最近一些维权事件，让不少标杆房企都中了招，导火索还是精装房。其实每隔一段时间，总会曝出关于精装房维权的新闻。眼下，各地限价令越来越严格，房企为了不赔本，只能死抠精装成本。但如此一来，质量又很难保证，由此陷入恶性循环。
想做好精装房的成本管控，同时保证质量，看似是无法完成的任务。但实际上没有想象中那么难。关键要找准当前精装房成本的痛点，才能精确打击、对症下药。下面明源君就和你详细聊聊。
精装控成本3个痛点
很多房企虽然有成本部门来主导控制成本，但效果并不理想。究其原因，是成本管控主体不清，成本管控内容也不细致，才导致了一些不必要的浪费和无效成本的产生。说得直白些，就是精装房成本管控没明确谁来管、管什么和怎么管的问题。
第一，其他部门缺乏成本思维，认为成本管理与自己无关。
“既然房企有专门的成本部门，那么关于成本的一切管理，自然该由成本部门操心。成本管控与其他部门无关。” 可能除了成本外的专业部门，很多人是这种想法。
但是精装成本光是成本部门一人来管，不可能管得好。因为精装房涉及到营销、设计、工程等多个部门，很多环节成本都无法把控。
例如，精装成本管理的一个重要环节是设计选材，乙方设计师出于追求完美的惯性思维，为达到艺术效果爱选择昂贵材料。如果再碰上甲方设计师没有成本思维，成本失控是家常便饭。
第二，在项目操作过程，成本部和各部门没有及时交底，很容易出问题。
比如在设计环节，图纸上只显示为定制衣柜。如果成本部门与设计部门沟通不仔细，成本部在核价时就会按照一般的定制木衣柜来核价。但设计如果要的是价格不菲的铝合金天地轴超窄边玻璃衣柜，就会与普通木衣柜产生巨大的差价，这一项因此严重超支。
第三，成本管理粗放，忽略细节。
成本的全流程管控，房企喊了这么多年，真正做得好的很少。问题并不在于成本管控的方法不全，而在于现实中的成本管控，内容不分主次，管理得不够细致。就像千里之堤，溃于蚁穴。
例如很多房企在编制目标成本的时候就比较粗糙，只给出大致的范围， 比如单方8000元。然后要求设计在8000元的框架内发挥，但结果往往是突破8000元的框架。为什么呢？
因为很多开发商成本只控制到二级，再往下就控制不了。于是只能腾挪，这里多一点，那里少一点。残酷的事实是前面每项都在超，最后想减也兜不住。后面如果配置低了，不符合整体调性，最后只能上调目标成本。
该问题在豪宅精装表现得尤其明显。刚需和改善型住宅的精装成本一般好控，因为硬装价格相对透明。现在很多城市豪宅都要求精装交付，高端购房者讲求个性化定制，这样一来，定制软装不能走量，也很难比较，非常容易超标。
精装成本谁来管要明确
管控内容能做多细做多细
明源君上面列举的精装房成本管控3大痛点，其实问题都是来自没明确成本由谁来管，以及管控内容不精细这两方面。相应精装房成本管控的解决策略，也需要围绕这两方面展开。在部门层面，明确各部门的成本责任，大家都要参与成本管控。在项目层面，重视前期成本专项策划，而不是走过场。在细节上，从源头、设计、供应商、乙方等多个环节入手，找准成本管控的重点，同时不放过每一个可能产生无效成本的细节。
一、精装成本管理器，厘清各部门的责任
标杆房企通行的做法是建立责任成本体系，明确专业职能部门的成本管理职责，借助后期反馈，考核评价各职能履行情况。
责任成本体系包含四大要素：责任范围、责任部门、评价指标、评价部门。由此建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行。
例如某标杆房企对于精装成本管理，就对不同部门的职责进行了清晰的界定。营销、设计部门要基于成本部编制的目标成本明确精装标准和设计选材，这样一来，每个部门相互配合，相互协调，最终共同实现成本管理。
