房地产景气度的变化，就像小孩的脸，说变就变。

2019年，上半年与下半年出现了明显的一道“鸿沟”，以7月份为界，冷热变化的速度非常快。

在7月份之前，市场盛传所谓的“小阳春”，放松购房者门槛的城市不断增多，石家庄实行零门槛落户，西安进一步把门槛放宽至在校大学生，房企融资额单月突破千亿，长三角几大热门城市出现了“抢房潮”，地王遍地开花。

随后，房地产资金的“阀门”被锁住，信托、ABS、银行贷款、公司债全线收紧，土地市场、成交量出现明显回落。

数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率最高为7.66%。

原因很简单，调控力度加强了，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，创出历史记录。

相比2018年1-8月份的315次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

但是，到了10月份，楼市又迎来了两个“反转”。

第一，房地产单月销售额创年内次高。

10月18日，国家统计局发布的《2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，从商品房单月销售情况来看，商品房销售面积与销售额的环比增幅均出现30%以上的大幅增长。

根据今年以来的国家统计局数据分拆后测算，9月份商品房销售面积达17330万平方米，环比增长32.63%。商品房销售额为16118亿元，环比增长32%。

1.7亿平米的销售面积，1.6万亿销售额，仅次于今年6月份，所以是2019年内的“次高点”。

同比也是一样，2019年9月份商品房销售面积相比去年同期上涨2.92%，销售额相比去年同期增长了9.38%。

这样看来，似乎所谓的“金九”并没有消失，非但没消失，反而还逆势增长了，房企们也赚的盆满钵满，一个个过的比去年还要滋润。

第二，多个城市“敲锣”抢人。

与热点城市加码调控，限制购房的策略不同，近一段时间，不少城市落户的门槛一降再降。

10月15日，从南京传出消息，只要拥有大专以上学历、提供南京居住证和学历证即可在六合区购房，外地人购房不再要求个税或社保证明。

随后南京六合区住房保障和房产局表示这只是对人才政策的调整，而非解除或者放松限购。

同一天，天津也发布类似的信息，在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。

这个政策比南京六合的要更加明确，更加全面，包含了购房、就业和落户三个方面。

天津和南京算热点城市吗？当然算，六合区与滨海宝坻算核心区域吗？当然不算。

无独有偶，我们还看到了河南三四线城市全面放开落户，宜昌8-9折购买“安转商”住房，宿州最高给予10万元购房补贴。

看来，三四线楼市也有点“坐不住”的意思了。

问题在于，单月环比增30%的销售额，这么多城市加入到抢人行列，楼市能否“撑住”？

笔者认为，这是楼市下行时期的一次短暂“反弹”而已。

第一，房地产销售额，是靠打折促销换来的，不是增量资金入市。

我们可以详细的“揣摩”一下这个数据，商品房的销售面积和销售额大幅增长，大都出自三四线楼市，因为中小城市的房屋施工面积，占到了房地产总量的60%以上。

我们还可以看到，8月末开始，恒大在全国范围内展开“抢收行动”，掀起打折促销的大幕，更有消息指出，恒大召开会议，从9月27日开始，将实施仅次于2014年的主动激进营销策略，三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右）。

随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

克尔瑞研究中心总结称：营销范围逐渐扩大，春节前后的营销活动多集中于三四线城市，后逐步扩大到一二线城市，特价房营销方面，也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区。

事实也是如此，8月末龙头房企开始“抢收”，打折力度更大，随后的9月份，恒大销售额业绩就创出了历史新高，碧桂园也大增了40%以上。

这说明，销售额的增长，不是有大量资金入市推动的，而是原来观望的购房者，趁着房价降低入市“抄底”形成的结果，不能代表楼市会持续走强。

第二，不少城市“敲锣”抢人，重点要看是什么区域。

如上文所说，天津和南京当然属于热点城市，但是六合区与滨海，都不属于市内核心区域，河南三四线城市放开了落户，郑州放开了吗？没有，宜昌、宿州也属于中小城市，省会城市武汉、合肥也没有丝毫松动，包括热度最高的沪苏宁杭等城市，调控依然非常紧。

相反，我们还在10月份看到了呼和浩特收紧了调控节奏，三套房直接不给贷款，这说明调控已经真正进入到了“因城施策”的阶段。

对于房价上涨过快，短期热度太高的城市，“冷处理”就好，对于那些棚改缺失后，楼市购买力缩水的地方，适度的引进人才，是无可厚非的事，毕竟人口常年往大城市涌入，三四线城市也要想方设法吸引人口回流才行。

事实上，人口回流，也是托住三四线楼市的一个“契机”。

经济学家李迅雷日前指出，2018年东部地区的农民工数量减少185万人，东北地区农民工数量减少9万，而中西部地区则增加378万，呈现“孔雀西南飞”的特征。

人口从小地方往大城市走，是大势所趋，年龄渐长的农民工，从大城市往家乡回流，同样也是一种趋势，一二线和三四线各取所需，没什么不好。

对于楼市来说，某一个月份的销售额增加，部分城市落户门槛降低，不必做过度解读。

四季度往往是房企业绩压力最大的时刻，也是施工交房的关键时刻，不少开发商为了现金流会加入到打折促销的行列中，对购房者来说，也是挑选性价比房源的时机，不必因此患得患失。