一边高息发债、卖项目，一边股价上演“过山车”，一向低调的新湖中宝最近频登热搜。
11月25日，新湖中宝发布公告称，公司已于11月22日成功发行新湖中宝股份有限公司2019年公开发行公司债券(第二期)，品种一实际发行规模9.2亿元，票面利率7.5%；品种二不发行。
这已是今年以来新湖中宝第七次发债。今年3月14日和6月12日，新湖中宝曾连续发了两笔美元债，金额分别为2.75亿美元和1.1亿美元，后又于6月28日增发总额0.5亿美元的债券，三笔债券票面年利率均为11%。
除了发债，新湖中宝也在卖项目。7月，其将20宗位于长三角的优质地块作价60.7亿元卖给了融创，此举在外界看来无异于“割肉回血”。然而祸不单行，10月21日，因“51信用卡”涉嫌暴力催款事件，新湖中宝再次卷入其中，股价跌幅一度达48%。
但颇为戏剧性的是，仅数天，新湖中宝便搭上“区块链”热点，上演逆风翻盘，股价连续上涨，涨幅最高达78%，股价达到年内峰值5.13元。虽然此后股价有回落，但依然高于此前“洼地价”，截至11月27日，其市值从年中报时的258.8亿元上涨到316亿元。
过山车似的变化着实令外界眼花缭乱。
对于新湖中宝近期频繁发债和股价波动，中国房地产报记者致电新湖中宝投资者热线，对方表示：“此次债券发行规模不超过20亿元，募集资金扣除发行费用后，全部用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，该计划有利于调整并优化公司负债结构，改善资金状况，并承诺不会用于购置土地。近期股票波动，主要是基公司于热点投资标的引起的波动，对公司的经营业绩短期内不会有直接影响。”
作为一家以房地产为主营业务的企业来说，新湖中宝的表现不算出色。从销售收入来看，新湖中宝营业收入一直徘徊在百亿规模，2016年、2017年、2018年和2019年上半年，新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175亿元、172.27亿元和72.75亿元，其中，2018年销售收入同比减少1.56%。进入2019年，其销售业绩仍未有起色，根据其三季报数据显示，截至2019年9月30日，新湖中宝合同销售收入100.4亿元、合同销售面积63.36万平方米，同比分别下降了14.12%、13.88%；第三季度单季度实现的销售金额仅为25亿元，同比下降了42.1%。
同时出现连续下降趋势的，还有其归属母公司股东净利润，根据财报数据显示，2016年至2019年上关年，其归属母公司股东净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元。
亮起警戒灯的还有负债率和现金流。年报数据显示，从2016年起，其负债率一直呈上升趋势，截至 2016 年末、2017 年末、2018年末及 2019 年 6 月末，新湖中宝资产负债率分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元。
如果是扩张型企业，负债上涨是常见现象，但对于近两年规模增速几乎为0的新湖中宝来说，持续上涨的负债率有些蹊跷。
同样令人费解的还有其现金流，截至中期，其经营性现金流净额持续6个季度为负，截至2019年6月30日，经营性现金流净额为-2.87亿元。而其即将到期短期债却高达数百亿，根据新湖中宝方面的表示：“公司 2019 年7～12 月、2020 年的待偿还债务规模较大，2019 年 7～12月待偿还金额为 148.75 亿元，2020 年度待偿还金额为 210.98 亿元。”
这一数据，也引来了上交所下发的问询函，对此，新湖中宝在回复中对此表示，变化属于公司经营活动中正常波动，公司经营风险可控。
值得关注的是，作为房地产企业最为看重的预收款项目，新湖中宝2019年中报数据为165亿元，比一季度时下降13亿元。这种情况直至三季报时方有好转，根据三季报显示，公司总资产是1415亿元，总负债是1054亿元，负债率是74.5%。其经营性现金流净额终于由负转正，变成了1.27亿元，预收款项目是170亿元。但其筹资性现金流仍呈现大幅流出状态，数据显示，其筹资活动产生的现金流量净额是负32.8亿元。
相比不太出色的销售数据，新湖中宝的土地储备却很优质。根据2018年末的数据，新湖中宝土地储备总建面积为2450万平方米，权益总建面积2200万平方米。在克而瑞公布的《2018年中国房企总土储货值》排行榜单中，新湖中宝的土储货值可以排列到前31位，高于绿城等知名浙江房企。由于其此前致力于旧改和滩涂开发，因此储备的土地大量位于上海虹口、黄埔等核心地块，可以说是个低调的地王。
“此前新湖中宝主要是做旧改和滩涂开发，这种方式拿到的地都很优质，它们在上海内环土地储备约有188万平方米，但这类项目开发周期长，前期投入大，回款慢，所以虽然土地储备多，结构优质，但其地产板块财务指标并不乐观。”一位TOP50房企上海公司项目负责人在接受记者采访时表示。
“在中国民营金融族系中，新湖系其实赫赫有名，外界却较少知道。公众对其的了解，主要是上市房企新湖中宝。相比地产主业，它在投资界才是一把好手。无论是前阵子出事的51信用卡，还是区块链概念的趣链科技，新湖中宝都踩准了点。”一位上海风险投资机构顾问告诉中国房地产报记者，在他记忆里，当年趣链科技B轮融资15亿元，新湖中宝出资12.5亿元，拿下趣链科技49%股份。当时所有人都不看好这笔投资，因为趣链科技在当时短短3个月估值就翻了2倍达到10个亿。一年多过去趣链科技已经成了区块链独角兽，估值也达到了50亿元。
在趣链科技和“51信用卡”之后，新湖中宝又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业，其中，晶晨科技在2019年8月登陆了科创板。此前，新湖中宝投资一直集中在金融领域，先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。“通过投资参股金融公司以获取金融牌照在当时很流行。入股金融可以看出新湖中宝的投资逻辑很清晰，先是投资金融企业，后逐渐转向金融科技，进而衍生到高科技企业，寻找有潜力的，符合国家政策发展方向的企业。”上述风投机构顾问告诉记者。
然而多元化投资有收益也有风险，10月21日，“51信用卡”因涉嫌暴力催收事件被调查一事，新湖中宝出现了2%的跌幅，对此，新湖中宝相关人士表示：“这种事情很难预测，我们对于投资企业一般不直接参与到其具体经营中去。”
对于新湖中宝构建的金融版图，一位接近新湖的业内人士认为：新湖系涉足金融是天生基因使然，其实控人黄伟是参与当年“327国债事件”的最后一个大佬，也是受益者之一。1994年底，有了第一桶金后，黄伟成立了新湖集团和新湖房产，开始在资本市场展开腾挪之术。新湖中宝如此多的土地储备，其实也是投资品之一，但是近两年，民间资本投资金融业限制增加，房地产市场融资渠道收紧，大量的旧改项目造成资金周转缓慢。但从长远看，其在金融科技领域的布局前景看好。