不说别的，单单笔者一篇阐述新房成交量变化的文章下，不少朋友的观点便出现了极大差异。
有人说，光看到了报道里其他城市“量价齐跌”，唯独自己这个县级市，今天才开一楼盘就直接宣布“清盘”，早在三天之前就没房子了，去年9月份的新楼盘单价8600，同样的位置，今年就涨到了9800-11800，抢房的人一茬接一茬。
还有人说，身处某新一线城市的四环远郊，特价房层出不穷，精装改毛坯、大户型送车位、首付分期招数一个接一个，新盘扎堆入市，购房者观望情绪异常浓厚，仅仅最近两个月时间，单价起码降了1000左右。
为什么购房者的感受出现如此大差异呢？
道理很简单，是因为近几年的楼市，呈现出了典型的“分化”特征，不再是以前我们熟悉的“普涨普跌”模式。
比如，京沪深与二线城市表现不同，长三角、珠三角与中西部表现有差异，哪怕同属三四线楼市，也会因为区位、人口、商业等诸多因素，房价出现走势不一致的情况。
因此，更深层次的问题是：分化趋势下，10年后的房子，会变成“金屋”还是“草屋”？哪些城市会“后来居上”，哪些地方“难有起色”？
笔者认为，这要从以下三个方面展开分析。
每个城市的人口和供地规模都不同，它们的房价“禀赋”也不会相同。人口流入的越多，周边区域的房价越坚挺。
比如，23个千万级大都市圈人口流动分化趋势明显，当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前，苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。
这些地方有个共同特征，即多个大城市形成“以点带面”的网状结构，不是单一的龙头城市引领，比如环京的燕郊、固安，环沪的昆山、嘉兴，环深的珠海、中山，虽然这些地方的房价经过了这些年的炒作，已有“高估”的迹象，但在常住人口持续增加的前提下，房价下降会有一定的“安全边际”。
也就是说，越是靠近核心城市群，房子变成“金屋”的可能性越大，越是“偏安一隅”，远在核心城市数百公里之外的“资源型”城市，越有可能变成“草屋”。
何为房子的“估值”？经济学家姜超有个非常形象的计算方法。
以租售比为例，主要是看房价和租金之间的关系，相当于资本市场的“市盈率”。意思是刨除掉买卖的话，持有房产大概多久能收回成本。根据中原地产的数据，北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%，到2018年末，这个数字已经降至1.6%。
如果将租金回报率倒过来看，房价租金比就可以看做是楼市的“估值”，按此计算，2008年一线楼市的估值为大约是29倍，而到了2018年末，已经飙升到了62倍！这一水平，处于过去10年的最高点附近。
京沪广深尚且如此，其他地方的房价高估程度，也就不言而喻了。
因此，我们以房屋租售比、房价收入比为标准，衡量各个城市的“估值”，租金回报率越高，写字楼空置率越低，证明10年后房子变成“金屋”的可能性就越大，当然，京沪广深因为其独特的城市地位，加上稀缺的资源，不能简单套用这个公式，但对那些二三线城市来说，房价收入比越低，同时人口能保持持续流入的城市，也会同样保值。
为什么要看货币增速呢？与房价有什么关系？
数据显示，从2007年到2017年，M2（流通中货币）的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度，也就是说，人们把房产当成了金融投机品，而不是用来居住的消费品。
也就是说，流通中不断增加的货币，按年均15%的增速来看，都被“吸纳”到了房地产之中。
在前段时间举行的博鳌房地产论坛上，东方证券经济学家邵宇的话很有意思：这么多年，我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。
邵宇称，房地产的优势在于把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以是一种风口自然积累的表现。据他统计，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。
专家说的很直白，买房，挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱。
但是，今年央行发布了LPR新规，以后房贷利率不再参考基准利率，开始参考5年期LPR，这也就意味着，以后的楼市，会和实体经济“泾渭分明”，银行的资金更多向制造业、新经济去倾斜，唯独楼市，资金会“绕着走”，不再重复过去M2增长进入房地产的情况。
因此，在LPR新规落地后，未来10年，楼市会保持“稳中有降”的态势，现在已经变成“草屋”的区域，未来依旧难有起色，现在是“金屋”的城市，以后会逐步褪色。
近日，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。
这种特征，梁中华用“7字”金句总结：房子在悄悄亏钱。
内行人道出的规律，极有可能会成为下一步楼市演变的方向，不管“金屋”还是“草屋”，哪怕房价一直维持高位，持有房产的后果，就是“悄悄”亏钱。
10年时间，对每一位购房者来说只是转瞬，对楼市来说却意味着“沧海桑田”，只有回归理性的置业理性，才能跳出对房价涨跌的困惑，自住就买，投机要回避，量力而行，这些朴素的规则，才是真正的大势。