2020的开年“黑天鹅”，让身处一线的项目总都有点慌。
这场疫情为项目总带来的挑战不是一点半点：
一是风险增加了。项目总此时不得不化身疾控专家，与项目总之前扛下的各种指标相比，这个“防疫指标”更要命。目前四川和重庆都已经明确提出，1人以上确诊就视为重大安全事故，3人确诊就会面临市场禁入。
二是开工延迟了。员工、民工和相关部门，3个群体的开工受阻让项目总很是头痛。员工尚能“云办公”，民工则真的无力回天；与此同时，一些相关部门比如水电系统，也延迟上班了。项目总一直很看重的节点，遇到了大问题。
三是销售停滞了。售楼处短时间开不了了，春节预期的返乡置业肯定哑火了，小阳春已经不再了……没有销售回款的项目总真的很发愁，集团发话自己解决，眼看现金流越来越细。
以上3个问题，有一个没有处理好都攸关“存亡”。灾难面前，每个人都是渺小的，项目总要如何最大程度上做好准备、力挽狂澜？接下来，明源君就为你说一说。
先要活下去
再准备冲刺
项目总作为项目第一负责人，工作内容有3块：1）负责项目整体计划制定和监督；2）对各职能部门进行重要决策，处理重大突发事件；3）维护、协调内外部的各种关系。
由此，很多项目总的工作指标无非就是两方面：
首先，进度、质量和安全等硬性指标。确保项目安全无虞，进度节点都能赶上，安全交付。
其次，签约额、回款额、利润率等经济指标。尤其是在市场不那么好的时候，营销出身的人常常会凭借对这一块指标的优势，成为项目总。
项目总的收入也与这两方面息息相关。
不少公司重奖重罚，有项目总晚了半个月工期，直接撤职，没有商量的余地；也有项目总3个月开盘，直接拿走20万奖金。
除此之外，跟投制度也让项目总额外关注项目的盈利情况。
而现在，项目总的所有雄心壮志瞬间变成了以下两点：
先要保证不挂掉，无论是项目，还是生命。
当务之急无疑是疫情的控制，如果发生卫生安全事故，不但威胁到了个人安危，对项目也会是致命的。
此外，疫情引发的一系列“并发症”，让项目回款、工程进度等根本问题出现危机，项目总一个问题没处理好，很可能会一步错步步错，让项目陷入僵局。
这种情况下，项目总不得不抛开对成本和利润的追求，全力保障安全和进度问题。
再预备起跑，不打没准备的战。
并不是熬过疫情就是安全彼岸，没能在市场回暖后的激烈厮杀中挺住，一样难言幸存。
怎么说？疫情无法终结开工的需求，也无法终结客户的需求，只不过是延后了。这段时间，各项目的现金流将被绷得很紧，一旦开放竞品间的争夺将更加白热化，要在最短的时间内赶工期、抢节点、回笼资金。
也就是说，疫情之后是一场百米冲刺，准备动作必须现在做好，等枪响就晚了。
因此，灵敏的项目总们几乎都迅速作出了反应，只要趁这段窗口期将项目能够前置的条件都梳理清楚，将工作安排下去。
比如，一些项目总会建立很多专项微信群：政府政策摸排小组、防疫物资储备小组、工程抢工小组、渠道突击小组、线上销售小组、广告制作小组、复工小组等等，每天定时电话会议、线上沟通。
项目需要各个职能部门配合，招采、设计、签证、核价、变更等，一旦复工，前方打仗没有负担，也从心理上减少了施工单位的压力。
相较于各个专业的负责人，项目总更多是以跨专业项目运作决策为主、协调为辅，最终从项目整体运营角度出发做出正确的判断和取舍，达到效益最大化。
明源君认为，在做准备战时，只有前中后端一起发力，才能不掉链子。
前端：
兵马未动，粮草先行
目前，各项目几乎都被疫情按住了，但并不意味着项目总就无事可做。相反，项目总要马不停蹄地投入到“先头部队”的派遣之中：
1、 打探政策风向的同时，充分做好复工申请等手续准备
对当地政府关系的维护，平时就让项目总们花费了大量精力。
因为，每个项目都需要与政府高频打交道，各种手续的办理往往是项目进度是最大阻力，办证不快，其他进度再快，项目进度都要搁浅。
现在呢，这层关系维护的重点被放置在了政策风向的打探和复工申请手续之上。
2、粮草先行，不仅是材料物资，更重要的是防疫物资
特殊时期，粮草不仅包括了平时需要采购的物资，更是包括了防疫物资。
无法充分做到防疫，复工无望。但此时，防疫物资更不好囤。比如最近某大型房企在申请复工在向政府申请复工的时候，特意强调了自己准备的2万个口罩，可以保障员工安全，结果口罩都被征收了……
除此之外，房企的供应商们也无法开工，势必会造成今后的物资短缺情况，最后会导致材料的上涨和稀缺，部分物资极有可能面临有钱无货的境地。
此时，搞好和供应商的关系，尽可能地囤好物资，也是项目总工作的重点之一。
3、资金流动性存在大考验，要盯紧与银行的对接
