前几天，深圳调控的靴子终于落了下来。虽然之前关于深圳推出调控的预期已成共识，但“深八条”的严厉程度还是出乎了市场意料。业内人士评论，“深8条”使得深圳楼市的调控力度在不少方面超过京沪、抛开广州，堪称全国最严的城市之一。
今天（7月17日）一大早，银保监会发布了《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，其中明确规定：
第一：商业银行的互联网贷款，单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。
第二，贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款，股票、债券、期货、金融衍生产品和资产管理产品等投资；固定资产、股本权益性投资。
第三，地方法人银行开展互联网贷款业务，应主要服务于当地客户，审慎开展跨注册地辖区业务，有效识别和监测跨注册地辖区业务开展情况。无实体经营网点，业务主要在线上开展，且符合中国银行保险监督管理委员会其他规定条件的除外。
这里说的互联网贷款，被一些媒体简称为“网贷”，容易产生误会。
《商业银行互联网贷款管理暂行办法》是在2020年4月22日经中国银保监会2020年第4次委务会议通过的。为什么通过了3个月，到现在才公布、实施？强调控之后，深圳资金即将涌向哪些城市？又有哪些新的购房逻辑出现？
热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。
今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。
Q1:《商业银行互联网贷款管理暂行办法》为什么通过了3个月，到现在才公布实施？
@刘晓博说财经：
很明显，4月和7月的情况完全不同。
4月20日，央行刚刚做了5年以来最大力度的降息，LPR的1年期利率下降了20个基点，就连房贷参考的5年期LPR都降了10个基点。 那时候，疫情刚刚在全球扩散，G20开会要求大家一起救市。所以中国财政和货币政策，都狠狠地踩了一脚油门。 现在情况完全不同了。
一方面，经济单季已经转正，国内疫情控制得也比较好。另一方面，股市和楼市都火了，管理层反而担心出现疯牛。 所以，央行在7月15日1年期MLF（中期借贷便利）的操作时，没有降息。这意味着，7月20日的LPR也不会降。
也就是说，中国将连续3个月不降息。 央行公布的最新数据显示：6月份同业拆借加权平均利率为1.85%，分别比上月和上年同期高0.6个和0.15个百分点；质押式回购加权平均利率为1.89%，分别比上月和上年同期高0.6个和0.15个百分点。 啥意思？市场自己加息了。因为3个月不降息，最近还回收了一些流动性，所以同业拆借利率走高了。
Q2:银保监会最担心的是什么？
@刘晓博说财经：
网贷的办理非常简便，即便每人额度只有20万元，如果申请的人非常多，仍然可以在短时间里汇聚大量的热钱。比如1千万人满额申请，就是2万亿。 这些热钱如果冲入楼市和股市，势必催生更大的资产泡沫。
而这时候申请20万网贷的，往往是用来炒股或者炒楼的。 更能接受网贷的，大多是年轻人。年轻人没有经历过完整的牛熊周期，不知道熊市的杀伤力有多大，他们在互联网信息的“忽悠”之下，更容易形成合力、在市场上兴风作浪、追涨杀跌。 而这，恰恰是银保监会最担心的。
银保监会7月11日曾有一个答记者问，里面就忧心忡忡地谈到：“部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。”
国务院新闻办这两天召开的新闻发布会表示，继续把控非主业投资比例和投向，持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。
Q3:强调控之后，深圳资金即将涌向哪些城市？
@楼市参考：
作为南中国的金融中心和科技中心，深圳不仅有着强大购买力和对周边城市的外溢效应，深圳人的房产投资意识也是全民性的、深入骨髓的，内地最强、没有之一。这也就意味着，接下来，将会有大量被“深新8条”挤出的“深水”流向环深楼市，如惠州、东莞、广州、中山、珠海等城市的部分热点区域。
惠州 ：
1、政策面：大湾区唯一不限购的城市
惠州是大湾区城市中唯一不限购的城市，只有部分限贷和限售措施：首套3成，二套6成，三套一次性付款；新购买的商品房（含一手房和二手房）满3年方可转让。
外地人在惠州购房首套商品房，需要条件：一年的惠州社保或者一年的在惠州纳税证明、收入证明、最近一年的银行流水。6月，惠州又全面取消了落户限制。总之，不管是对本地购房者还是外地投资客，惠州楼市政策都是比较宽松的。
2、购房逻辑
深圳人在惠州买房主要集中在临深的惠阳、大亚湾片区。在深水加持下，大亚湾的新房供给和成交量超过惠州传统主城区惠城。
深圳人在惠州买房的逻辑主要有三个：
