最近一个多月，楼市的预期正在慢慢转向。
“724”高层会议后，楼市的顶层定调，鼓励刚需与改善性买房。四大一线城市纷纷表态，最近将出台一系列政策细则。最近，武汉也明确表示，将更好满足刚需和改善住房需求。等到这些细则出台，被压制的改善需求将爆发。
未来4个月，楼市将从政策底走向市场底，武汉有望走出新房市场底。同时，部分房企投资信心与工程进度缓慢等原因，品质改善项目的有效供应减少。这4个月，对于改善家庭来说，是黄金的买房窗口期。
8月20日，位于汉口二环内、CBD板块的凯德淮海壹号，1号楼开盘热销32套，开盘去化率超过三成。该项目成为区域销售的顶流项目（克而瑞数据显示，2022年至今，该板块的开盘去化率3%-6%）。
据克而瑞机构数据显示，7-8月份，武汉新房开盘平均去化率20%以内。这一次，凯德淮海壹号一举成为武汉楼市热销红盘“领跑者”。
01
汉口内环，新房价格5-6万，超出普通改善家庭的购买预算。而二环内，教育、商业等城市级配套成熟，是改善家庭的宜居之地。
一方面，从心理认同与生活圈子上，“老汉口”不愿意离开二环。另一方面，从安全性与资产保值角度，“新汉口”从三环内外，挤入二环内。这两股人群交织在一起，将刺激汉口二环内楼市率先复苏。
在汉口二环内，一步到位买一套有品质的好房子，是给更多中产家庭的良心买房建议。未来不管市场如何调整，二环内都能拥有更保值的资产与更优质的生活。
7月1日-8月15日，武汉39个新房取证项目中，二环内项目数量仅为3个（其中包括1个武昌内环滨江、1个二七滨江与位于CBD板块的凯德淮海壹号）。
从新房供应的角度，对于这些改善家庭而言，二环内买得起、有效的高品质改善住宅供应，出现结构性缺货。
在汉口中心，10年以上房龄的社区，在硬件与服务等方面的不足，已不适合长期生活。在当前不稳定的市场下，有一批改善住房的家庭，不敢买新房，而选择了确定性更强的二手房。这种“以旧换旧”的换房模式，是一种无奈的选择。
从本质上，这些家庭的生活没有根本性改变，还是住老小区、还是停车难、物业差。未来一段时间，这种“平行改善”将被逆转，取而代之的是“全面改善”。
最近的重要会议上，多次表态“鼓励和支持改善买房”，降低首付、利率等买房成本，扩大内需。武汉有关部门也正在研究出台鼓励改善买房的政策。
这群改善买房家庭，如果出手换房、买房，将从根本上激活武汉的二手房与新房市场。
在汉口中心，改善买房的高能级板块，是二环内的CBD板块。
这里是汉口中心的繁华区域，也是目前二环内进入门槛最合适的区域。CBD板块内，商务密集度高、星级酒店配置高、商业配置丰富，拥有约20分钟高效繁华生活圈。
同时，在武汉新出的城市更新项目清单里，CBD板块周边的复兴村、汉西三路等区域，将拆出一批改善客户。CBD板块外围一圈的改善家庭，更愿意进入CBD板块买一套房，不愿离开现有的生活圈子。
与西北湖、古田、汉西周边的老旧小区相比，CBD板块拥有一个崭新的未来。从另一个角度看，当二七滨江6万+时，CBD板块3万+，处处都是优点。
02
二环内的CBD板块，如今是汉口的流量板块。
凯德淮海壹号，是CBD板块内的地铁口项目，也是一个高品质纯改善项目，起步面积约110平米，适合初次改善与再次改善家庭。
在炎热的7月，当多数项目门可罗雀时，凯德淮海壹号单盘来访量超过300组，日均10组。平均每天有约10个家庭，走进这家售楼部看房。这种看房的流量，是7月份多数改善项目仰望的“天花板”。
7月份，汉口中心、总价350万段位房源里，该项目的网签位居区域前列。这个“叫好有叫座”项目，荣登CBD板块“流量+销量”双量红盘，甩开区域竞品几个身位。
最近两个月，凯德淮海壹号为何能在淡季里开盘热销？
第一是，汉口中心有着庞大的改善群体。
1-7月份，房价2-3万区域销售前10强中，汉口占据6席。这一数据可看出汉口改善的购买力凶猛。
