武汉五环体育中心
几天前，与城市规划专家殷跃建老师聊天。
当武汉开始修六环时，三四环一定是开发商与购房者的主战场。
殷跃建介绍说，武汉周边有“新区”或“新城”概念的区域，有40多个。
这个数字背后就是买房的“坑”，其中有10%能赚钱。
我们喜欢跟风买房，一些被过度炒作的“新区”，房价便宜，但未来升值空间渺茫。在房价相对平稳的时期，在这些区域买房，未来不一定能赚钱。
同时，开发商喜欢造新概念，擅长包装规划。很多区域看起来像超级风口，实则是无底黑洞。
讲几个故事：
10年前，武汉某城南新区，郊区别墅卖的白菜价。如今，还是白菜价；
10年前，武汉周边的H度假区，规划酒店、度假村。最后，房价10年每平米涨了3000元；
10年前，武汉S新城，说是有领事馆区。到现在，没看到影子；
10年前，H江一线滨江规划，H江十景，还在规划图上。
这些都是我经过真事。10年回首，发现很多“新区”依然没有烟火气，更像一座睡城。
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问题来了，40多个概念“新区”，买哪里更有投资价值？
殷跃建分析说，有房无人的是“鬼城”（不点名），有房有人的是“睡城”（南湖、四新），有房有人有地铁有产业的（光谷、临空港等），则是希望之城。
武汉临空港新城
判断一个新区有没有投资价值？
主要关注三个方面：区域有没有高端产业导入；导入的高端产业，能不能导入高素质的年轻人口；高端产业能否为这些年轻人口，带来较高收入。
简单归纳为产业、人口与消费能力，这三者缺一不可。
这也是评判一个新区价值与买房置业的逻辑所在。
同时，殷跃建还提出一个新区房价论：仅具有“新区”概念的区域，房价8000元－1万元，新区＋地铁的区域，房价增加5000元，新区＋地铁＋大产业，房价2万元。
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以今年楼市“网红”区域——“临空港新城”为例，分析新区置业的逻辑。
从产业导入方面，临空港新城背后的核心产业是网络安全与大数据产业。
国家网安基地是全国第一个、唯一的国家级网络安全与人才创新基地。全国第一、唯一，这也体现其国家战略地位。截至目前，累计协议投资总额3262亿元。
以网络安全关键技术研发和创新产业为核心，重点建设网络安全学院、网络安全研究院、芯片研发制造基地、大数据中心等，已有近百家网安企业入驻。
40平方公里范围内，聚集了京东10.5代线、弘芯半导体等7个百亿级工地。国家网安基地像一块“磁铁”，快速吸附上下游产业、人流与资金。
武汉临空港大道，武汉三条千亿大道之一
临空港新城，定位为“武汉数谷”。
9月4日，《人民日报》7版报道，《光谷数谷 江城明珠》。其中提到，光谷、数谷，一南一北，两颗明珠。
这是首次光谷与数谷并列出现在央媒上。9月份，武汉数谷一期部分设备进入生产调试阶段，年底1.5万台机柜投产。
武汉数谷，是武汉超级计算、武汉城市云的重要基础设施，也是华中地区规模最大、等级最高的数据中心。包括滴滴全球安全出行数据后台、互联网舆情中心、华为创新云平台、银行数据灾备中心等。
还有一组数据，值得研究。
今年上半年，武汉临空港多数经济指标实现两位数增长。其中，投资增速保持武汉市首位；固定资产投资增速连续5个月在武汉排名第一；社零额增速在武汉排名第一；进出口增速在开发区排名第一。
总体上看，临空港新城的网络安全与大数据产业，兑现能力很强。
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第二个核心问题，人口。
临空港新城，能否导入高学历的年轻人口？
城市规划专家殷跃建表示，光谷人口180万人，而数谷58万人。产业的强大吸附力，将为临空港导入城市圈人口、高薪高知人口。当光谷饱和之时，数谷具有后发优势。
9月份，刚刚迎来首批新生的国家网络安全学院，可容纳在校师生约4000人。这个数据是滚动数据。另一落户临空港的国防科技大学信息通信学院新校区。
截至2019年6月，临空港新城累计引进院士14名、“千人计划”专家6名，培育“黄鹤英才”25名、“金山英才”118名。新增3个院士工作站、3家省级研发中心、1家省级众创空间。
