楼市有神话么？
有！浓缩成一句话就是，“京沪永远涨”。
其背后的逻辑是，市场经济下，城市的级别越高、经济实力越强、人口规模越大，房价自然也就越贵。而北京、上海作为位居我国金字塔尖的城市，房价自然也就能一直涨下去。
但今年以来，北上深内地最顶尖的三个一线城市，楼市出现了明显的分化。具体来说，深圳楼市很热，房价仍在过快上涨；上海和北京，则是相对温和的多，而北京的二手房价与三年前相比，更是出现了百分之二三十左右的回调。
“京沪永远涨”的神话破灭了？其背后的逻辑还能站得住脚吗？近日，深圳住建局去“调控第一城”长沙交流，核心一二线城市会不会对楼市下狠手？本期幸福城市观察聚焦“'京沪永远涨'神话破灭”，解读楼市热点。
01 “京沪永远涨”是市场经济逻辑演化，但“有形之手”不容忽略
@楼市参考
日前，据每日经济新闻报道，某中介平台的数据显示，北京不少二手房过去3年跌了100多万。
2020年6月15日成交的北京石景山御景山159平方米三室二厅，在挂牌将近100天后终于卖了699万元，而该房源2016年12月的成交是808万元，房主足足亏损109万元。
海淀区，2020年3月25日成交的晨月园卖了595万元，但2017年价格是699万元，卖家亏损104万元。
西城区，钟声胡同2020年2月29日的一室一厅房源卖到575万元，而2017年3月的成交价是700万元，卖家亏损125万元。
“京沪永远涨”的神话，就这么破灭了！
究其原因，就在于这一神话是基于市场经济的逻辑演化。在市场经济下，基本面强的城市，房价自然就会走高；另一方面，基于城市基本面的房价上涨预期，反过来又进一步点燃了购房者（炒房客）的入市热情。
今年以来，以杭州、东莞、宁波、深圳等为代表的核心一二线城市，房价迅速翻热，逻辑也在于此。进而，房价和需求形成正反馈，相互作用下，推动着楼市螺旋式升温。而一些炒房客和媒体机构通过把水搅浑，利用市场情绪，煽风点火，进一步助长市场热度。
深圳市房地产中介协会更是直接点破了这层窗户纸，在日前发布的通知中表示：上半年来房地产市场上有少数炒房人群，有意识地通过网络舆论，营造深圳楼市追涨氛围。而上周关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，更是误导短期内深圳二手房周网签数据环比上涨40.7%。
但这一神话最大的BUG就是忽略了“有形之手”。深圳楼市之所以与北京、上海走出分化，关键在“有形之手”使出的力量不同。
02 北京、上海竭力“撵人”，深圳喊出“来了就是深圳人”
@楼市参考
近两年，北京、上海都在竭力往外撵人，并将其作为了一项长期政策。而且落户门槛极其苛刻，而购房又与落户挂钩，这也就将一大批潜在购房者挡在了门外。
深圳对外来人口就要开放的多，“来了就是深圳人”更是成为深圳著名的城市口号。在此背景下，深圳的落户门槛也是三个城市中最低的，而只要落了户就有了买房的门票，只要有钱只要大学本科，基本都可以来深圳买房。无形之中扩大了深圳的需求盘子。
实际上，所谓的“楼市神话”在政府面前，就是个锤子，哪怕它是资源禀赋最好的首善之地。在一些核心的一二线城市，把房子作为资产配置的渠道，去做投资，这没问题，但不要激进、不要肆意妄为，不要站在政府的对立面，更不要逼着政府去出手。
@房价大数据
尽管今年深圳楼市很热，房价仍快速上涨；杭州、南京出现万人摇号买房。上海和北京也出现过排队抢房现象。但是，北京、上海的二手房价与三年前相比，平均也出现过15%左右的回调。最高下跌百分之三十左右。北京、上海房价永不落的神话被打破。
北京房价下跌是严格的落户政策及执行到位的楼市调控，房价上涨的城市则是市场需求不能得到及时满足而形成的上涨。
