用未来的眼光看武汉 来源：玩摄堂
这是一篇写武汉豪宅市场的文字。
先说结论：
未来5年，武汉的豪宅将是现在价格的2-3倍。
这句话翻译成通俗话，是武汉的豪宅将单价在8-10万，甚至超过10万。
这是从一线城市豪宅轨迹与武汉的城市发展对比中，房产专家吴洋给出的预测。
在武汉，我接触过80%的豪宅，它们的优缺点并存。
因为1000万元总价，在一线城市，只能买一个100平米的刚需户型。当一线城市买家看武汉的豪宅时，就像刚需一样便宜。
5年后，在武汉1000万以下的房子，一定不是豪宅。
01
12年前，武汉的豪宅总价500-800万元之间。
对于工资3000-4000的我们来说，房价就是天价。当时想着，一辈子都买不起这样的房子。
当时的算账方法是，500万／（月工资3000元x12个月）＝138年。
12年后，武汉的豪宅指的是总价超过700万元的房子。
克而瑞数据显示，从2018年1月到2019年6年，武汉700万元以上总价的豪宅供应，是1700多套。而同期的成交是1400多套。
通俗地说，武汉每100套住宅成交，就有1套豪宅。
这种说法也得到武汉多个豪宅开发商的认同。
12年前，武汉的豪宅买家中有拆迁户、暴发户，还有在金融市场上的投机客，与企业家、中小企业主等城市先富人群等。
12年后，武汉的豪宅买家消耗殆尽。上半年，700万以上总价的豪宅，成交400多套。多家豪宅开发商发现，找不到买家。很多豪宅项目操盘手陷入了集体焦虑。
现在1000万以下的房子，多是豪宅。
如果时间放在2025年，再看武汉1000万以内总价的房子，都是改善型刚需产品，并不是豪宅。
02
前不久，与房产专家殷跃建一起前往深圳，为武汉长江主轴上某千万级豪宅推介时，他说：“主轴上当然少不了豪宅；武汉的豪宅要卖向全国，才是国家中心愿景应有的作为。”
深圳是湖北籍老乡较多的一个城市。他们中很多人在武汉有过多次置业。上周六（8月17日），15位深圳籍湖北老乡到此项目看房。
此前，武汉创富人群的人数数量，相对较少。现在，在武汉，买得起千万级豪宅的人，越来越少。加上经济大环境的影响，很多私营业主都将现金留到公司运营上，他们的余粮锐减。
过去的10年，武汉依然是刚需市场。在刚需市场之中，炒房投资者众多。
可以说，武汉的豪宅市场还没有启动。现在的武汉豪宅，卖的多是地段与土地价值，很少有卖产品价值与项目价值。
殷跃建认为，刚需可以完全本地市场，而豪宅不能完全本地市场。他建议，适度放开豪宅市场的政策调控。在一城一策的背景下，分区域与产品进行调控。
03
现在的武汉，是一个投资安全性城市，也是后劲十足的城市。
在城市核心区域的豪宅，一定是城市价值的最直接体现。
过去在外地开会，当一线城市媒体问我，武汉最贵的房子卖多少钱时，我说三四万。
他们的眼神，就能看出一种鄙视。三四万，在他们所在的城市买五六环外的房子。
也不能怪别人，武汉的豪宅一直没有体现出武汉的价值。
这与此前武汉的经济总量、国际化形象等，都有直接关联。
可喜的是，最近两年，武汉发展势头喜人。
在一线城市媒体问起来，我的回答是，武汉豪宅二手房的价格五六万。
他们的回答是，武汉也这么贵啊？
04
在武汉买豪宅，就是买区域与品牌。
一横一纵，是豪宅选择的核心方向。
一横是从武汉CBD到金融街、国广、汉正街，再到武昌滨江、华中金融城等一线的城市发展轴。
一纵则是长江主轴的两岸。武汉是长江经济带上的中下游核心城市。
不仅是买豪宅，买改善型住宅，也最好在这一横一纵之上。
在豪宅品牌上，选择在一线城市有豪宅开发与运营经验的品牌。
在武汉，有两大类豪宅消费人群：一类是安静型，喜欢东湖等湖边的豪宅。
另一类则是喜欢热闹型。半夜下楼都有夜宵吃，工作与生活都在步行范围内。
这两类的个性与喜欢不同，直接决定他们的选择。
05
从武汉的长周期看，二环内的房子都是稀缺的。
武汉的城市人口从1100万人，到2000万人。其中，人口红利与城市红利，是过去10年人们投资武汉房产的秘密。
未来5年，大都市红利，是武汉真正的红利。豪宅价值才能从产品与服务上释放。一些现在的豪宅，那时变成二手豪宅，二手豪宅价格是真正的市场。
有业内人士讲过一个案例，两年前，有人在武汉买过一套千万级豪宅。两年后，那套豪宅以3000万的总价售出。
由于各方面的影响，在武汉豪宅市场上，不能做短线思维者，而是做一个长期主义者。
所谓短线思维者，他们往往是机会主义者、速成主义者与犹豫的人。
曾经有人问巴菲特，“你的投资理念非常简单，为什么大家不直接复制你的方法？”
“因为没有人愿意慢慢地变富。”
［后记］
与普通住宅相比，豪宅的保值与增值能力更强。
回顾过往10年，武汉楼市中，豪宅的价格涨幅是最高的。
前不久，有30余组验资300万的深圳买家，在汉口中心看过一个豪宅。
这个豪宅在深圳有同款。这批买家中有20余位有意向购买。他们认为，现在买太便宜，未来有很大的空间。
当武汉的GDP破2万亿时，武汉的豪宅也就是现在的2倍以上。因为那时，与你抢豪宅的，不再是本地人，而是全国的买家。
豪宅的价格逻辑，是用房价涨幅与时间期限，算不出来的逻辑。如果能算出来，10年前，我就买了一套江边豪宅。
当武汉准一线、国际化时，豪宅价格一定是水涨船高。
最后的建议是，1000万以下的豪宅，能上车就上车。差钱的，卖掉老房子，也要踮脚试试。
这不是为豪宅吹牛。因为你买豪宅赚钱了，也不分我一毛钱。
文｜杨光华（地产写字人）
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