2019年，深圳楼市到底有多火热？
谁能想到，2019年的深圳楼市会迎来如此火热的局面。
新房市场持续爆发，一年之内深圳涌现近10个日光盘，两个月时间接连入市8个千万豪宅项目，一个月内光明3个项目开盘售罄，3天之内连开5个新盘;
二手房市场也不甘寂寞，每次利好政策出台都有业主连夜反价数十万，多个小区业主抱团涨价甚至惊动全国，引来深圳住建局严惩通报......
从2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，到深圳升级示范区、前海扩容，再到豪宅税新政出台，几乎每两个月就会传出一次利好消息，持续刺激着深圳市场敏感的神经。
但是纵观全国，北上广稳中趋冷，新一线热度回落，二三线持续低迷.....像深圳这般热度持续飙升的城市，全国仅此一座。
复盘2019年的市场环境，深圳楼市的火热，显然有相当的特殊性。
忙
“ 深圳连发利好大礼包，楼市沸腾 ”
回顾2019年，市场急剧变化，几乎有买房计划的人都在匆忙上车。
2019年年初，A股大涨，楼市低迷，观望两年的T先生终于下定决心年内买好婚房。他没有想到的是，这个决定让他半年内“赚了”数十万。
因为要以租养贷，T先生将目光锁定在二手房。彼时深圳二手房市场刚经历了2018年下半年的低迷，价格也比较合适。
考虑到当时的豪宅税划线偏低，T先生放弃了280万就要缴纳豪宅税的龙岗，直接看向豪宅线360万的宝安，并在4月选中碧海片区的房子。
当时距离2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台已经有一段时间，宝安的业主逐渐回归平常心，但是紧接着4月发布《前海城市新中心地标方案设计国际竞赛》，讨论热度又逐渐上升。
深圳业主对各大政策非常敏感，每次有利好政策出台，卖家总是能快速的了解情况，并在价格上给出反馈。
幸运的是，虽然深圳市场开始活跃，但仍未有具体的利好政策出台。
直到7月，T先生的房子才完成过户，他感觉心里的大石头终于落了地。
从2019年开始，熬过年关的业主口风渐紧，T先生隐约感觉到市场卯着一股劲儿，但他并没有想到这股上涨的浪潮会来得如此汹涌。
8月18日，新华社发布《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，确定深圳升级示范区；
10月24日，前海管理局局长在发布会透露，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。很快，宝安房价水涨船高；
前海推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会
（图源深圳新闻网）
11月11日，深圳调整豪宅税，普通住宅的标准将不再设置价格线，小区容积率高于1.0的住宅，单套建筑面积在144平方米以下均为普通住宅，无需缴纳买卖差额5%的增值税，大量业主连夜返价数十万……
短短半年，多项利好政策陆续传出，T先生所在的小区房价大涨，“保守估计至少涨了10%。”。
赶在这一系列政策大礼包之前签订合同的T先生显然是幸运的，因为自此之后，无论是新房还是二手，整个深圳市场开始走向另一种魔幻。
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抢
“ 1年内诞生近10个日光盘 ”
虽然新房市场受限价影响，价格相对稳定，但是竞争明显激烈，让想买新房的陈女士感到一阵焦虑。
尤其是下半年，陈女士表示每个月都要被深圳的有钱人吓到，“加了几个中介，隔三差五就听说哪个楼盘一开盘就卖光了。”
（3天连开5盘，去化成绩都相当亮眼）
10月左右，深圳豪宅市场供应量突然增加，两个月左右的时间，接连有8个豪宅项目相继入市，向市场释放了共计3600+套千万豪宅。
虽然这些豪宅项目基本都是千万起步，总价接近，入市时间相邻，但每一次开盘都有不错的去化成绩。
（前海某豪宅开盘售罄）
福田香蜜湖豪宅推出192套住宅，有效认筹高达2794个，6.8%的中奖率创下深圳新纪录;
前海稀缺豪宅入市，456套房源，1306个认筹，开盘4.5小时所有房源全部售罄；
前海两个相邻的千万豪宅，3天之内接连开盘，一口气消化近800套千万豪宅......