据说，今年楼市很火的深圳房管部门已到长沙交流，包括深圳在内的其他核心一二线城市，会不会像北京一样，再对楼市下狠手，大家拭目以待。
03 深圳去长沙学习，天堂和地狱的交流会碰撞出什么火花？
@樱桃大房子
7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。
深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。双方表示，希望继续加强交流，互相借鉴学习先进经验，共同提高房地产调控和市场监管工作的层次与水平。
有网友评价，一个是炒房客的天堂，一个是炒房客的地狱。
天堂和地狱交流完，不知道会碰撞出什么火花。深圳去长沙学习，肯定是要学习点调控经验回来落地的，不然没事跑去长沙学习干嘛？
毕竟长沙是全国楼市调控的急先锋，炒房客都是有去无回的，限制到连改善客都想哭。
长沙涨幅这么小，调控都这么猛，深圳涨这么大，调控还这么松，是说不过去的。
深圳这一轮上涨引来了很多外地投资客，长驱直入。他们要么通过低门槛落户，要么跟人假结婚，毫无设防就可来买房，这对深圳本地人也是不公平的。
外地人没有任何贡献，不交社保不纳税，凭什么享受一个城市房价上涨的红利？最后让本地辛辛苦苦工作的人买不起房？
连成都都要设置本科落户再交一年社保才能买房，这才是对本地人最起码的公平。
长沙楼市调控也并没有多影响到经济发展，反而成了吸引周边人才的一个重要因素。深圳房价如果再涨下去，人才反而要流失了。
但是深圳没有长沙那么多的土地，也不是一时半会能解决供给的问题，绝大部分靠旧改，短期如果供给跟不上，那就必须从需求端去解决问题。
控制外来的投资客，手段多的是。比如外来落户+社保几年，马上就可以阻断很多需求，就看政府出不出了。但我想多半会出调控政策的，就看力度有多大了。
04 3年过去，北京二手房市场恍如隔世，资金流向变动将加剧楼市调整
@许戈财经
最近两天了解一下北京及上海这两年多来的二手房市场行情，发现北京上海这两年的行情明显不如深圳。
北京最惨，自2017年317调控之后，到现在大部分楼盘离317前后最高峰时的价格都有近20%的跌幅，主要下跌时间在2017年317之后至当年年底。2018年初至现在，近两年时间，基本以横盘为主，不涨不跌，或微跌。
转眼3年过去，二手房市场恍如隔世，当时高位接盘者有的亏损超过100万元，许多家庭资产缩水200万元。不过这些大幅降价并没有体现在整体数据层面，北京的二手房价格在5月甚至还出现了同环比共同上涨。
北京房价从2017年是个转折点。三年掉价上百万的房产不在少数。买房早的业主大赚，2017年后北京购房的普亏百万。
三年前，谁也没想到“京沪永远涨”的北京上海可能会迎来五年不涨，当一个规律被总结出来并以原来几十倍甚至几百倍的规模开始在运用时，这个规律往往就失效了。
房产投资就是这样，好不容易几年来一波大行情，大众只看到赚钱的那一年，这钱真好赚，亏钱的事当事人也不吭声，大众一般也不关注。事实上投资从来就不容易，当大家都一拥而上时，最好的时候已经结束了。
深圳的情况相对是好一些，在818及前海扩容的两波利好消化之后，热点片区会有一定的涨幅，但要形成全面上涨可能性也是非常之低，明年继续调整，大概率还是无普涨有分化的结构性行情年。
此轮A股行情，重新激发了资本市场替代房地产成为新国民财富蓄水池的遐想。
股市的抽水，势必影响楼市的发挥。很简单，手上有50万现金，你是会杀入股市搏一搏，单车变摩托，首付变全款呢？还是会老老实实去楼盘缴个首付？
要搁前一阵，这都不是个问题。但现在，你起码会犹豫一番。在这场资金层面的派对没有真正熄火前，以前毫不犹豫流向楼市的资金，会出现更多的分流，加剧楼市的调整。