码头潭公园
第三个问题，人才导入之后，他们有没有消费能力？
查询武汉京东方2019年校园招聘信息，发现本科生的研发与技术类薪酬，年薪11-13万元，硕士生同类薪酬13－15万元。
也就是说，在临空港新城，刚毕业的大学生在京东方的工资标准，高于2018年武汉市平均工资标准。
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除上述三个共性因素外，临空港新城有其独特性。
殷跃建分析，武汉的环线，是非对称结构。北四环与南三环，离汉口、武昌主城区的距离相当。可以说，北四环，约等于南三环。
从物理空间上，临空港新城与汉口主城区无缝对接。临空港新城，是汉口主城区与天河机场之间的一座新城，相当于上海的大虹桥板块。
从通勤时间上，轨道交通1号线，从三店站上车，17站，预计40分钟到汉口友谊路；建设中的地铁6号线延长线，从临空港大道上车，12站，预计30分钟到汉口香港路。
硚孝高速、金山大道、临空港大道等快速通道，缩短了临空港与汉口主城区的距离。殷跃建介绍，从汉口主城区到金银湖10分钟，再加10分钟到临空港新城的核心。
从房价上看，当汉口主城区房价两万元以上时，“主城区的购买力外溢。临空港新城的房价1.3w-1.5w之间。多开20分钟的车，房价至少省五到七千。”殷跃建说。
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据不完全统计，武汉临空港的在售与待售楼盘约18个。谈起市场，是几家欢喜几家愁。有的开盘日光，有的高位站岗。
上半年，临空港楼市的“黑马”是佳兆业悦府。上半年销售业绩位居区域榜首，每次开盘，每次售罄。
如今复盘佳兆业悦府的热销原因，大致包括：
1号线、6号线（建设中）双地铁出行，1号线旁200米。对于买房人来说，不是考虑空间距离，而是考虑时间距离，“几首歌的时间，就能到汉口中心。”
性价比高、户型适中、产品好。户型、产品、总价，能满足从汉口等区域外溢、从孝感等城市圈城市进城、从一线城市回流的三类人群需求。低密、泳池等细节，能打动买房人。
在产品设计定位时，面向“首次置业的刚需人群”、“25-40岁、青年之家、高收入人群“，做到”时尚、简约、功能优先、优质舒适“。
二期云璟新品，处于项目地块正中央，离幼儿园、商业街、全龄活动场地最近；处于核心居住组团，居住气氛浓厚；景观资源丰富，拥有多元化的活力配套，创造全龄活力社区。
容积率低于2.0、楼间距最大62.8米；低密度与宽阔楼间距，让人住起来更加舒服，“把家放在森林里”；六悦景观设计，营造多重归家礼仪。即将推出两大类产品：建面约96-128㎡央景宽宅、建面约129-134㎡花庭洋楼。
其中，97平米的户型，三室两厅两卫，做到南北通透、两个卧室朝南、客厅朝南。两个卧室的尺度，超过市场上同面积段的户型。
129平米户型，大三房户型，南北双阳台，舒适度与功能性兼具。比如，进门口的一体式的置物柜和鞋柜；L型厨房设计，厨房外一个北向阳台；南向阳台近8平米。
无论从户型设计、园林景观，还是性价比等角度，佳兆业悦府二期云璟新品都将是临空港新城的首选。
军运会前后，武汉新房销售可能被closed，武汉有90多个项目提前抢收。目前，作为片区内的“性价比之王”佳兆业悦府，在9月的最后一次加推后，至少要等1个月，才有新品供应。
多等1个月，作为军运会受益区域的临空港，房价微涨预期很强。所以说，现在是入住临空港的最佳机会。
［后记］
南光谷，北数谷。很多人知道武汉有光谷，未必知道武汉数谷。
在殷跃建看来，数谷是武汉的希望之城。与光谷30年发展不同的是，数谷诞生3年时间。
在产业兑现能力、导入人口的质量、导入人口的消费能力等方面，武汉数谷都有过人的优势。
不至于5年复盘时，不至于有这样的尴尬：规划与产业没有落地，区域人口没有增加，区域内的新增人口没有消费力，房价涨不上去。
在5G时代，网络安全与大数据产业，是大趋势。在大趋势到来前，我们为什么不提前重仓于此？
最后提醒，每当我们遇到新区买房时，先拿出“产业、人口与消费力”，三把标尺衡量，再决定是否买房投资。
文｜杨光华（地产写字人）