转眼又到年底，今年楼市可以用一句话来形容：山重水复疑无路，柳暗花明又一村。
苏州、南京在抢房，无锡、杭州跟涨，郑州、沈阳、重庆四处涌现地王，连沉寂已久的京沪，都出现了难得的成交热潮。
“小阳春”行情下，房贷利率4连降，热点城市限价盘“万人摇”是常事，房企融资规模重回千亿，地王又开始大量“批发”。
6月份，住建部挨个约谈房价过热城市，7月份，银保监会收紧房地产信托资金，10月份，央行推出LPR新机制，货币难以再轻易流入房地产。
统计局发布的70城房价指数显示，10月份，二手房降价的城市增加到了35个。时隔55个月来，70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。
到了11月份，时隔56个月，再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象。
本以为今年楼市就此会宣告结束，到了12月份，宽松的信号又一个接一个。
前有成都、南京、佛山放松购房门槛，后有深圳取消“豪宅税”和公寓“只租不售”，随后广州南沙区、黄埔区相继出现松动。
没办法，楼市太重要了，重要到我们所有人都难以承受它持续走弱的风险。短短几个月的功夫，各个城市的那点小心思又按捺不住了。
这些城市的“底气”从何而来？前几个月，调控持续加码的“用意”又是什么？为什么今年的房地产呈现出“一波三折”的状态？
这几个字虽然简单，却代表了“进可攻，退可守”的精髓，话能分两头说，事可以两头做。房价过热的城市坚决压下去，库存压力大的城市，要想方设法的稳住房价。
中庸之道，不偏不倚，上有“瓶颈”，下有“托底”。
中指研究院最近发了个报告，梳理了“因城施策”的时间轴。
当时房地产还没有从2014年的冷清气氛中醒过来，在2015年3月份的报告中，首次提及了“稳定住房消费，因地施策”的字样。
重点是“稳定住房消费”这几个字，那个时候房价增速转负，库存积压，土地流拍，开发商的日子很不好过。
没人买房，就意味着上下游的基建、原材料、施工、家具、家电、装修装饰都会受到拖累。
因此，在第一个阶段，从2015年3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。
在2015年买房，利率打折是常事，首付分期、零首付也屡见不鲜，我还记得很多小城市当时齐刷刷的发布买房补贴政策，只要农民进城买房，一平米补个几百块很正常。
一句话：这个时候的楼市，仿佛在求着购房者进场。
这个阶段的重点是“去库存”。
在2016-2017年，一二线热点城市不约而同收紧了政策，而三线以下城市，之前积压了大量卖不出去的房子，怎么能顺利消化掉，就成了楼市的重中之重。
棚改，适逢其时。
原本空无一人的售楼部，挤满了城乡结合部的拆迁土豪，再多的房子，再高的房价，在强大的购买力面前，也会变得不堪一击。
一线城市限贷没资格，就去二线城市，高铁、地铁、轻轨、国家中心城市，随便拿出来一个概念，都能变成房价上涨理由。
二线城市炒高了，就去三四线找“洼地”。
这个时期，对大部分中小城市来说，房价上涨不需要理由，如果有，那就是价格太低了，仅此而已。
从去年至今，“因城施策”被赋予了更多意义：把房价压住，哪怕用一切办法也要做到。
从房价来看，2018年只有2-5月份房价出现反弹，2019年也是一样，涨幅的持续时间、幅度越来越少。
调控次数连续两年创出历史新高，各个城市仿佛用政策发布的频率、密度来宣告一种态度。
但是，所谓“过犹不及”，很少有城市能承受房地产长期下行。
最近看到一份数据：今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。
从2017年至今，京沪的人口净流出已经持续数年了。
但是，房价跌的再凶，人口流出再多，龙头大都市是无所谓的，因为北京只有一个，上海也只有一个，无法复制。
这也是最近各地打小算盘的原因，说“扛不住”了有点夸张，但这些年来早已“食髓知味”，试探一下总可以吧？
2015年的第1阶段，是为了稳住房价不下跌。
2016-2017，“因城施策”开始进入“大城市收紧，小城市宽松”的分化。
2018-2019，是各城市做出“强压房价”的姿态，同时又有点心里面的“小九九”，不敢明说。
第4阶段，又会如何演绎？我觉得，有两种可能。
参考2018年底的菏泽，以及2019年中的开封。
敢吃第一个螃蟹的城市，毫无疑问需要莫大的勇气，去年菏泽第一个放开限售，市场目光迅速聚焦。
只不过，今年开封的运气不太好，取消限售后又撤销，好比前几天的张家港，也是一样的路数。
为啥今年这些城市犹豫不决？因为没有看到“前方开路”的城市。
但是，现在不用担心当“出头鸟”了，最近一大堆以“抢人”名义放松的城市，未来3个月，正是政策发布的绝佳时间，不用怕被市场盯上。
现在很多城市的问题，不是要把房价压下去，而是要把市场“托住”，这也当然也是“因城施策”。
2015年为啥反复的降息降准？为什么放开限购？
市场需要喘一口气，不能下行过快，眼瞅着不少小城市房子越来越难卖，土地拍不出好价格，大家都急得抓耳挠腮的。
现在也是一样，先用微弱的放松政策，缓和部分楼市下行的惯性，哪怕过几个月市场又变得不景气，至少不会硬着陆。
稳中有降是可以的，稳中微涨当然也行，唯独不能接受的，是“连续涨”和“持续跌”。
在这样的环境下，房价好比“捧在手里怕摔了，含在嘴里怕化了”，每个城市都会表现出谨小慎微的态度。
期待再来一波动辄20%以上的涨幅，不可能。希望一波跌到位，把投机客的首付给跌没了，也不现实。
一句话：明年的房子，没有差价了。
更重要的是，2020年开始，租赁房、老旧小区改造将会更大力度的推进，为楼市注入新的动力。
早在5年前，马云给阿里巴巴员工的一封内部信《未来的年轻人，要学会租房子》中，曾建议道，“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶紧买房子”。 “但是，现在我鼓励大家不要买房子，要学会租房”。
2014年的时候，马云就开始建议大家租房住，彼时的预言，现在已经成为了现实。
今年8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍，这些土地不具备商品房属性，集体产权不会改变，以后会大规模的应用于保障房和租赁房。
9月份，9个省市出台住房租赁新规，或补贴，或规范房源，措施多样。
2020年，会有更多的城市加入到扩大租赁房的队伍中，租房生活，将不再是“纸上谈兵”。
李嘉诚也曾表达过两个观点：第一，不赚最后一个铜板，第二，房子的核心是地段。
现在的市场，恰恰就印证了这两点，比如那些连年房价高涨的三四线城市，已经到了“最后一个铜板”的时间，尤其是那些远郊的新城区、城乡结合部，远离核心城区的学区、医院、商业配套，这些房子，将成为2020年需要重点回避的类型。
《经济日报》在11月初的表态是：“房子是用来住的，不是用来炒的”这个政策定位，越是存在下行压力的时候，越应该保持定力。当然，房地产市场的平稳，不仅是不大涨，过快的下降也不是平稳。各地必要时进行政策微调，避免大起大落。”
在12月15日的表述是：发展保障性和租赁住房，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，是房地产的重点和方向，也是“房住不炒”和防止楼市“大起大落”的题中之义。
两番话，其实就1个意思：底线划出来，每个城市，你们自己看着办。