短短十几天，龙华、光明刚被拿下的土拍地块相继开工。这样的深圳速度，在房地产行业并不常见。
那场让整个市场躁起来的土拍盛宴，透露着深圳当下的变化：5块宅地，70+批竞拍房企，激战343轮，成交总价高达224亿，宝安、龙华可售楼面价超过6.6万，光明冲破4万……
当土拍结果曝光，市场对宝安、龙华、光明等地房价的预期，瞬间达到新高。毕竟人们都知道，这些实力雄厚的开发商们，从不打没有把握的仗。
当原关外的潜力片区都开始冲向10万+，大家不妨大胆猜测，如果是在土地更加稀缺的关内，尤其是深圳湾、香蜜湖这样本就是10万+的豪宅板块，未来会达到怎样的高度？
值得一提的是，回看深圳地产三十年，人们对所谓“天价”的每一次惊呼，都站在再也回不去的洼地。
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当10万/平成为门槛
深圳豪宅还有多少遐想空间？
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纵览整个深圳，富豪们聚集的片区也不过三处：传统豪宅福田香蜜湖、新兴豪宅前海蛇口和后海深圳湾。
但是具体来看，虽然是站在同一梯度的豪宅片区，三者在新一轮城市进程中所处的位置却截然不同，未来的发展轨迹也会因此而改变。
具体差异，可以从当下的房价水平、规划定位和旧改情况等方面进行更直观的分析。
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房价=眼前的配套+远方的规划
目前三大豪宅片区的均价早已突破10万+/平，而且多以奢华的大户型为主，总价门槛动辄数千万。
乍一看水平相当，但是每个板块的房价的价值构成却并不相同，房价中对未来的期望值越多，房价的上涨空间就越小。
目前来看，三大豪宅房价上涨空间排序为：
蛇口<深圳湾<香蜜湖
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尝尽甜头的深圳湾
作为目前深圳市最贵的片区之一，深圳湾这几年在超级总部基地的规划下尝尽甜头。
从片区比较典型的两个小区的房价变化来看，在房价增长的抛物线上，深圳湾这正处于上升的陡坡。
但值得说明的是，深圳湾现在的房价中，有相当一部分是基于对未来的期望。随着超总规划的基本落地，其上涨速度会逐渐回归到一个合适的水平。
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逐渐冷静的蛇口
相比深圳湾的冲劲儿，蛇口近两年的房价要稳定得多。
（图源链家）
蛇口豪宅区开发已有一段时间，尤其是划入自贸区后，片区价格经历过深圳湾正在体验的突飞猛进，现在已经逐渐找到了合适的位置。
在没有更多更大规划利好的前提下，整个片区的价格可能会在一定时期内继续保持平稳。
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稳步前进的香蜜湖
作为最老牌的豪宅片区，香蜜湖凭借过硬的配套，片区没有经历太大的变化，房价却一直在稳步前进。尤其是最靠近湖区的熙园和水榭花都，15年的楼龄，硬是打出了17万+/平的均价。
（图源链家）
如果说深圳湾的20万/平包含着人们对未来的期待，香蜜湖的17万/平就是扎扎实实的活在当下，为了眼前的配套买单。
而且，香蜜湖周边还有许多旧改，一旦启动，未来片区将有翻天覆地的变化。
中心区域的旧改发展起来有多强劲，可以参照华润大冲旧改，一个润府引来千万土豪风雨排长队，一个万象天地成为深圳人最爱的打卡圣地之一。
而作为市中心福田区的中心豪宅区，香蜜湖的旧改可以辐射的范围将更大，能聚集的资源和人流也更多，对整个区域的房价都将是巨大的刺激。
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片区潜力：短期看旧改进度，长远看规划定位
三大片区之所以能成为豪宅片区，除了不可取代的地理环境，更重要的是有独得恩宠的规划定位。
按照短期看旧改，长远看规划的原则，目前三大豪宅在未来十年的生长空间排序：
香蜜湖>深圳湾>蛇口
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深圳湾：规划兑现的成长期
作为深圳的重点开发片区之一，深圳湾超级总部基地目前已入驻的12家企业陆续开工建设，片区发展非常快。
（深圳湾超级总部城市设计方案设计竞赛的获奖方案）
细究起来，深圳湾能快速吸引大批新贵，除了本身定位高端，发展速度也是重要原因——规划的快速兑现，人们很快就能尝到发展的甜头。
但是如果要长期保持现有的成长速度，还需要更多利好刺激。
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蛇口：旧改接力的平稳期
蛇口是典型的半岛豪宅区，土地面积有限，没有新规划、新供应的情况下，大概率将继续保持平稳。
而且，今年蛇口片区的动作比较多，随着几个受关注的项目陆续入市，供应方面逐渐走下坡。好在片区今年迎来了一个超大体量的旧改项目，目前一期已完成拆除。
（旧改拆除现场）
整个项目占地面积约25万平，拟规划建筑面积131万平。但是就算按照比较快的开发速度，预计也要两年后才可以开始承担起片区的供应任务。
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香蜜湖：加速蜕变的重生期
当其他区域都在快速变化的时候，多年未有变化的香蜜湖，凭借享受市中心的配套，却又望山伴湖的过硬条件，稳坐深圳豪宅区十余年。
