2020年，对地产行业来说，是新的一年，也是旧的一年。挑战是新的，变局是新的，难点却是旧上加新。上游人工及原材料价格不断高涨，下游限售价让利润空间进一步压缩衡……越来越多的房企从“高周转快开工”的模式里回归理性，苦修供应链内功。
那么，地产行业面临的发展新主题是什么？
目前地产采购行业存在的典型问题有哪些？
新的发展主题下，房企供应链又该如何进行转型，达到降本、增效、提质的目的？
明源地产研究院徐颖在2019年采购峰会上，结合几家颇具代表的标杆房企最新实践经验，分享了他的看法。
调控已成常态
地产行业利润空间不断下降
01 调控已成常态，地价和房价飙涨的时代已成为过去
明源地产研究院与71家百强房企有过深度的探讨和交流，我们共同得出一个结论：目前整个地产行业外部的环境是真的变了，现在不再像以前那样“多干快上”，赢得了规模就赢得了一切，现在变天了。
从行业大情况看，一个很直观的现象就是房企的利润空间被极大程度压缩。
在国家调控下，土地的价格经过一段时间的攀升以后，目前维持高位不降。另一方面，关于房价的走势，一二线城市售价一直被管控，价格没有上涨空间。
02 人工、材料价格上涨，品质诉求带来的高投入有增无减
同时我们发现一个很有意思的现象。以前行业的利润空间大，房企普遍不太注重效率和精细化管控，所以优质供应商反而得不到房企的青睐，现在发生了根本性的变化。
一方面，人工价格、材料价格在不断上涨。以螺纹钢为例，2018年9月螺纹钢的单价是4630元/吨，是2016年初的2.39倍。
另一方面，客户对美好生活的诉求一直不减，品质诉求带来的成本高投入有增无减。以前是居有其所就可以了，现在追求的是美好生活，而且不仅是老百姓有这样的想法，中央也是这样的定调，这意味着房企对产品品质的投入要加大，对的利润空间又是一个致命的影响。
所以我们看到一个很直接的结果数据，以行业的地产百强作为统计的样本，从2010年到现在整个行业的利润率逐年在下滑，这是一个最大的行业趋势。
我们老是喊“狼来了”，这次我们要考虑的话题是如何与狼共舞。
03 限价时代下，供应链创新发展之道已成新主题
在这样的行业背景下，我们应该如何发展呢？来看一下其它行业的情况，以20年前的沃尔玛为例，整个供应链非常完善，基本可以做到全国门店一个价、零库存。
那么，沃尔玛是如何做到无缝供应链的管理呢？其实有四个一：天上一颗星、地上一张网、送货一条龙、管理一棵树。这四个一造就了它的竞争能力。对地产行业来说，现在有云技术之后，集中的云中心这不再是梦想，不用每一个供应商企业、房企自己发射一个卫星，可以运用行业已然成形的云平台。
基于这样的思路，现在行业发展得非常快。比如说京东，它对供应链的打磨进入到了极致。下一个订单，这个货送到了哪里，双方都非常清晰，京东、供应方、客户端都非常了解。
但是有一个很有意思的现象，10块钱就可以对快递具体的进展了解得清清楚楚、明明白白，但是地产行业百万、千万的房子，这个房子做得怎么样、进展如何、什么时候交付、质量如何，我们却是两眼一摸黑，这是不正常的。所以未来怎么改善行业的效率，应对当下的大环境，是每家房企都要重点思考的话题。
我们觉得将来的智慧供应链有四大基石：业务在线、内外协作、智能决策、信息平台。思路要更开阔一点，真正站在供应链的角度。房企不能只注重内部的数字化建设，还要注重整个供应链的打通；的供应商也不应该只是做自身的信息化建设，如何跟房企做一个流程的对接，这可能是我们接下来要重点思考和解决的问题。
地产采购痛点多
供应链转型势在必行
01 地产行业采购痛点多
看了其它行业的做法，再看房地产行业，可以挖掘的价值还有很多，但是在目前地产采购行业仍存在很多痛点，我们分阶段聊一聊：
寻源阶段：开发商渠道窄成本高，供应商营销投入大
开发商找一个合适的优质供应商很难。有的开发商老总说：“我花了大半年时间找一个供应商，没想到这个供应商就在我对面办公大楼的17楼。”这看似是一个段子，它其实显示了整个行业双方需求对接的效率极其低下。
供应商也是如此，一年的营销费用不少，全国各地跑展会，广撒网，但是真正的效果如何呢？大家心里清楚。
招标阶段：开发商效率低，供应商竞争压力大
在招标阶段，大家斗智斗勇，各种计算与反计算，开发商朋友就怕人家围标，怕成本高，怕这些不合理的现象。供应商为了生存，也是无所不用其极，各种手段都用上。
但是事后你发现这个事情是双输的，大家都不开心。低价中标先进去，过程中慢慢再谈变更、再扯皮、再罢工，最后双方都不开心。
合作阶段：开发商各环节不可控，供应商协同效率低
在合作阶段，前面因为没有一个良性的开始，你会发现很多的变更，其实在最开始的招标中标的阶段就已经埋下的伏笔，不是由于我们施工管理水平不行，不是由于供货有问题，而是因为我们没有一个良好的开端，没有一个很好的合作的合同的开始，所以过程中也有各类的问题。
维保阶段：开发商交付压力大，供应商质保金难收
在维保阶段，对供应商而言，很多愿意做甩手掌柜。
对开发商而言，我们要持续面对客户，面临很多的压力。维保阶段也是问题集中爆发最多的阶段，并不是由于这个人阶段管理水平不善，而是是整个链条前端没有把它对接顺，最终会在这一个阶段集中地显现和爆发。
02
