最近楼市不太平静，接连爆出大事件，深圳尤其突出。
短短半个月，先是中央宣布支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，目标打造全球标杆城市。紧接着，央行发布个人房贷利率新政，调整计算方式。
显然，每个政策都对购房者有重大影响，但大多数人并不清楚其中的实际意义。
10月8日为节点的房贷利率调整，到底是上调还是下调？
深圳从“特区”升级“示范区”，对购房者来说最直接的好处是什么？
接连发布的新政策透露了什么信号？现在是买房的时机吗？
值得一提的是，当整个楼市都经历传统淡季时，深圳投资客的热情却开始升温，而且目标明确，出手果断。
眼下的政策变化到底是不是一次机遇？如何才能抓住？看懂当前市场环境，正确的理解新政策的方向，是跑赢大市的关键。
//政策礼包+利率新政
看懂大方向最重要！//
最近，受到重磅政策的影响，整个楼市都不太平静，尤其是深圳。
一周前，央行发布个人房贷利率新政，参考数据从基准利率调整为LPR，并对个人房贷利率进行了“最低价”的限定。
两周前，中央发布《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要将深圳发展为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。
到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列; 到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例; 到本世纪中叶，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
当下的市场环境，显然很难单纯的定性为上升还是下降，它更像在经历一场磨合：深圳升级示范区红利满满，利率新政透露着调控方式升级的味道，而热闹了大半年的粤港澳大湾区楼市似乎正在经受市场的新一轮调整……
我们无法通过预知政策或者市场来调整步伐，但毫无疑问的是，在新背景下，购房的逻辑已经发生了一些改变。
1
房贷利率差异化将更加明显
单从政策内容来看，最直观的影响就是取消了折扣。目前仅有上海能享受折扣利率，所以对大多数城市来说，取消一个本来就享受不到的优惠，影响不大。
（图源深圳商报）
长远来看，以后房贷利率直接跟LPR挂钩，相比几年一调的基准利率，每月一调的LPR更市场化，更能体现国民经济发展水平。
（数据来源：中国指数研究院综合整理）
以后不仅是每个城市的利率不一样，居民房贷将更趋个性化、差别化，优质客户将有更大的话语权。
值得注意的是，一旦确定加点（也就是以前说的浮动），整个贷款期间都是按照这个数值，无法变更。以后选择买房时机要更慎重，考虑到经济大环境，不要傻傻的高位站岗。
2
深圳地位再拔高 长线比短线更重要
今年是深圳经济特区成立40周年，2月出台了《粤港澳大湾区规划纲要》，8月紧接着就送了一份“政策大礼包”—— 《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。
从改革开放的“试验区”，到“中国特色社会主义先行示范区”，深圳的定位，已经不再局限于中国，而是放眼全球，向全世界展示中国经济发展、改革成就的成功范本。
对于已经进入“不惑之年”的深圳来说，这个新定位无异于第二次改革开放。
短期来看，升级示范区对深圳来说，最直观的影响就是市场信心大增。
《通知》公布第二天，证券市场一片飘红，深圳成分股有45只股票大涨至涨停，其中有多支地产股。
对于房地产行业来说，受到最严厉调控的影响，深圳的房价短期之内不会出现太大的浮动，但是长期来看，城市投资价值显著提升，开发商的经营思路也将逐渐由开发销售，转为长期持有。
（深圳土地供应面积大幅下滑 图源深圳中原研究中心）
从眼下粤港澳大湾区的楼市现状来看，资源已经开始向深圳聚集。
//投资客杀到！市场连锁反应开始了//
最近，多个项目发布喜报，透露已经有外地客来深扫货，动辄拿下2、3层不限购的公寓。
还有多名中介透露，近期来咨询的客户明显增多，尤其是外地客，目标明确，出手阔绰，直接看向光明这样的潜力片区。
因为限购政策，不仅是外地人，许多深圳本地人也没有多余的房票，不限购不限贷的公寓产品长期撑起深圳新房市场的半壁江山。
尤其是粤港澳大湾区、深圳升级示范区等政策加码后，公寓产品得到更多投资者的青睐。
但必须提醒的是，公寓分为商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。只有商务公寓是政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，也就是所谓的“真公寓”。
判断方法很简单，购房前要问清楚。
商务公寓的土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。
“731新政”后，深圳公寓进入存量时代。虽然从最新的数据来看，公寓目前成交量仍占据深圳新房市场的三成，但是从供应来看，已经开始出现下滑趋势。
中原研究中心数据显示，2019年上半年商务公寓批售项目14个，总供应面积41.85万平，仅为去年供应量的29.85%。
目前深圳市面上最受欢迎的产品有两种——千万豪宅和低总价小公寓。因为总价门槛的限制，大部分投资客偏爱的还是总价在300万以内、有地段和交通优势的小面积公寓。
（图源深圳中原研究中心）
而其中，又以45平以下的小公寓最受欢迎，从今年上半年的成交数据来看，占比达到42.99%。
（图源深圳中原研究中心）
但是，深圳市面上可以做到45平以下的商务公寓并不多，目前可选择但暂未入市的，仅有光明中心区的璟悦轩（建发•小巨蛋）项目。
//38平“超大”公寓走红//
相比其他商务公寓产品，璟悦轩在片区潜力、配套和产品上有比较明显的优势。
此前凭借在38平的户型中创造3个居住空间的“神设计”，该项目仅在前期巡展两个月就圈粉上万人。
据工作人员透露，项目美学示范区开放后，前来参观的购房者更是“周周火热”，来访量高居不下。
（除了3个居住空间，还有5280升收纳空间）
南方楼事现场了解到，不少购房者从福田、南山等区域前来参观，就是为了一睹“38平奇迹空间”。
从实探体验来说，虽然户型面积只有38平，但是每个居住空间都至少可以放置一张1.2米的床（主卧可放置宽1.5米的床）。
2 个卧室中间还设计有一个面宽1.8米，高1.8米的衣柜，可收纳46个登机箱。而且3个居住空间彼此独立，有比较好的私密性。
除此之外，项目在公共配套上的设计也非常人性化：不仅保留了常规的厨卫空间大小，还设计了一个2.7平、收纳容量约等于9个登机箱的阳台。
这样有创意的户型，可见一定融合了开发商和设计师很多的心血，确实是今年深圳最值得看的项目之一。
此外，产品还自带整套智能照明、控温、遮光、防盗等家居设备，极大提高了现代人的生活舒适度和幸福感。
项目地段优势也比较突出，不仅位于光明中心区，生活便利，而且周边旧改密集，未来还将有较大的发展潜力。
配套方面，不仅地铁南庄站（6 号线）和公明南站（13 号线）都距离项目仅800米和600米，光明的体育馆、文化馆也都分布在项目周边，红花山公园和 15 万平米 shopping mall 宏发大仟里、天虹商场均在项目步行 10 分钟范围内。
南方楼事曾在展示中心开放首日到现场实探，许多购房者都表示看中了项目的交通优势——2条线，2个地铁站环绕，这样密集的交通规划，在光明确实比较稀缺。
除此之外，建发在所有项目上都严格贯彻“新中式”风格，即使在璟悦轩这样的公寓项目中，也包装了三进制园林、迎客松、竹林等中式元素。这一点在深圳市场比较少见，对于偏爱中式风格的购房者来说，将是不小的优势。
目前项目展示中心已经开放，对拥有新中式园林的公寓、38平如何打造3个居住空间等方面感到好奇的朋友，不妨自己亲自看看，相信会有更直观的体验。
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