比較大的。
因為國際上普遍認為，65歲及以上人口占比超過7%的地區就進入了老齡化。
再加上較低的人口流入，未來南京樓市的需求端未必有多強，主要還是提高居民收入讓更多的人買上房。
那麼，身為對南京特別了解的本地居民，他們也更有可能選擇核心區域的房子。
所以未來南京的樓市大機率還是會繼續加大分化，如果要我推薦。主要考慮鼓樓、建鄴、玄武、秦淮四個區域。
其次棲霞和雨花台目前價格也比較有優勢，將來還有空間。
最後的話
除了上面提到的優勢，南京的教育資源也很強，是競爭中國教育第三城的種子選手。
總的來看，儘管現在的房價比較高，但它依然是一個值得選擇的城市。
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