现金流有两大渠道：销售回款及融资发债。
项目上，只有从回款速度上做手脚了。手上没有钱，这个月同样也要发工资，集团又不支持，怎么办？
所以，每个项目总这时候更要注重与各个银行的对接，收集每家银行今年放款的额度和速度，贷款的客户优先办理放款快的银行。
中端：
防护为先，充分准备
工地复工在即，这几乎成了项目总最近的压力源泉。
在工地防疫、材料短缺、工期压力、质量等4重压力之下，地产项目的中端，也就是工程，面临了前所未有的压力。之前明源君在
《疫情持续！
这套工地复工准备太硬核了，地产项目都该做到》
（点击蓝字即可查看）就有写到。
1、除了日常手段，还要编排防疫应急预案和准备民工隔离区
日常的防疫手段包括了返岗人员排查；实行实名制考勤；现场人员戴口罩；每天检测人员体温；消杀设备及物质到位；专人专款转岗负责防疫工作；设置隔离空间和应急措施；每天上报疫情防控情况等等。
而一份预防突发状况的应急预案，也是每个项目总需要在此时考虑的，毕竟人算不如天算，只有充分考虑了各种意外的发生，才能更加从容地应对。
除此之外，多数项目上的施工民工都是以外地民工为主。目前的情况下，外地民工在进入本地复工之前，基本都要进行事先为期14天的隔离。
此时，隔离地点的安排（包括住宿、吃饭、消毒、生活垃圾清理等），也将成为项目总的一次大考。
2、对工期进行充分计算和摸排，尽可能将条件前置
大多数项目总都预见了复工以后，赶工期将成为工作主题。
因此，对现场工程量、进度、交叉作业等进行编制，排出绝对工期，再对后期的各项验收进行摸排，成为了项目总当下的一个任务。
此外，为了确保工期，将可能的条件前置，也是项目总目前要做的。比如，与设计的沟通，将图纸深化工作前置。
大部分精装机电等分项工程的图纸深化是跟着工程进度走的，中间往往涉及到很多变更，拖慢施工进度。假如前期设计能较好的完成图纸深化，一旦疫情解除，项目就可以最快速度全力投入建设，而不是边做边等图，效率也就上来了。
3、疫情让成本大增，但保住现金流比利润更重要
冠状病毒这只“黑天鹅”，简直就是一个利润搜刮器。
对资源的消耗导致供应链紧张，材料成本会上涨；民工荒大概率出现，工费会上涨；还有很多不可抗力导致了很多甲方成本的增加，比如管理成本增加、造价成本增加、融资成本增加等等。
很多微利的项目都将面临亏损。与其保住所剩无几的利润，或许保住现金流，活下去才是明智之选。
后端：
营销不松懈，客服要应对
疫情对项目后端，也就是销售和客服的影响，一点也不比前端和中端弱。
首先，售楼处关门，对人们长期以来线下购房的习惯造成了冲击。可是，两三个月不卖房，80%的房企都撑不住啊。
其次，如若交付延误，客户会投诉；后期要降价，客户也可能会投诉；届时客服团队的压力可想而知。
1、线上销售是个补充渠道，但也要充分做好线下准备
现在房地产销售是什么情况？渠道全部停止，销售员全部在家办公。
可是回款不能停啊！于是，各项目开始寻求线上卖房。至于线上卖房对于销售究竟有什么作用，又该如何搭建，明源君在
《售楼处关门，地产营销这样拓客，1天获客一千多》
一文中有详细说明。（点击蓝字即可查看）
但完全依赖线上交易也并不现实，各项目还是要积极准备售楼处开放之后的营销准备，用速度跑赢竞品。
比如，销售员在家对手上客户全部挨个电话梳理一遍，标记确实有意向的客户，无法从线上交易的，也要在线下进行精准打击。
此外，户外广告、媒体等，都要前置，厂家一旦复工全部加班制作，第一时间打出去。
而从全局的角度上看，项目总也需要对项目上剩余货值进行梳理，提出方案，实现效益最大化。
2、短期未来客服压力陡增，长期未来的变化则更为微妙
对于交付就在上半年的项目来说，延期交付的几率正在陡然上升。
因此，为了提防这一可能，项目总要事先准备，比如对接法务和客服，发函给业主予以告知。此外，后期想要快速回流现金，以价换量再说难免，说不准“降价维权”就又出现了……
基于以上的各种情况，客服方面要拟定全面的方案，才能更好的应对。
但疫情还有一些更为长期的影响，例如人们的心理、对产品的需求的变化。
对于这种微妙的变化，项目总要充分调研，才能摸清当地客户想要什么样的产品，更好地抓住新的敏感点，再从设计端和营销端来落地。
结语
眼看各项目都已经站在了百米冲刺的起跑线上，而现在的“热身活动”将决定你接下来的表现如何。不打没有准备的仗，与各项目总共勉。
感谢祥生环沪区域事业部项目总经理王辉等，对本文提供的帮助！（作者：明源地产研究院 老罗，微信号：woshicl1993，添加微信请注明职务和姓名。）