转眼2019年就要过去，从1998年房改至今，不知不觉已经走过20多年了。

根据专家的预测，从1-11月份的表现来看，今年房地产销售额极有可能达到16万亿的历史新高，房屋销售面积则依然会维持在17亿平米左右。

与此同时，今年房地产投资额保持了10%以上的增速，除了房企土地购置面积有所下降以外，其他的施工、竣工指标都在改善。

这是从2015年以来，房地产体量连续4年加速扩张了。

要知道，从2018年至今，调控次数持续创出新高，房价上涨的时间和幅度也越来越窄。可从整体数据来看，楼市仍能保持如此庞大的增量，确实令人意外。

难道购房者依然有充沛的负债空间？难道二三四线城市的上涨动力依然很足？

当然不是，笔者认为，这只是市场“追涨杀跌”的情绪使然罢了，很多人依然沉浸在买房赚钱的“幻梦”里，不肯醒来。

从空置房的增长就能看出来。

西南财大此前发布报告指出，我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底，全国城镇地区有6500万套空置住房。

要知道，6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了727万套空置房。

就是目前的空置房数量：6500万+727万=7227万套。

何为空置房？不管是房子买到老家不住，又去城市里打工租房，还是炒房客囤积的闲置房屋，只要是常年没人居住的房子，都在此列。

空的房子越多，房地产市场的投机情绪越旺盛，表面上投资、施工数据很强悍，实际上却有点“外强中干”。

顺着这个思路，10年后，有多少房子“没人居住”？我们用3个数字“管中窥豹”，说清这个事。

第1个数字：1.7亿套存量商品房。

从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。

第2个数字：未来10年会盖1.2亿套商品房。

按照经济学家任泽平的推断，未来10年，全国自住房需求年均高达11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

这样算来，10年时间，房地产销售面积将近120亿平米，仍以100平米一套房来计算，相当于会卖掉1.2亿套房子。

两个数字相加，可以得出10年后的房屋总量，即1.7亿套+1.2亿套=2.9亿套。

第3个数字：空置率会增长到30%左右。

根据每日经济新闻去年底的报道，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。

40年增长4.5倍，每10年大概增长1倍左右，照此看来，未来10年的增速也可能翻倍。

但是，人均居住面积的增长，绝对无法代替空置率，这是两个完全不同的概念，因为人们可能会习惯住大房子，但不代表房子面积大了之后就不住人了。

因此，未来空置率的变化，应该是在目前20%的基础上适当增加，假设未来十年持续温和增长，空置率可能会达到30%左右。

2.9亿套房子，空置率30%，也就意味着，10年后，“没人居住”的房屋数量可能会达到8700万套。

这个数字是不是看起来并不高？

要知道，以上数据都是房改之后备案的城镇商品房，不包括大量空置的农村自建房、宅基地、学校宿舍、小产权房。

这些房子鱼龙混杂，分布广泛，非常难统计，唯一能肯定的是，它们的数量一定很惊人。

举个例子，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

推及全国，在商品房之外，没有房产证的旧房、自建房、小产权房只会比现有的1.7亿商品房总量更多。

我们再从房价角度来分析空置房的问题，10年后，“没人居住”的房子会不会“打折甩卖”？

第一，空置房主要出现在中小城市，三四线楼市下行压力非常大。

上文提到了一组数字，分别是一二线、三四线房屋空置率的差异，这种差异，在未来必然会持续放大。

从新城区的扩张速度就能看出来，据不完全统计，截至2016年5月，中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个，如果加上2017、2018和今年的数据，这个数字应该会将近4000个。

这些新城区，绝大部分位于人口常年流出的三线以下城市，随着大都市圈的人口集聚效应越来越强，小城市的空置房屋只会多，不会少，长期来看，当地房价回落的压力非常大。

第二，房屋持有成本将在未来10年持续上升，房子长期没人住必然会“甩卖”。

决定房子是否“打折甩卖”的重要因素，是房屋的持有成本。而房屋持有成本是否增加，最引人遐想的，是房产税。

早在前两年，房产税就一直在提，虽然最近两年落地的概率非常低，但每年都有实质性的推进，比如第二次房屋普查，150个城市的房屋联网，就算2020-2025年不会实行，在2030年之前，房产税的实施可以说是迟早的事。

再举个例子，今年9月份的时候河北省发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》规定，个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

以每月租金2000元计算，要扣减800的免征额，再去掉城建、教育费附加等，按10%的税率算，大概是200多块钱。

这下就把空置房的两条路都给堵住了。

如果房子一直持有在手中，以后可能会征收房产税，如果房子租出去了，还可能会收5%-10%的“房东税”，对很多“房多人少”的三四线城市来说，本来房子的租金就很低，这下更是给多套房的投机客立了个“下马威”。

经济学家李迅雷用“6个字”说明白了这个问题。

李迅雷指出：所谓“房价走平亏钱”，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

因此，对于空置房来说，虽然在2019年末依然呈现出“高位运行”的形态，等到10年之后，随着房屋持有成本越来越高，房价上涨动力消失，“打折甩卖”已成定局。