一直以来，楼市是以“无懈可击”的方式在运行。

越来越多的开发商，在最近几年扩张成了千亿房企，购房者不断加杠杆，用低首付乃至零首付的方式透支负债，成为所谓的“新富人”。

这个过程很短暂，有媒体做过统计，选取资产规模超5000亿元的房地产企业，十年时间，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国增长了30倍。

随着体量扩张、房价抬升，每个人的身家都飞速增长。

研究机构富兰克林邓普顿近日发布了最新的《中国内地退休入息策略及预期统计调查》。调查显示，京沪广深四个一线城市，平均退休目标储蓄约为400万元，个人储蓄是一线退休人员的主要资金来源。

为什么需要这么多钱？当然是因为房子更值钱了，有房族个个都是千万富翁。

但是，这种高速增长的游戏迟早会走到尽头，看似牢不可破的楼市体系，终究会出现一道“裂缝”。

这道裂缝的名字叫“生育率”，我们不妨从一份报告入手，阐明这个问题。

民生证券研究所9月26日发布研报指出：房地产需求总体已经得到满足，人口结构开始下行。

第一，劳动力人口下降。

数据显示，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

报告还做出了预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

也就是说，我们的房地产需求，早在2015年就出现了“松动”，只不过是后来的人口大量进城、棚改货币化等因素，使楼市进一步“水涨船高”。

第二，老年抚养比加速上升。

报告指出，高房价催生不婚族，导致我国老年抚养比加速上升，预计在2030年会达到25%，较2010年增长一倍；2050年达到46%（相当于日本2018年的水平），2080年将会达到69%。

什么叫抚养比？

简单来说：如果100个人里有20个小孩（15岁以下），20个老人（65岁以上），那么总抚养比 = 40/60 = 66.67%。

总抚养比越高，说明人群中劳动人口占比越低；配合持续下降的出生率，表明社会老龄化程度在加深。而年轻劳动人口，正是登记结婚的主力人群。

因此，在人口总量和人口结构的双重作用下，房地产将面临巨大的需求下行压力。

说白了，就是买房的人越来越少。

对购房者而言，宏观的环境、长期的走势既无法改变，也无能为力，我们需要做的，是提前知晓：哪些人受到的影响最大？

笔者认为，是1982年以后出生的购房者。

为什么说把1982年看做是“分水岭”呢？

截止目前，我们共经历了两波“婴儿潮”，第一波在1962-1973年，平均每年新出生2700万婴儿；第二波在1982-1992年。

如今，第一代“婴儿潮”在逐渐年老退休，按照55岁的女性退休年龄测算，从2017年开始，我国已经进入第一代“婴儿潮”的退休期，未来的十几年将是退休的高峰阶段。

所以，在第二代“婴儿潮”中出生的有房族、刚需、购房者们，未来将面临“三大考验”，或者说三大难题。

第一，养老负担加重。

1982-1992年出生的人，如今大部分都是27-37岁的年纪，正是一家的顶梁柱，但家庭结构却与以前不可同日而语。

现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子，也就是说，夫妻双方都是独生子女，两口子要同时抚养四个老人，一个小孩，如果没人看孩子的话，夫妻双方只有一个人工作养家，这无疑加剧了年轻人口的负担。

在4月份，《中国养老金精算报告2019-2050》发布，2019年，平均2个多缴费者赡养1个离退休者，社科院预测到2050年，几乎是1个缴费者赡养1个离退休者。

第二，子女教育成本更高。

根据中国人口与发展研究中心副主任贺丹在2018年的调查，中国育龄妇女不打算再生育的前3位原因，依次是“经济负担重”、“年龄太大”、“没人带孩子”。

这部分育龄妇女，恰恰就是1982-1992年出生的人口，归根结底，这些家庭不想生育的原因是：子女教育成本太高了。

前段时间，一位妈妈抱怨自己半年的工资，撑不起孩子的一个暑假，各种辅导班、乐器、玩具、电子产品、衣服，几乎让家长喘不过气来。

实际上，并非是这位家长太矫情，当全社会都把孩子当成“温室花朵”养育时，谁又能够“独善其身”？

第三，房产价值缩水的可能性最高。

对1982-1992年间出生的有房族来说，他们既经历了楼市如脱缰野马一般的蹿升，也将经历“稳中有降”、“保值属性丢失”、“价值缩水”的尴尬。

中泰证券宏观分析师梁中华近日指出，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，“持有房产每天都在亏钱”。

根据复旦大学2012年的测算数据，上海房产平均每年折旧率在3%-5%之间，我们就按照4%来算，持有房产的总成本也有将近9%，而收益只有1.2%都不到。

事实上，买房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

综上所述，当楼市体系出现“裂痕”之后，每一位购房者都应该及时转变自己的理念。

毕竟，人到中年，既怕失业，又怕收入降低，更怕老人、孩子出现任何不确定因素，考虑到房子的保值增值属性逐渐消失，两项权衡之下，对绝大部分人来说，拥有一套自住房即可，已经没有必要把有限的积蓄和现金全部置换成房产。