二、项目层面：重视前期成本策划
标杆房企在一些精装项目开始前，通常会做一个成本的专项策划。策划围绕整个项目进行推演，一般以PPT形式展现。整个策划内容非常详细，不仅考虑各自专业内的事，所有可能影响到成本的因素都考虑在内。只有这样，接下来的每项工作才会清晰，成本管控的动作也会更到位。
三、 细化管控内容：抓重点，并将每个环节做到最细
精装房项目有固定的环节，每个环节的成本管控，都有明确对应的方法，看似足够详细。其实在各个环节，都有进一步细化的空间。只有这样，才能真正落实成本管控。
1.管源头：分解目标成本，还要反向推算
目标成本的概念，相信大家都很熟悉。但由于精装房项目容易出现成本腾挪，挪来挪去，目标成本只加不减。
解决方式说起来简单，却往往被很多房企忽略。标杆房企会在一开始就把目标成本做到最细，精细到每一个子项，每个合同都框死。哪怕有对标的竞品，也不能多、只能少。
另外，目标成本分解，也是做细的方式。龙湖会按合同计划、项目实体、考核责任分解目标成本。前两种可以为合约成本管控和工程成本管控，打下基础。考核责任分解则呼应了明源君在上面管控范围那部分说的，建立责任成本体系。
上面基于标准和市场的目标成本测算，属于正向推算。除此之外，龙湖会通过反向推算，与正向推算对比，最终得出更精准的目标成本。反向推算的三个指标是：销售价格水平、利润要求、反推计算成本水平。
2.管设计：概念设计省时间成本，深化设计节约材料
通常设计成本会占总成本的70%以上。一旦确定了设计方案，装修风格、材料和施工费用基本就定了下来。
（1）概念设计，避免后期反复修改
万科会在设计环节强调“一前一后”，在效果图之前做概念设计，在效果图之后做深化设计。
概念设计一定要先做出来。明确了概念，就容易规避后期没有意义的反复改稿，避免时间和精力成本的浪费。这里业内人士还给明源君分享了两个经验：一是先把水电点位图提出来，然后给乙方建筑设计院参考。避免后期因乙方设计院不给力造成返工改线。二是到了扩初阶段画施工图这个环节，万科有很多的甲方专项分包，比如家具、智能化、新风系统空调。那么这些末端的点位还要滞后，这个时候特别考验成本部门和设计部门的协调和专业能力。该细节务必重视。
（2）深化设计，最大程度管好材料成本
深化设计对省成本同样重要，具体做法有三：
首先，在非客户敏感点的地方，通过材料的适当减配，降低成本。
比如乳胶漆，客厅墙面用高档弹性涂料，客厅天花板用普通哑光涂料，厨房天花板用仿瓷涂料，卧室墙面用半光涂料。比如地砖，购房者更关注玄关、客厅、餐厅的地砖，厨房和卫生间的地砖一般没那么关注。那么厨房和卫生间选用普通防滑地砖即可，不必追求高档。再比如同样是洁具，同样的品牌，某标杆房企的某个项目在不同空间灵活搭配了不同价格，差价不小。
其次，反复对比材料，能避免因施工难度所增加的成本。比如设计采用莱茵米黄、玛丽亚、罗马洞拼图，施工时会遇到拼接难题，以及为此采用的水刀拼接工艺，会造成成本大幅增加。有了深化设计，可以杜绝类似情况。另外，通过深化设计还能寻找低成本的替代方案。某标杆房企一旦发现选用的石材单价高于500元一平时，就会考虑要不要采用复合饰面板材代替该石材。比如莎安娜米黄优等品价格高于1000元一平，部分精装项目就换成5厚莎安娜米黄搭配15厚普通米黄，此处单价就能节约40%。
第三，深化设计还能有效避免乙方设计因追求完美的惯性，造成过度浪费产生的无效成本。
3.管供应商：做细材料表格，划定管控红线
很多房企都有战略供应商，甲供材料基本是集团采购。但很多战略供应商是外地供应商，为避免时间和运输的成本，一些房企通过招采部分授权，让项目自主选择一些本地供应商。