构建竞争力：数字化、在线化、智能化、金融化、整合化
接下来，如果真正要解决行业多年来痼疾，一定要从这几个角度考虑：数字化、在线化、智能化、金融化、整合化。
以前行业太挣钱了，房企不太在意所谓的品质、所谓的精细化管控所带来的成本的节约，管理不善的也不至于影响公司的利润。但是现在各个房企都在反思和总结，莫把红利当能力。红利时代一去不复返，接下来迎接我们的是一个精细化管控的时代，是一个注重效率的时代。
联合采购、成本适配、精准对接、供应链提效
4个方向推动供应链转型
01 供应链转型的4个方向
对于行业而言，供应链的转型势在必行。具体怎么做？我认为有4个方向：联合采购、成本适配、精准对接、供应链提效。
联合采购：房企与房企之间的联合采购会越来越多
全国各地各种形态的联盟、机构，把大家捆绑在一起，共同去做联合采购，这一定是趋势。这个趋势不会变，只是未来我们这个事情要通过一个平台更靠谱、更有逻辑、有数据支撑地做这个事情，这一点特别重要。
以明源云采购为例，我们在全国各地不断地去组织供需对接会。通过平台组织的线下对接会，需求维度匹配得更加精准，让供需双方找寻对方的代价更低。疫情期间，明源云采购更是在行业内首创线上对接会，供需双方在线对接，为特殊时期的地产采购高效运转赋能。
成本适配：房企力推成本适配，成本价值工程
所有的行业都有一个基本的价值，价值=功能÷成本。以前这个很基础的话题不太被关注，现在又开始回归，其实站在房企的角度，我们所有的花消分三类：结构性成本、敏感性成本、功能性成本。
结构性成本：桩基、基础、柱、梁、板、墙。一定要严控的，你给我讲出花来，我都不允许上涨的。
敏感性成本：园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、智能化工程等。可以加大投入的，是我们投入多了以后，客户愿意为此买单的，
功能性成本：基本功能是实现项目用途必不可少的功能，附加功能是基本功能之外的其他功能。根据不同的产品档次，来精准匹配的。
精准对接：找寻与自己定位匹配的供应商，合适的才是最好的
但看表面，我们的供应商很多，但是有供应商的级别不匹配，还有供应商的产能和客户需要的区域也不匹配，这往往是房企重点关注的，也是供应商在投标的时候，在连接的时候我们没有传递的信息，这些可能是我们接下来要重点关注的方面。
供应链提效：实现供应商多方高效协同
因为行业的外部环境发生了根本性的变化，也到了我们提升效率的时候，如何提升效率呢？
02 供应链提效：寻源、合作、履约、供应链金融
总结下来，供应链提效有4个点：第一是寻源效率的提升，第二是合作效率的提升，第三是履约质量的提升，第四是供应链金融，从投资回报的角度，我们的效率要提升。
提高供应商寻源效率
为了让双方的需求匹配更加精准，明源云采购平台有个供应商资源池，提供18万+的优质供应商大数据库。点击免费使用在线采购服务
举个例子，在搜索的时候，明源云采购独特的标签会更加匹配客户的需求，比如说我对这个项目的金额、区域、城市大概设置一个范围，搜索的时候会更加精准。同时基于供应商的角度，把这个供应商的合作案例建立标签卡，便于开发商整检索。而且，合作案例会不断地叠加在这个档案里面，供大家参考。
未来，大数据线上寻源一定会比用人肉方式寻源的效率来得更加高效，真正从底层提高行业的效率。
提高供应商合作效率
我们最近也在跟各个房企在做总结，有个数据很惊人，2018年采用优先合作模式定标的项目比常规招投标提高效率33%，为项目开工提前14天。
明源云一直在致力于合作效率提升，把开发商的管理流程和供应商作业流程，包括供货、检验、验收等等的环节全面打通，这样供需双方都可以把所有的数据沉淀下来。有了这个数据的沉淀，我们才能进一步做数据匹配的可能，真正地去建立双向的评价体系。
提高供应商履约质量
供需双方都怕对方，供应商怕开发商，招标进去之后各种的克扣、不给钱，开发商也怕供应商进来了之后也是各种变更，大家心里都不太放心。
在这里，有效的供应商履约评估模型是保障评估落地的关键。通过履约评估的基础设置（评估方式、问卷、角色等），再通过计划的执行、提醒设置，保障执行落地的效果，最后输出履约评估的分析结果指导持续优化，才真正能够通过这种模式把整个行业的效率进一步地提升。
供应链金融提升资金周转效率
供应链金融在现在看来已经不陌生，能够用的手段，ABS、ABN、商票保理等等，相信我们很多开发商、供应商朋友都已经接触过。
但是我们想说的是，在当下的大环境下，如果要运用供应链金融的手段有两个根本性的要求：第一，对开发商而言，精细化管控能力要足够强。说到底，项目要特别挣钱才行，不挣钱，也担不起供应链融资手段的成本。
第二，对供应商而言，思维要学会转变。如何在合作流程里面把这些新生的事物融合进来，作为一种常规的合作模式，这可能是许多供应商要去重点思考和改变的。
用一句话来总结，现在在行业利润下滑的情况下，我们真正追求供应链的效率，真正追求管理效率的时代已经来临。真正能够钻研客户需求，不断提升供应链效率的企业，一定会迎来黄金发展阶段。
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