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与北美地区的华人移民传统不同，德国并非传统移民目的地，而其华人移民也呈全新气象，伴随中国企业对德投资的热潮而来。
由于德国工业驰名全球，大量能源、材料、工程类中国企业近来纷纷进军德国。他们带来了庞大的高管及员工群体，也带来了一道独特的投资风景线。
如今，许多中国企业的高管，正在大举购置德国房产，并租给中国企业的员工。
欧洲第一大经济体的吸引力，令德国房产持续火热，也强化了他们的投资动机。而他们在德国上学的子女，也能享受优质的英语教育，无须忧虑国际化程度。
随着德国房价持续上涨，许多美国和德国的大公司，甚至直接参与房产开发，并为员工提供住宿福利。在不少业内人士看来，中国企业走上这条道路，也只是时间问题。
1.华为人买，华为人租
“在慕尼黑，我们建议一位华为高管购买四套一至两居室的公寓，每套公寓卖价最高可达50万欧元，并只租给在华为欧洲研究中心工作的其他中国员工。”Quintessentially地产公司德国管理合伙人Patricia Greissl说。
Patricia Greissl指出，这种中国企业高管买、中国企业员工租的趋势，在德国的华人社区普遍存在。除了华为以外，她特别提到了微宏动力、宁德时代，以及位于法兰克福的中资银行。
雅虎财经的一份报告显示，华为在德国直接雇用了2600名员工，其中有400名在位于慕尼黑的研发中心工作。Patricia Greissl表示，该研发中心预计到2020年将新增100名员工。
有意思的是，不仅像大众和西门子这样的德国公司，还有像Facebook和谷歌这样的美国科技巨头，都在参与购买或开发房产，从而吸引并留住人才。
由于德国“七大城市”的住宅市场持续紧张，总体公寓缺口高达100万套，各大公司都已开始为员工提供住宿，让那些高素质的年轻员工，能够依靠标准工资维持生活水平。
业内人士普遍认为，尽管中国企业目前还处在高管购买后租给员工的阶段，但他们迟早会学习Facebook和Google的做法，直接进入房地产市场，不仅本身有利可图，也能解决员工的住宿问题。
“中国公司加入这一趋势，只是时间问题。”Patricia Greissl给出了这样的判断。
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2.偏爱新建的中型公寓
从人口流动图来看，德国乡村人口持续涌入城市，大多流向慕尼黑、法兰克福、汉堡、柏林、杜塞尔多夫、斯图加特、科隆这“七大城市”。而在两德统一之后，前东德地区人口流出较多，房价持续走低，而西德地区（外加少数东部城市）人口持续增加，支撑房价走高。
因此不难理解，包括中国人在内的外国投资者，主要偏向选择西德地区和首都柏林。
根据房地产咨询公司Savills的数据，生活在德国的中国人数量过去10年增长了79%。去年这一数字为14.3万人，占德国所有外国人总数的1.3%。
Savills公司德国首席执行官兼欧洲投资主管Marcus Lemli表示，他的公司已经注意到，中国个人投资者对德国住宅地产的需求不断增长，主要就集中在柏林、法兰克福和其他大型门户城市。
“我们可以看到他们明确关注新建的中型公寓。德国房地产对外国买家非常有吸引力，因为德国政治和经济稳定，被视为欧洲避风港。”Marcus Lemli说。
与此同时，Savills公司统计显示，中国投资者过去5年在德国购买了价值32亿欧元的商业地产，其中物流地产占最大份额。
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3.税收制度推波助澜
德国地产之所以受到中国投资者青睐，除了德国作为欧洲经济火车头的基本面因素，也与它的税收制度有关。
在一般情况下，在德国出售房地产时，须缴纳资本利得税，税收金额为房产增值部分的25%。但它却有两项有利于投资者的例外。
正如Patricia Greissl指出的那样，房地产投资有利可图的一个原因，是因为德国是世界上仅有的只要房产自住至少两年，就可以免缴资本利得税的国家；另一方面，如果投资者出租房产并持有至少10年，则同样适用于这一豁免。
在这种背景下，近10年来大量国际买家涌入德国，再加上欧洲央行的低息政策，吸引不少投资者锁定收益稳定的德国房产。近来伴随着中国企业对德投资热潮，中国买家也加入其中。
以首都柏林为例，其住宅平均售价在每平方米4000欧元左右，仍远低于伦敦、巴黎等欧洲大都会。2017年柏林的住宅类房产平均租金年收益率约为4%，房产价值增长5%-30%不等。综合租金收入和房产增值来看，普遍被认为是投资欧洲的一个不错的选项。
与此同时，传统上德国作为联邦制国家，经济体量较为均衡，并不具备英法两国这样的“超级都会集聚效应”，但德国大学近来明显吸引了许多拥有房产的中国父母，因为越来越多的课程是用英语授课的，这使它们的国际化程度，丝毫不逊色于伦敦和巴黎的大学。
Patricia Greissl透露，仅在慕尼黑，就有3000名中国学生住在家庭买下的公寓里。
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撰文 ACE
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