为保证项目能选对供应商。金茂精装经理王鹏告诉明源君，他会在材料表格里对项进行拆解细分，考察时一旦供应商对细节回答模棱两可，甲方精装项目负责人会直接给厂商打电话，还会亲自去现场。只有选对了赶货加急快、配合度高的供应商，才能很好把握项目节点，节省时间和材料成本。
接下来，王经理会将整个精装项目的材料列一个详细清单，分甲供、乙供、甲指乙供三类，然后写上设计样确认时间、施工样确认时间、订货时间、生产周期、到货时间、材料供应商电话信息，方便随时跟踪。
之后，还要去跟材料供应商确认材料情况，比如是否有现货或要定制等，然后与施工时的安装节点、安装周期、工序顺序等反推出来各种材料的到货红线，然后把这些一并体现在施工计划中。如图：
4.管乙方：施工前、中、后都不能忽略
(1)选对乙方，是控施工成本的前提
选择对的乙方，与成本息息相关。选择靠谱的施工队，等于也降低了施工成本。很多标杆房企对乙方面试的重视，与自身企业招聘无异，绝不是走流程。
面试与其他考察方法，共同构成了细致立体的考察体系。包括与乙方领导、技术人员沟通；要求乙方填写详细资料，披露信息以及提供书面证据；对拟派项目负责人、技术负责人作进一步考察；去其他房企获取该乙方在之前项目的评价；从乙方承建项目的物业、业主委员会获取相关评价等。
(2)施工前，讲图必不可少
精装房施工前，为工人讲图的工作必不可少。不仅要针对施工单位的管理人员，还要求每一位劳务班组里的木工、油漆工、泥工、水电工等人都要会看图。在现实情况中，很多工人不会看图，也觉得没必要。只有工人具备一定的审图能力，才能对图纸的正确性做出判断，有利于及时纠偏，避免不必要的浪费。
(3)严防变更签证这个成本大坑
施工中，签证变更堪称成本的大坑。为将变更成本降到最低，需要从4个小点注意。
该在合同中约定的，不用签证。例如人工浮动工资合同中没约定，应由管理人员以补充协议形式约定。现场施工代表不能以工程签证形式取代。
该在施工组织方案中审批的，不用签证。例如临时设的布局，应在施工组织方案中严格审查，同样不能用工程签证处理。
材料价格的确认要注定是采购价还是预算价，避免采购保管费重复计算。
除此之外，恒大对一些工程采用预算包干费的方式进行合同计价，避免后期的变更项。
(4)材料管理、成品保护，避免后期损耗
传统的粗放式物料管理，因保管和使用不当，会在不经意间损失很多成本。比如材料配送没一步到位，会造成二次搬运的人工浪费。积少成多，也是一笔不小的损耗。
恒大的很多项目在材料进场时，进行材料的质量和数量验收。项目开工前，向材料部门提出一次性计划。施工中，根据工程变更，不断改进材料供应。现场材料责任者应对现场材料的使用进行分工监督。项目结束后，回收班组余料，及时办理退料手续，并在限额领料单中登记扣除。
不同装修的完工时间不同，良好的成品保护避免因返工造成的时间和材料的成本浪费。特别在项目后期，对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护最重要。
中海将成品保护的范围梳理了9个板块，包括精装修主包、安装单位、栏杆单位、木门单位、铝合金门窗单位、木地板单位、橱柜单位、淋浴隔断单位、入户门单位。
某20强房企精装工程成品保护标准
小结
最近几年，由于房价快速上涨，而调控又对不少城市进行了限价，导致一些开发商更倾向于销售毛坯房。一些房企的精装修项目出现一些极小的瑕疵也被业主维权，更是让人觉得做全装修费力不讨好。但精装修工程是房地产开发的趋势，也被越来越多的地方作为强制要求。所以房企必须平衡好精装房成本与质量的关系。
精装房成本管控的重点不是一省到底，而是明确谁来管、管什么、怎么管，再将每一个环节提前做细，就能最大程度节省成本。对此，一些标杆房企已经给出了自己的答案。这，其实也是每一家房企必须完成的考卷。