据不完全统计，8大豪宅中，2个开盘当天售罄，1个去化9成，总成交量超过1800套。粗略估算，参与购房人数近6000人，总成交金额超过280亿。（最终以开发商口径为准）
一开始，陈女士以为，眼下的这阵热度仅限深圳有钱人，刚需无需过分担心，但是很快她就意识到自己错了。
（光明某盘30秒售罄）
11月30日，光明某项目推出二期，705套房源吸引了2662位有效认筹，开盘秒光；
12月21日，光明勤诚达正大城，395套房源，千位认筹客户，开盘4个小时基本售罄；
12月22日，光明绿地新都会，362套住宅，1000位购房者，线上开盘30秒售罄；
眼瞅着刚需盘也是竞争激烈，尤其光明，连出3个日光盘，陈女士对眼下的市场情况不仅焦虑，还感到非常疑惑。
“真不是看不起光明，但是之前谁能想到，5万多一平，买在光明还抢不到？”
和陈女士一样困惑的购房者不在少数，在某房产博主发起的匿名投票中，坚信2020年房价会跌的投票占比超过3成。
虽然陈女士也投了房价下跌，但她看房的热情却丝毫不减，经历2019年，她对这个市场开始有了新的预期。
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飘
“ 深圳业主连夜涨价数十万 ”
如果说买新房拼的是手气，那在2019年下半年选择深圳二手房的购房者，还需要拼人品、口才和法律知识。
宝中一处中介门店门口，橱窗着总价280-1980万的房源信息，实际成交价存在一定空间，业主犹豫时间明显变长。
单先生在宝安有一套房产，8月挂牌价600万，深圳升级示范区后迅速改成630万，来看房的买家反而越来越多。
眼瞅着形势一片大好，9月初，单先生又把价格加到650万，没想到买家依然表示可以接受。
“仔细想想，其实现在的还贷压力也还好。” 买家的热情让单先生反而有些犹豫了，他开始考虑到底要不要卖这套房子。
（图源网络）
像单先生这样临时加价的业主并不少，进入利好政策频发的下半年，深圳业主的违约率持续飙升，撤销房源、临时涨价更是成为新政出台后的标准动作。
6月，深圳上演史诗级“土拍盛宴”，70多家品牌开发商激烈争夺深圳的5宗宅地，龙华地块更是刷新红山片区楼面价记录，引得部分业主开始高呼涨价;
8月，深圳升级示范区，一位已签约的豪宅业主，果断违约倒赔了买家50万，然后再加价100万挂出来;
10月，前海扩容消息传出，宝安业主连夜撤回房源，部分业主提价40万；
11月，豪宅税新政出台，大量从豪宅变普宅的业主紧急撤下房源，龙岗某业主直接加价60万......
“早上一出政策，业主就说要违约。”段先生在深圳从事中介行业多年，对业主反价早已见怪不怪。“我就建议他不要这样，搞得有纠纷，而且其实增值空间也不大。”
虽然段先生最终说服了业主和买家签下合同，但其他购房者显然并没有那么幸运。
尤其是豪宅税新政出台后，多位律师表示，他们下半年接触到的违约纠纷数量直线上升，让人一度回想起同样疯狂违约的2015年。
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罚
“ 政府首次出手，严惩抱团炒房业主”
临近年末，一则处罚通报，让许多深圳业主对市场的判断终于开始重返理性。
12月17日晚间8点，宝安住建局发布公告，对凤凰里花苑小区个别业主抱团涨价进行通报批评，表示将约谈相关业主，并暂停该小区的二手房网签手续。
（图源宝安住建局）
（公告发布当晚12点左右 链家网已经找不到该小区二手房源）
紧接着深圳住建局又在通报中增加了同样被传出恶意炒作房价的小区，同样作出暂停网签，违法违规人员记录信用黑名单的处罚。
（在网上流传的“业主指导价” 图源网络）
部分业主号召涨价并不罕见，但是引来官方针对业主正式发布公告，并给出如此严厉的惩罚措施，目前还是首次。
对于恶意串通哄抬房价，年涨幅超过5%的小区，购房者甚至可以到相关部门投诉。
业内人士表示，这则公告重在杀鸡儆猴，体现政府对整个房地产市场全方面的监管，也意味着开启了政府对二手房交易市场价格的监管。
“我们那边之前也有业主说要一起涨价，现在都不敢了。”赶在7月买定房子的T先生，对眼前的涨价更多只是看热闹的心态。
在接二连三的利好政策中，这一则公告就像一个休止符，将人们对深圳未来房价的无限膨胀的信心按下暂停键。
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总结
深圳，一座很容易让人膨胀的城市。
几乎每一个成功上车的人，都对这座城市的房价产生莫名的高期待，这种信心在2019年再次得到巩固。
但是，很多人没有意识到，对于大多数家庭来说，房产只是一种财富错觉。
尤其是在深圳这样的超一线城市，没有人敢轻易将家庭唯一的房产变现，卖掉房子就再也买不回来的案例比比皆是。
而对于还没上车的购房者来说，2019年的楼市变化，拔高了开发商和业主的心理预期，房价门槛更高，上车压力更大。
即使人们都清楚今年楼市的盛况短期之内不会再现，但水涨船高后，市场也很难回头。
2019年，这阵原本不该属于楼市的喧嚣过后，留下来的，更多是短暂的欢喜和长久的沉重。
应受访者要求
文中人名均为化名