卓越凶猛“进京”逆势扩张图谋上市？

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卓越凶猛“进京”逆势扩张图谋上市？

被称为“明星经理人”的陈凯，正带领着卓越集团大举拿地。

5月10日-11日，北京市集中出让30宗地块，卓越拿下了4宗地块，成为这场土拍最大的黑马。其中卓越独自以39.27亿元拿下了朝阳区金盏乡小店村一宗地块，另外三宗地块分别是和首开以及中交联合拿下。若卓越在这三宗地块中的权益占一半的话，卓越在两日内买地耗资约113.27亿元。

但是大手笔拿地之后，有着“深圳CBD之王”之称的卓越集团却陷入了退地风波。

退地传言四起，卓越坚决否认

具体来看，5月10日，卓越独立以39.27亿+13%政府产权份额夺得朝阳区金盏乡小店村地块。5月11日，首开+卓越联合体以62亿元+3.25万平方米公租房面积，拿下丰台区长辛店镇张郭庄村A区两宗地块；卓越+中交联合体以49.9亿+2.95万平方米公租房，竞得中关村地块；此后，卓越+中交联合体再下一城，以36.1亿+20500平方米公租房，竞得昌平东小口马连店地块。

这样的大举拿地的举动放在TOP30的房企身上或许不会稀罕，但是对于成立25年的卓越集团来说，则是极为罕见的行为，在北京土拍市场上大“血拼”的卓越因此也受到了市场的高度关注。

但很快，关于卓越要退地的消息开始在业内传开。

市场上传言，卓越要退的地块主要是合作拿下的三宗地，原因包括合作方代表联合体拿下的土地价格已经超过了卓越集团总部的授权最高价、算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张等等。

随后，卓越对此进行了否认，卓越的相关负责人称，市场传闻均不真实，卓越目前没有退地计划。

该负责人表示，首先，卓越内部从拿地后，就一直在开会推进拿地的后续事宜，与合作方讨论分工条线、产品系选择等，从来没有说过要退地。其次，卓越不是首次进京，卓越2002年进京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均与其他企业合作在北京公开市场成功拿地。同时，卓越一直在与深耕北京、在北京有着良好开发基础的企业在深度合作，与包括万科、首开、中交在内的合作方一直合作良好。另外，卓越不存在押宝北京的问题，卓越在大本营大湾区有良好的土储，2020年70%以上的销售额来自长三角，接下来上海的集中供地也会参与。最后，卓越是一家千亿规模的房企，2021年预计销售回款200亿元是取自卓越商管的年报，而卓越商管只是卓越集团旗下的一家子公司，与卓越地产完全是两回事。另外，截至2020年底，卓越集团的经营性净现金流200多亿元，现金流问题并不存在。

既然不存在退地问题，可见卓越大手笔进军北京是内部深思熟虑的结果。这家深耕大湾区的房企为何突然变得激进起来？

频繁拿地是为重启上市？

进入2021年以来，卓越从南到北一路拿地，仅在第一季度就拿了16宗地块。据克而瑞数据，2021年的前四个月，卓越集团已经以548.1亿元的新增土地货值，位居行业第10位。据中指研究院统计数据显示，2020年卓越集团拿地总额同比增加168.6%至231亿元。

有分析认为，这是因为卓越来了一员猛将，他就是曾在阳光城、中南置地、新力集团任职的“打工皇帝”陈凯。

从陈凯的履历来看，2012年3月，陈凯担任阳光城总裁，在阳光城的三年时间，陈凯将阳光城销售额从23亿元做到230亿元，增长10倍。2016年，陈凯从阳光城辞职到任中南置地，中南置地当年的销售额实现翻倍增至502亿元，2018年中南置地跨进千亿俱乐部，当年销售额达1145亿元。但需要注意的是，陈凯待的公司也并非都无往而不利。2020年3月，陈凯加盟新力控股，任联席董事长、行政总裁兼执行董事。在陈凯任职的企业中，新力控股应该是时间最短的一家，2020年11月，陈凯从新力控股离开，加入了卓越集团，全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。

卓越集团董事长李华曾表示，“希望公司更上一个台阶，我们面临目前行业发展的挑战，得有危机意识。”

在2018年新年致辞中，李华表示：“三年千亿目标已触手可及。”不过李华三年千亿的目标并未实现。克尔瑞数据显示，2020年卓越集团全口径销售额为994亿元，权益金额700亿元。既然在冲刺“千亿俱乐部”，卓越近两年在土储上的激进发力就可以解释了。

对于卓越频繁在全国各地拿地，扩增土储，销售额要破千亿的这些举动，外界认为，卓越或将在2022年重启时隔十年之久的上市计划。早在2007、2009年，卓越曾经两次赴港递表，但最终都终止了IPO计划。

去年5月，卓越已经拆分物业板块卓越商企服务赴港上市。不过在分拆物业上市潮中，体量较小的卓越商企服务并不惹眼，已经多次破发，目前股价仅有9.8港元，相比一年前的9.3港元发行价并无太大增长。

目前，千亿房企已经都完成上市，而卓越距离“千亿俱乐部”仅差临门一脚，在物业板块表现不利的情况下，开辟新的融资渠道不难理解。

卓越早期以参与深圳旧改出名，曾是深圳五大地产商之一，但后来热衷于商业地产开发，在销售规模上逐渐落伍。

近几年，卓越为做大规模重心又回归“高周转”的住宅项目，提出“高土储，高周转，强融资”。但在住房不炒的大基调下，监管持续收紧，房地产市场的逻辑发生了根本的变化，卓越试图高杠杆高速发展的故事已经很难再讲下去。

为了避免被登陆资本市场的“千亿俱乐部”逐渐拉开距离，尽快上市是最好的方法。在这样的背景下，加速扩张，销售规模和业绩并举，无疑将成为卓越上市“讲故事”的好素材。

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