最近几年，大家可以发现，不管是经济运行还是我们的生活，“分化”的趋势越来越明显。
比如人口和GDP的分布，越来越呈现“两极化”：有的地方热到发烫，有的城市凉的冰冷。
把新出生的人口减去新死亡的人口，我们可以得出净增长人口，把净增长人口去除掉以后，去年人口流入最多的省份是浙江，其次是广东。
在2019年，浙江和广东人口净流入规模达到了84.1万和82.6万，在全国各省市中遥遥领先，根据测算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省，而前两年这个比例都只有60%左右。
事实上，今年以来房价涨得最多的地方基本上还是长三角和珠三角，比如深圳、杭州、宁波。
2019年，南方地区15个省市的GDP总量之和达到了63.4万亿元，而北方16省只有35万亿元，南方是北方的1.8倍。
人均也是一样，南方地区人均GDP超过10万元的就有4个，分别是上海、福建、江苏、浙江，而北方只有北京1个。
这种分化的趋势，放在楼市里也非常明显。
大家都知道，房地产投资有几个部分，拿地、新开工、施工和竣工，传统地产周期中存在“新开工-施工-竣工”的传导链条，通常来说，新开工面积是施工面积的重要构成部分和主要波动来源，其增速往往同步或略领先于施工面积变化。
说白了，大量的房企选择新开工，意味着土地储备大幅增加，开发商对一个区域极度看好，一波接一波的重金砸下去，最终出现“地价上涨——新开工面积上扬——房价上扬”的局面。
反之，如果一个区域的开发商只赶工，没有新开工的项目，说明大量卖出去的期房在积压，交房压力日益显著，现金流只出不进，降价潮随时可能出现。
拿今年来说，从施工与新开工的角度来分析，楼市分化的典型表现是“东热西凉”。
经济学家赵伟8月17日发布的报告显示，西部地区的房地产投资，早在3月即开始修复、当月同比增速16.3%，此后总体保持高位。
2020年前7月，西部地区地产投资累计同比7.6%，但尚未恢复至2019年底水平（16.1%）。从地产投资修复的主要驱动逻辑来看，西部地区投资恢复可能以赶工为主，单位面积施工强度、净复工面积等存量施工相关指标，表现明显强于东部和中部地区。
为啥西部的房企这么急着赶工？
原因很简单，西部多以三线以下城市为主，从2016-2019年，大量的开发商下沉到小城市，高周转策略下，拿地十分激进，新开工后的楼盘没有用来施工，大量的钱都被“挪用”到继续拿地扩张规模的用途上了。
按照3年交房的规律，到了2020年就面临必须要竣工的压力，只能把有限的资金用到施工上，而不敢继续增加拿地规模、增加新开工面积了。
截至6月，东部地区新开工面积单月同比增速高达14%、明显超过中部和东部地区，并且也好于东部地区2019年底的水平；前6月，东部地区新开工累计同比-4%，中部和西部地区分别为-11%和-8%。
其中，上海、浙江、北京等东部省份新开工需求较为旺盛，显然跟地王频出、房价节节攀升有密切关系。
关键的问题是：中西部的小城市数量，要远远多于东部沿海一二线城市的数量。
在上海、宁波、南京、杭州、苏州楼市火热的背后，是数以百计的地市、数以千计的县城，房企为了交房在咬牙支撑。
没办法，今年地产商太难了，21世纪经济报道此前做过统计，数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，从8月份开始，将逐步达到年内最大单月偿债额度。
7月份，全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于6月的481款794.2亿元的规模，发行只数环比下降50%，融资规模环比下降47.6%；
与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，发行只数同比锐减53.3%，融资规模同比下滑43.6%。
最近两天，据21世纪经济报道的消息，房地产企业有息债务规模将受到控制，相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
这样的发债条件，对大量房企来说无异于雪上加霜，别说是正在赶工的西部区域，哪怕是东部沿海等房价火热的城市，地产商的现金流也很难扛住，一些高杠杆、地处偏远、人口流出地区的楼盘，降价将是必然趋势。
8月已到下旬，刮起的秋风已显寒意，换个角度来看，房企所经历的寒秋，何尝不是购房者的“春天”呢？