一是，价格洼地，在深圳买不起房的只能去临深的惠阳、大亚湾买房自住。如今龙岗均价已达4.3万/㎡、坪山已达3.6万/㎡左右，而与之比邻的惠阳、大亚湾仅1.3万/㎡。巨大的价差，使得那些不愿错失深圳和大湾区发展机会，但又买不起深圳房的人只能去惠州安家。
二是，在无形之手作用下，深圳的产业和人口也在逐渐向临深片区外溢。这些年深圳因受制于土地面积，发展空间日渐饱和，在市场作用下，一些产业和人口也在逐渐向临深片区外溢，临深的惠阳、大亚湾都是受益者。而在上述两股逻辑的驱动下，过去十年，大亚湾片区房价涨幅居惠州各区之首。
三是，深圳扩容预期利好。年迈入惠州还有一个新驱动因素——深圳扩容，此被认为是上面要在“826”送给深圳的40岁生日大礼，借以解决深圳逼仄的发展空间问题。而若扩容，临深的惠阳、大亚湾则是概率最大的地方。不过，若扩容预期落空，惠阳、大亚湾的房价怕是要有一波调整。所以，于深圳投资者而言，临深的惠州楼市可以去赌扩容预期，但要控制好仓位和风险。
东莞：
1、政策层面：东莞的限购也是比较宽松的，非本市户籍购买新建商品房需提供连续缴纳1年以上所得税或社保证明。
二手房就更为宽松，没有户籍限制，也无社保、个税等要求，若是全款则可随便买。虽然7月以来，东莞已出台两次调控，但都没有涉及收紧二手房限购的措施。当然，若东莞楼市接下来持续高烧不退，不排除官方会突然下手。
2、购房逻辑：一是，基本面强劲。2019年东莞GDP为9482亿，离万亿仅差临门一脚，全国第19，广东第四；过去20年，东莞GDP更是增长19.2倍，比深圳都猛。
另有数据显示，2019年东莞小学生及幼儿园在校人数超120万人，比佛山多出近30万，每年增量3到4万人。基本面强劲，楼市调控又相对宽松，房价走热也就不难理解了。
二是，占尽地缘优势，不愁“外水”。东莞正好夹在广州与深圳两个一线城市中间，论地利，二三线城市中无出其右者。这也意味着，其能同时源源不断地汲取到广、深两地的投资客群。
三是，在吸纳深圳外溢的产业资源上，比惠州更有成效。
四是，和惠州一样，东莞尤其是东南临深片区，也受到深圳扩容预期的利好影响。当然，入手东莞的房子，也有两个风险要提防：一是，像深圳一样，官方冷不丁地出狠手，来个调控；二是，扩容预期落空。
广州南沙：
1、政策层面
去年底，南沙也放松限购，对本科以上人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。
对很多外地买家而言，这个门槛很容易跨越。
2、购房逻辑
南沙同时具有“国家级新区”“自贸区”“粤港澳大湾区”三个区的光环加持，无论对广州、湾区、港澳乃至全国购买力而言，都是十分吸引人的。过去5年，南沙的房价增幅高达140.6%，位广州居各区之首，可以说是最好的吸引力指数。
随着未来更多的规划和基建开始变现，未来房价只会一山更比一山高。当然，考虑南沙还处于早期建设阶段，投资者要想获得更高的回报，还要耐得住性子、慢慢等待。
中山翠亨新区（马鞍岛）：
1、政策层面
中山的楼市调控也是比较宽松的，非户籍人士购买一手房只需提供工作证明和社保证明；2套需提供2年以上社保和纳税证明；二手房对非户籍人口不限购。
2、购房逻辑
无论是GDP，还是人口，中山在大湾区7城中都是一个比较弱的存在。腹地无太大想象力，其房产投资价值凸显的区域主要在毗邻广州南沙和深中通道出口的翠亨新区，尤其是作为桥头堡、与前海隔海相望的马鞍岛。
珠海：
1、政策层面：
和中山一样，珠海楼市对外地购房者整体也是比较宽容的，其中，珠海大桥以西、高新区：一、二手房限购1套，无需社保和个税证明要求。
2、购房逻辑：
珠海的GDP总量和人口都不算高，仅有东莞的40%。不过近年来，珠海发展非常迅猛。众所周知，小学生及幼儿园在校生数的变化是常住人口变化的一个高质量指标。
由下图可见，珠海在小学生及幼儿园在校生绝对值上，并不占优势，但其5年增幅却在大湾区城市中，名列前茅。由此亦可见，珠海对年轻就业者的吸引力。
另一方面，湾区时代，珠海有着不输东莞的地缘优势。南边，有借力于澳门的横琴自贸区。北边，则有高新区（唐家片区），与深圳互联互通的深珠通道，西端出入口就在唐家北围。所以，珠海南、北两端的发展，都还是很有想象力的。
其中，北边唐家高新区可以说就是，珠海版南山高新园，也有着和深圳科技园片区高度相似的发展轨迹：一是建高校，二是建高新产业群。
事实上，在深圳之前，宁波、杭州、东莞等过热城市，也先后对房地产政策进行了收紧。深圳作为中国特色社会主义先行示范区，其发布的房地产调控政策于全国楼市而言，都有着很强的信号意义。
从另一方面来看，高层对房地产的调控基调也并没有随着疫情发生而改变，疫情后提出的“新基建”也在试图转变过去对房地产的依赖。再加上此前至少10 个城市出现了“政策一日游”的现象，这也说明“房住不炒”的底线仍不可触碰。深圳的做法至少代表了今年的房地产政策风向通过此类政策出台，意在进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价上涨过快的城市，也依然会面临调控政策的出台。