10月伊始，一份数据让诸多房地产业内人士大感意外。

9月份，TOP30房企销售业绩单月环比均有不同程度上涨，中国恒大以831亿元刷新了单月销售历史记录。

碧桂园也是如此，9月合同销售金额约515.8亿元，同比增加40.39%；销售建筑面积约577万平方米，同比增加48.98%。

双雄就是双雄，一个创出历史业绩记录，另一个同比大增近半的规模。

这并不是个例，在上个月，TOP21-30房企，全口径销售金额环比涨幅高达35%，看样子大家的日子都挺滋润。

在一片金九告吹，银十破碎，“铜九铁十”的声音之中，在土地市场流拍不断、底价拿地、溢价走低的环境下，在融资环境收紧，房贷利率换锚的节骨眼上，开发商还能取得这么好的业绩，确实出乎意料。

是有钱人太多，还是刚需依旧旺盛？要知道，碧桂园、恒大可是所谓的“三四线之王”，是什么支撑了如此雄厚的业绩？

笔者认为，是房企加大促销力度，加速回款的原因。

8月末开始，恒大在全国范围内展开“抢收行动”，掀起打折促销的大幕，更有消息指出，恒大召开会议，从9月27日开始，将实施仅次于2014年的主动激进营销策略，三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右）。

随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

中新经纬10月4日报道称，买房送车、送车位、送装修、送物业费，房地产市场的促销手段，在“金九银十”期间争相上演，有的项目甚至还传出6折优惠。

克尔瑞研究中心总结称：营销范围逐渐扩大，春节前后的营销活动多集中于三四线城市，后逐步扩大到一二线城市，特价房营销方面，也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区。

当然，不管怎么说，市场确实不差，这算是最近三个月以来，楼市难得的好消息了。

统计1-9月份的数据，也能看出目前楼市的端倪。

据每日经济新闻10月7日报道，中原地产统计数据显示，今年1-9月，22个热点城市合计住宅签约113.1万套，相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨。

也就是说，9个月的时间里，22个城市卖掉了113万套房子，其中一半以上的城市房价都在上涨。

前几个月表现的堪称强势，那么，在10月-12月，楼市何去何从？购房者能不能买房？

我们不妨从以下两个方面展开分析。

第一，房贷利率的变化。

自10月8日起，买房贷款利率政策发生变化：新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

这份规定，无疑会对未来三个月的楼市造成很大影响，今天媒体也有集中报道，各个城市都已经顺利完成了换锚的过程。

从结果来看，大部分一二线城市的变化非常微小，与新规之前几乎没有任何差异，上海甚至出现了减点，深圳、北京的加点也跟以前一样。

但是部分三四线楼市出现了一定程度的下降，虽然幅度很微弱，却值得重视，毕竟刚刚平稳过渡，未来要看各个城市自主加点的意愿有多大。

因此，10月-12月份，热点城市的房贷利率大概率不会下降，依然不是好的出手机会，而部分大都市圈周边的三线强市，出现30个基点以上的下降，是可以考虑看房的。

第二，调控力度是否出现变化。

2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，创出历史记录。

相比2018年1-8月份的315次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

很明显，2月份和3月份，因为长假和调控力度减弱的原因，“小阳春”应运而生，热点城市房价上涨加速，随后每个月调控次数都在40次以上，频率很高，土地市场随之走弱，房企随之开启促销。

所以，未来三个月，依然要看调控的态度，如果还是单月几十次以上的调控频率，对购房者来说，也就可以安心看戏了，说明调控力度不会出现任何放松。

知名房产分析师张大伟近日表示：“目前楼市调控重压，信贷收紧，特别是对10月8日新LPR计算利率方法的关注，使得最近市场再次观望。虽然当下全国看，房价上行城市依然较多，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现”。

专家道出了答案：别看现在依然火热，降价的“苗头”却出现了。

也希望内行的简单一语，能“叫醒”购房者，楼市虽然还有机会，各地金九和黄金周的成交情况也很乐观，但这是在调控向刚需倾斜，房企加速收回款，特价房大量出现的前提下实现的，一旦未来三个月内，出现了房贷利率、调控政策的变数，依旧不是好的购房时机。