这些人在汉口二环，看过很多板块，最终选择了CBD板块。
CBD板块，是汉口二环内第一批房价破3万的区域，与二七滨江板块在同一量级水平。随着武汉新房市场的修复，CBD板块将是汉口下一个4万+板块。
第二是，项目的高品质被认可。
CBD板块内，同期在售项目有多个，还不包括一些价格便宜的次新房。但对品质有要求的改善买家，不会因为低价而买房。
凯德淮海壹号，是CBD板块首个纯外资投资项目。
凯德集团，是亚洲知名大型多元化房地产集团，总部在新加坡。武汉，是凯德华中区域的总部所在地，也一直是凯德投资和发展的核心城市之一。在武汉，凯德已打造凯德·西城、凯德广场·武胜、凯德1818、盛捷武胜服务公寓等代表项目。
懂商业的企业，更懂生活。站在凯德的全球视野之上，凯德淮海壹号，是一个各项资源优势均好的“公园国际社区”，为区域注入引领潮流的国际生活方式。
该项目的国际一线标准、外立面颜值、创新户型设计、花园规划、教育资源等，满足汉口中心改善家庭对房子的全部愿望。出门就是地铁口、城市主干道，楼下就是花园与公园，隔壁就是好学校。
第三是，优质教育资源的全面改善。
教育的改善，是很多中产家庭买房的首要因素。凯德淮海壹号的周边1公里范围内，教育资源丰富。其中，硚口区两大头部教育资源（崇仁路燕园小学+十一初（北区），正在改变区域教育格局。
崇仁燕园小学，是“崇仁系”重点小学之一，拥有市区优秀青年教师、区学科带头人十余人。该校总投资约1.5亿元，规划约30个教学班，学位约1400个。
十一初（北区）新校园即将投入使用，离项目直线距离更近。它是优质初中“十一初”的重点分校，是硚口的头部级初中。这个“双学区”的组合，将一站式满足改善家庭的教育改善。
环顾汉口二环内，凯德淮海壹号在品牌、区位、交通、学区与得房率等上吊打大多数在售项目。
03
凯德淮海壹号的1号楼，是整个项目里具有超高性价比的楼栋。总价200多万，即可轻松入住二环内、CBD。
低密度、高绿化、国际化、美学精工，是凯德淮海壹号的核心标签。1号楼31-32层，是片区内很少见的高层住宅，楼栋住户人口密度更低，更适合居住。楼栋南面，面朝小区内部公园，享受鸟语花香。
超级大横厅、南向双开间阳台、N+1灵动空间、超高得房率，是其户型主要亮点。
1号楼的主推房源，是二环内的热门改善户型，面积段约110-132平米，约128平米、132平米均为边户。
凯德淮海壹号的户型在采风、通光、精装等方面，超过市面上大多数改善楼盘。约110平米户型，是汉口改善进阶CBD的最低门槛户型。
这套户型做到动静分区、三间套房，其中，私密主卧套房+步入式衣帽，在同等面积段的，主卧套房尺度阔绰与功能齐全。
约132平米户型，享受超大面宽的超级客餐厅，拥有三套房设计，没有走廊的浪费空间，居住实用性较高。
在精装方面，该项目全系一线品牌，有中央空调、地暖与新风等精装三大件。弗兰卡的抽烟机、燃气灶与洗碗机，高仪的水龙头、淋浴花洒、面盆与马桶。入户门是金大的钢木复合门，配飞利浦的门锁…
小到射灯、筒灯、灯带与吸顶灯，大到厨房凉霸、入户玄关柜、大规格陶瓷板的客厅背景墙，全部配好。同时，这栋楼还额外增加高性能系统窗，让房子颜值更出众，还能做到隔音隔热、防紫外线。
在品牌的全球视野、社区的国际感、精装的品质感、物业的优质感等方面，凯德淮海壹号将是汉口中心的必看改善项目。
［后记］
武汉楼市虽然还在调整修复，但二环内的好房子不等人。
此时的改善买房，不是地段、教育等单一改善，而是全方位的全面改善。
汉口二环内，高品质新盘少，中等面积段、低总价的主流户型更少。
在武汉出台鼓励改善买房细则出台前，提前出手布局。政策出台后，一些二环外的犹豫型改善买家与一些原计划二环内买二手房的家庭，将纷纷转战二环内新房，价格水涨船高。
所以，二环内改善买房要选对房、动作快、下手准。
文｜杨光华（地产写字人）