20-30年后，“高楼”住宅演化为“贫民窟”？专家：可能性还不小
不可否认的是，高层住宅确实是解决我国现阶段城市化人口居住的重要选项，由于以前城市人口少，城里建造的住宅很少有高楼，大多是一些平房或者多层建筑，一平米土地仅建造一两平米房子，但到今天就会盖6平米、8平米，甚至更多面积的房子，也就是说住房容积率设计越来越高。
就高层住宅本身而言，优缺点比较分明。优点是有开阔的视野，可览城市风景，通风采光具有优势。缺点也明显，发生火灾是比较麻烦的事，按照现有救援条件，20层（47米）以上的高楼几乎难以救援，即使消防云梯也几乎达不到。对于恐高人群来说高楼更是难迈过去的坎。由于高层一般都没防护网，对小孩安全也有隐患。如果遇到停电，人们出行也是一大难题。即使年轻的上班族，常常等电梯也是闹心的事。当然，这些因素根据每个人的需求来定，见仁见智，本文的重点不在此，下面我们主要来说说：20-30年后，现高价购买“高楼”会演变成“贫民窟”吗？业内有话说，“不是没可能”。主要有3点原因：
1.拆不起。曾有一位楼主在一家知名论坛上提出过这样的问题“再过30-40年，高层住宅面临拆迁，商人还能赚钱吗？”，这个问题值得深思。试想，我们现在很多一二十年房龄的房子都已经破旧不堪，按理说，30-40年后应该被拆迁重新安置。如果是几层楼的住宅还好，毕竟可以通过提高容积率，盖更高的住宅来获取建设资金和利润，拆迁是可行的。但如果是高密度几十层的高层住宅需要拆迁，谁能拆得起，难道要把30-40层高楼拆掉再盖80-100层的住宅来获得利润吗？显然，不赚钱的事，商人们不会去干，政府也无法补贴巨大的拆建资金。
2.维修保养是个问题。时间越久，设备设施越老化，维修难度和费用会越来越高。在过去我们建造的老小区遇到这样的情况就比较头疼，由于没有维修基金，只能通过小区居民自发凑款维修。但真正要一起付钱维修谈何容易？比如说维保电梯，低层住户不想出钱或少出钱，高层住户又不想多出钱，如果达不成一致，电梯就只能处于停摆，大家步行上下楼，这样的小区，谁还敢住进来？
对于高层住宅更是如此，虽然说新建的住宅大都有维修基金，但随着时间推移，高层住宅的维护保养费用越来越高，长期来说，买房时缴纳的维修基金根本就不足以支持长期维保。这样的例子不是没有，香港就存在一栋几十层高的住宅，居然没有电梯运行，每天爬几十层楼上下是什么感受呢？现在我们是无法想象的。
3.欧美的高层住宅变成“贫民”窟了吗？说实在的，欧美的人口密度低，高层住宅并不普遍，大都建不高的住房。如果可参照的，就是高密度高层公寓，贫民们大都住在这样的高层楼房里，而在多数富人看来，这样的房子很不人道。所以，大多数有经济条件的人都住在所谓的“House”里。不仅欧美，香港地区也有类似情况，因为高层住宅后期维护费普遍高，物业也不愿意接管，只要有经济实力的人，都会陆续搬到其他地方，留下的都是中底层居民。
北京大学光华管理学院朱国钟曾做过这样的研究，他通过大量数据模拟购房者与开发商动态行为，结合房价、供给、房龄和城市扩张影响。他推测，以后中国也会出现大面积的贫民区，主要就集中在现在建造的高层住宅里。
楼层这么高，为什么还有人乐此不疲的购买呢？
市面上确实存在这样的现象，从居住的角度来说，大多数人都喜欢住大别墅，无奈经济条件有限。但这些年增值最大的不是别墅，而是高层住房，特别是刚需房小区增值更大。大家选择高层住宅的原因无非3点：
一是高层住宅总价低，受众群体更大。这是相对于同区域的别墅来说的，一般说来，一套200平米的别墅需要800万，而100平米的高层住宅只需要250万。这550万的差距自然会筛掉大部分有购房需求的客户。以后想转手，自然也是刚需的受众群体更多更容易卖掉。
二是高层住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200万的高层住宅，增值50%，总价还是只有300万，但如果600万的别墅增值50%，增总价要达到900万，净增加300万，显然是不容易的，或许只有30%。从资金效率上来讲，如果有600万投资房产，你可能更愿意买3套200万的高层住宅。
3.看不到20-30年以后的事。房地产快速发展也就20年左右，我们大多数人购买的高层商品房住宅也就在最近的10多年内，所以，无论是从房子的外立面，还是内部设施都比较新，维修基金充足，物业管理不错，也就说，各方面运行都很正常。不仅可以不用花那么多钱买别墅、洋房，还可以享受到市区地段的优质配套，何乐而不为呢？
一些网友说，谈论二三十年后的事，是我们太多虑了，或者随着技术发展可以解决一些问题。但笔者想说的是，无论如何，很多问题就都需要资金去解决，建筑发展方向性问题应该也必须具有前瞻性，现在提出的小城镇就是一个方向，但对于已经形成的高楼住宅事实，我们更应该从后期维护和消防技术问题上给予更多倾斜研究，所谓人无远虑必有近忧，为自己也为后代们多考虑一些总是好的。
本号专注于购房、卖房研究，学习更多购房、卖房知识，欢迎关注本号