但是最近，香蜜湖仿佛一夜苏醒，迎来了诸多阶段性的新进展，片区发展明显提速。
不仅香蜜二村快速启动棚改，从今年5月开始，传了多年的香蜜湖度假村也正式开始清拆违建，目前美食街部分已经全面开拆。
（香蜜二村棚改规划 图源水印）
可以说，比起其他豪宅区初生牛犊的那股冲劲儿，传统豪宅区香蜜湖已经越过了人生的第二个里程碑，进入了重生阶段。
值得一提的是，不仅是片区规划突然提速，在供应方面，断货多年后的香蜜湖也有了今年能入市的新项目。
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小结
十余年来，后起之秀层出不穷，香蜜湖依然是无数深圳人心中的“白月光”。
豪宅之所以能成为豪宅，除了先天的地理条件，例如蛇口的海景，还需要人为的规划来持续加码，例如深圳湾的超总规划。
香蜜湖能成为经久不衰的豪宅区，正是因为它不仅位于福田中心区，占尽各种配套利好，还有得天独厚的自然资源优势——身处寸土寸金的深圳中心却保留着大片的绿地和湖区。
而且，无论是三十年前的度假村，还是现在的金融街，每一个时期香蜜湖都紧跟着最超前的规划，一直成为这个城市中心的重要部分。
从最新的动态来看，香蜜湖还将继续霸占深圳豪宅区的下一个十年，二十年，甚至更久远。
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从游乐园到金融街
传统豪宅香蜜湖迎来第二春
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今年5月，香蜜湖度假区开始清拆违建，到7月，整个美食街都进入了拆除阶段。
直到此时，人们才真正意识到，这个从1985年就开始以“度假村”名义陪伴深圳人的地方，真的要开始蜕变。
2018年4月，福田区发布《香蜜湖片区城市设计国际咨询预公告》，公告显示，咨询范围包括香蜜湖北、中、南三个片区，其中详细城市设计范围包括香蜜湖北区、中区，面积约1.9平方公里。以世界一流标准，立足打造精品，为市民提供一个绿色生态、开放共享、文化活力的城市公共场所，为深圳市打造一个融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区、公共开放空间等功能，兼具国际品质与地区特色的生态可持续城区。将香蜜湖片区打造成深圳核心功能区规划建设的新标杆，建设成粤港澳大湾区的新引擎。
作为中心区最后一块可供开发的土地，香蜜湖的每个动作都备受瞩目。而今年，向来低调的香蜜湖屡屡成为焦点。
从收回高尔夫场地，到2019年福田区政府报告中指出要加快推动香蜜湖片区的开发， 3月26日福田举办“高质量打造香蜜湖城市新会客厅”相关主题的第一季度人大代表论坛， 再到5月开拆香蜜湖美食街，6月调整规划将在香蜜湖片区规划建设一座深圳改革开放展览馆……
仿佛一夜之间，香蜜湖被摁下了快进键，整个片区都在加速蜕变。按照这样的速度，可能仅需三五年，我们就将迎来一个崭新的福田中心区。
（香蜜湖金融街规划）
在2019年初的福田“两会”上，委员们提出将深圳国际金融街规划为“一核三区”：“一核”指“CBD金融总部核心区”，重点支持十家全国领先的金融龙头企业提升总部功能，做大做强，积极吸引各类金融持牌机构、金融机构业务总部、营运总部、产品创新总部等落户福田。“三区”分别指“国际金融总部生态区”、 “金融新业态集聚区”和“金融综合服务功能区”。
值得注意的是，深圳对香蜜湖的定位很明确，就是要打造城市核心功能区，无论是收回的高尔夫球场、还是启动棚改的香蜜二村，或者清拆违建的香蜜湖，整个区域规划中没有新增住宅。
目前片区内的次新房，楼龄超过15年，均价却已达到17万/平。而价格略低的老小区，按照香蜜二村启动棚改的先例，快速旧改的可能性不大。
（链家数据显示，香蜜湖片区二手挂牌均价已经超过12万/平）
这也意味着，未来香蜜湖要真正成为深圳人的香蜜湖，想进入这片传统豪宅区将难上加难。
作为香蜜湖断货多年的唯一新作，可能也是片区一定时期内的稀缺供应，天健天骄成为深圳人的密切关注的新盘之一。
项目位于莲花路与景田路交汇处西南侧，左拥香蜜湖，右抱莲花山，享受香蜜湖豪宅片区的所有配套便利。
项目区位优势明显，距离2号线和9号线交汇站景田站步行5分钟左右，经由景田路和香梅路可快速到达北环大道和深南大道，交通便利却又不受主干道的噪音干扰。
福田中心区的生活配套不必多说，地铁一站到达沃尔玛，两站就是车公庙及中心区商圈，一公里左右就是北大医院，附近还有福田图书馆、莲花山公园等，整个片区的生活氛围浓厚，配套非常齐全。
值得一提的是，项目还规划了一所名校——荔园外国语小学（北校区）30班，目前已经开始招生。
（图源咚咚找房）
除了区位优势，天健本身也很清楚自己这块地的珍贵，在项目本身的打造上颇有一番功夫。
例如公共区域方面，项目抬升庭院、引入空中绿廊，打造了一个特有的高台景观。这样既能营造一个比较完整的公共绿化空间，也保证了社区的私密性。
此外，在户型设计方面，据说也有诸多人性化的细节，例如错落的楼层保证了每一栋都有较好的视野，户型朝向也考虑了周边的景观特色。
据悉，项目首批单位主力户型120-167平米3-4房，目前已开放体验中心，需要了解更多细节可以到现场咨询。
写在最后。站在香蜜湖的任何角落，向上看，都能迅速找到天健天骄的位置，可以想象未来住在高层的人可以享受到多么开阔的视野景观。
很多在福田居住的购房者都曾对南方楼事表达过对这个项目的期待，一方面是福田目前选择不多，另一方面则是不少人在香蜜湖片区经历了不错的生活体验， 而等下一个新盘却可能还需要很多年。